房地產:銷量持續上升,新增供應房溫和上升

本周一二線城市主流城市整體銷量繼續環比上升10%，主要原因：新增供應量溫和釋放，推遲購買累積的、政策調控效應不信任累積的剛性需求，基于預防通脹的投資需求重新活躍，政策不再嚴厲的預期，房價整體止跌盤整。目前整體成交量較4月中高點下降38%。

一手房銷量環比上升10%，其中一線城市上升18%，二線上升6%。成都、天津、深圳、上海均環比上升20%以上。

一手房銷量同比下降14%，其中一線城市同比下降19%，二線下降10%。成都、廣州、重慶、深圳同比上升，其余城市本周同仍下降。

二手房銷量環比上升10%，同比下降21%。其中北京、深圳環比分別上升12%、17%，天津、武漢、杭州等環比分別下降3%、3%、8%。

近期房價止跌盤整，部分區域和樓盤呈小幅上漲。本周8個城市整體成交均價仍在高位波動，本周環比上升1%，其中本周一線城市上升1%，二線城市上升1.2%。目前一二線城市相對2009.1.1的房價整體漲幅為45%，其中一線城市上升46%，二線上升44%。

由于銷量回升，近期去化時間從7月份的12個月快速下降至8個月。一手房整體可售面積相對四月中旬最低點上升22%，整體仍處低位。

目前A股主流開發商估值基本合理，10年PE15倍左右，RNAV折價14%。一線地產10年PE14倍，RNAV折價18%；二線地產10年PE16倍，RNAV折價8%。整體主流開發類10年15倍，RNAV折價14%，PB3.1倍；出租類10年23倍，RNAV折價16%，PB2.5倍。

堅持6月28日中期投資策略報告股價和房價的勺形關系模型，房價下跌將因降低政策風險而導致股價上漲，房價持續上漲將增加政策風險而導致股價下跌。

中期行業方向堅持：房價有效下跌、銷量二次縮量后二次持續放量。

預計9月量增、價平中小幅上漲，政策維穩。最晚11-12月行業供應和降價壓力將大增。期待9-10月房價沒有上漲到逼迫政策被迫更嚴厲，或者政策更嚴厲預期兌現但低于預期進而增加行業大幅波動。

維持5月21日報告結論：預計保障房投資力度將加大，其中中央投資將在年初632億的基礎上追加投資到1049億元。

行業維持“中性”。短期股價謹慎樂觀，建議標配持有。

重點推薦深圳政策紅利(前海區域開發/城市更新)龍頭招地、深天健和華聯控股；不受政策打壓的商業地產代表中國國貿；X+地產龍頭中國寶安和建發股份；逆周期發展、銷售超預期的萬科、首開股份。