全面實行市場估價補償北京拆遷變局背後

「朝陽門釘子戶立功了。」有網友在論壇這樣調侃。

「朝陽門釘子戶補償要價每平方米20萬」的新聞出爐後不久，北京市建委頒布 《關於進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》，根據該文件，從今年6月15日起，北京市拆遷補償將全部按市場評估價確定。

從今年4月西長安街試點，到全面實行按市價補償，僅僅過去了兩個多月的時間，是什麼力量在如此迅速地推動北京拆遷制度的變革？

拆遷問題正在成為社會的主要矛盾

「6月15日之後，北京市的國有土地，將全部按市場評估價進行拆遷補償。」北京市建委明確表示，6月15日之前的拆遷項目還是按照原來標準。

拆遷方式變革的背後，是由拆遷引發的社會矛盾的驚人累積。

2002年，原建設部副部長劉志峰在當年9月召開的全國城市房屋拆遷工作座談會上透露，建設部2002年1至8月受理來信4820件次，涉及拆遷問題的占28％；上訪1730批次，拆遷問題占70％；集體上訪123批次，拆遷問題占83.7％。

本報沒有得到近年的統計數據，但此類訴訟案件的增長趨勢隱約可見。

「今年的業務量比去年同期增加了一倍，2009年一季度的業務量，是2007年全年總和。」拆遷律師楊在明表示。

拆遷矛盾，已經變成一種普遍的社會現象。「最牛釘子戶」，成為這個時代一個複雜的名詞。而更多的人，走上了法律維權的道路。

金先生是海澱區門頭新村建設項目的拆遷戶，該區域處於香山風景區內，金先生家的房屋經過評估，補償價格約為4000元/平方米。同市價比較，該區域別墅項目「香山清琴」平均售價超過4萬元/平方米。由於對補償價格不滿意，金先生正在委託律師進行維權。

此外，政府與被拆遷人的對立也在激化。

據相關當事人給本報提供的信息，去年年底，上海東方國貿西郊批發市場的拆遷，就導致了惡劣的暴力事件。

由於對補償標準不滿意，該市場500多名租戶拒絕搬遷，2008年12月1日凌晨1點30分左右，70多名穿著警察制服的人、40多名穿協警制服的人及100多名穿迷彩服的人進入國貿廣場，將租戶控制住，在此過程中，在警察的協助下，迷彩服人員對維權人群進行武力打擊，其中一人被打倒在地抬走，四五人被抓走。目前該案件的處理依然處於僵持階段。

由於政府部門擁有拆遷標準的制定、裁決方面的權力，如果被拆遷人認為這一標準欠缺公平，這一情況往往會將被拆遷人與政府對立起來，並上升到官民矛盾的層面。

一位在全國多年代理訴訟的律師告訴記者，各地政府的做法，正在激化這種矛盾。「例如在杭州，政府公佈拆遷許可證，只是在杭州日報上登了個小條，很多人根本就沒有看到，等知道要拆遷，已經過了行政復議和訴訟期；上海更絕，浦東新區公佈拆遷許可證，就貼在門上，拍完照留下證據，就拿走了……」

伴隨著增加土地儲備力度加大、軌道交通等建設項目的加快，北京市的拆遷壓力正在增加。今年1至5月，北京已啟動住宅拆遷1.7萬戶，是去年同期的10倍。

遲來的「市場價」

「北京這樣做是比較聰明的做法。之前博弈的結果是補償價往往高於評估價，與其這樣，還不如按市價補償提高補償額。」楊在明說。

被拆遷者認為補償標準過低，成為所有拆遷糾紛的主要問題。

根據北京之前的估價方式，房屋價值是被嚴重低估的。但從2001年至今，法院的裁決依據依然沿用該標準。

早在2001年國務院頒布《城市房屋拆遷管理條例》，明確規定拆遷補償金額，「以房地產市場評估價格確定」；2004年就開始生效的建設部文件 《城市房屋拆遷估價指導意見》，也明確規定拆遷評估價格應為「房地產市場價格」，並要求各市、縣政府部門，至少每年定期公佈一次各類房屋的房地產市場價格。北京一直以來都沒有依此制定細則和執行。

北京才良律師事務所律師、拆遷法專家王才亮表示，北京是全國最後一批實行市場評估價進行拆遷的城市。

「中國最大的開發商都在北京，這裡是開發商利益最強大的城市；對拆遷補償的研究也是最深的，無非是缺少影響政策的渠道。」王才亮說。

多位律師表示，現在普通民眾的維權意識在提高。這也從一定程度上解釋了拆遷訴訟增多的原因。

王才亮表示，新規定只是針對國有土地，並沒有區分因公共利益或非公共利益導致的拆遷。「政府過多介入到非公共利益的拆遷中，非公共利益的拆遷是市場行為，市場行為是不需要政府定價的。」

在北京，在房地產開發等商業行為的拆遷中，法院的裁決依據依然以遠低於市場價的評估報告為依據，這種方式顯然只對開發商有利。

「2001年以前，北京的拆遷政策是全國最好的。」王才亮說。北京早期的拆遷，主要目的是改造危房，直接受益人是被拆遷戶。回遷率高，部分被拆遷戶被安置在離舊城較近的地段。

近10年來，房地產業興起，政府拆遷與房地產開發相結合，商業拆遷開始，住房保障體系缺失，貨幣補償成為主流的補償方式，拆遷的外部矛盾顯現。

作為試點的西長安街拆遷工程，目前無法確認簽訂拆遷合同的住戶有多少，但北京市西城區新聞辦公室副主任孟慶利很自信地表示，「你可以到現場去看。」

估價只是拆遷問題的一個方面，市價評估，並不能解決拆遷的所有矛盾，但對於北京來說，已是往前跨進了一大步。