富比士：無論杜拜塔多高 杜拜龐大房市問題依舊無解

全球第1高樓哈利法塔 (圖:哈利法塔官網)

全球最高摩天大樓哈利法塔 (Burj Khalifa)，周一正式於杜拜豪華隆重揭幕。可惜的是，這對於杜拜的不動產市場，恐怕無法帶來相同樂觀效應。

這棟由鋼骨及玻璃建構的錘狀高樓，周一晚間在壯觀燈光秀及超大型揭幕儀式中正式啟用。其名稱也由原本的杜拜塔 (Burj Dubai)，改以鄰邦阿布達比 (Abu Dhabi) 總統哈利法 (Sheikh Khalifa bin Zayed al-Nahayan) 為名，感念他去年為杜拜的金融危機提供紓困。

哈利法塔的開發商，似乎希望透過如此光鮮華麗的揭幕儀式，讓股東忘記杜拜不久前經歷的沉重債信危機。但悲觀者警告，這棟全球最高樓將釀成〝壯觀的〞金融災難。

《富比士》指出，最可能的發展情況是，這棟龐然大物幾乎不會對地區長期經濟有任何影響。雖然這無疑為杜拜增加宣傳效果，但該國經濟及不動產市場面臨的問題，大過鄰邦可以提振的規模，無論援助多受矚目。

從杜拜開發商 Emaar Properties 持有的哈利法塔頂端 828 公尺高度俯望，杜拜的房地產景觀看來相當悽涼。光是該塔房價，目前已由 2008 年的每平方呎 2700 美元高峰下跌一半；另外分析師也懷疑，該塔投資者恐將爆發倒債情況。

瑞銀 (UBS AG) 駐杜拜資深不動產分析師 Saud Masud 指出，目前哈利法塔平均房價可能已降至每平方呎 500-600 美元；在市場價格壓縮成這種程度，預期投資者的債務違約率應該會相當高。

包括倫敦的Enstar Capital 等數家大型地產投資商，因為擔憂杜拜爆發金融全面崩盤危機，已紛紛逃離該市場；因此 Emaar 及杜拜政府只能寄望投機客，來購買杜拜塔的股份，並刺激房市反彈。

不過國際地產公司 Knight Frank 住房研究部主任 Liam Bailey 認為，這類買家的市場展望，可能長達 5-10 年。儘管這些投機客預期，隨著全球經濟成長、自衰退復甦，這類房地產投資將有不錯報酬；不過他們現在雖然能以高峰價打對折買進，但沒人敢保證至少 1-2 年內，還應該作多。

不僅如此，哈利法塔附近，預期還將興建多達 50 座高樓、一座樓層較低的住宅區、全球最大的小艇碼頭、全球最大購物中心及全球最大噴泉。不幸的是，當中沒有任何一件開發案，能為杜拜的經濟帶來效果，無論是正面或負面的。加上目前全球經濟衰退陰影仍未完全消散，且杜拜現有債務問題依舊未決。

瑞銀的 Masud 預期，杜拜房價還會自今日水準再跌至少 30%；杜拜塔完工，很明顯並未解決經濟問題。就算這樣的成就值得喝采，但該計畫完成，基本上並非重大事件。

換句話說，無論杜拜塔有多高，杜拜的前途遠不是一座高樓的命運可以決定的。單單一座杜拜塔，並不能為杜拜的房地產經濟注入強心針，也不至於將其拖垮。

Masud 進一步說明，杜拜房市供應過剩問題嚴重。預期至今年底，杜拜住房空屋率將達 30%；若計入即將完工的房產，未來 2 年左右空屋率恐飆上 50%。反觀杜拜塔只有 1000 個單位，就算都賣光了，並無法對杜拜房市帶來真正幫助；若賣不好，也不會真的造成傷害。杜拜塔完工，只是觀感問題。