爛尾樓"恩人"或"罪人"?SOHO(00410)爛尾樓模式待考

類似SOHO這樣的房產商，爛尾樓的“情緒”很復雜，很難說是該感謝，還是該婉拒。“爛”在那，是城市的傷疤，但“包裝”它，說不定又成為城市的“地雷”。畢竟建筑本身的品質是爛尾樓最大的“軟肋”，一旦樓市下行，銷售不順，很快，復雜債務、質量問題洶涌而來，爛尾樓將以“更爛”姿態等待下一個“SOHO”。一番挑逗之后，又重歸沉寂，爛尾樓何其苦哉？所以，對照現在拉鋸向下的樓市，那些頻頻光顧爛尾樓的“恩客”們，到底是——

在過去幾年中，SOHO中國依靠販賣爛尾樓，賺得缽滿盆滿。房地產行業遭遇空前的宏觀調控之后，這種商業模式正在遭遇考驗。根據《國際金融報》的調查統計，從2007年11月至今，SOHO中國先后收購6個爛尾樓，經過所謂的品牌嫁接翻新之后，這6個爛尾樓給SOHO中國帶來了超過百億元的利潤回報。

百億暴利回報

這6處爛尾樓項目，支撐了SOHO中國2007年以來的主要利潤來源，它們為SOHO中國帶來了超過百億元的利潤。

有媒體以北京嘉盛中心項目為例，計算過SOHO中國在爛尾樓大賺。SOHO中國斥資23.4億元人民幣，獲得可售建筑面積為10.3萬平方米，均價不到23000元/平方米。收購時該寫字樓已竣工。SOHO中國在收購后兩個月時間內就啟動了該項目的銷售，平均售價為43000元/平方米，比收購價格高出約89%。

更令人稱奇的是，該項目開盤首日就售出4.7萬平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入21億人民幣，收回了總投資的約90%。最終外界估算SOHO中國在這個項目上實現利潤11個億。

綜觀以上爛尾樓操作手法不難發現，與傳統房地產開發過程相比，運作這些爛尾樓，SOHO中國節省了大量買地、申報規劃、建安等環節的時間成本，還因為原主人急于出手低價套現的心理，SOHO中國買進的價格都遠低于重新包裝后銷售的價格。這些因素使得SOHO中國不僅賺取了大量的利潤，還大大縮短了投資回報周期。

質量隱憂初顯

一位不愿意透露姓名的業主向《國際金融報》記者抱怨說，與SOHO中國相關的幾個事件，引起了他和其他投資者的警惕。

2010年初，數百業主接連沖擊了SOHO中國位于朝外SOHO的總部辦公地址和即將開盤的嘉盛中心售樓處。他們大多是SOHO尚都和朝外SOHO的投資客，他們稱因為相信SOHO中國的承諾而投資買進，但是現在他們都在賠錢。

2010年5月10日，建外SOHO起火，更是引起了投資者對SOHO中國產品質量的擔心。盡管SOHO中國在多個場合聲稱，起火原因是線路老化加之物業公司管理不善引起。但這一說法遭到部分業主的質疑，建外SOHO建成交付使用的時間才短短幾年，怎么可能出現線路老化問題？

業主懷疑根本原因在于，建外SOHO原本是因為住宅立項，而開發商在銷售時一直引導業主將之按照寫字樓出租使用。按照住宅標準設計的供電系統無法承受辦公密度的用電負荷，才是導致火災的根本原因。

現在，投資者開始擔心，SOHO中國運作的這些爛尾樓，它們的問題可能比建外SOHO更加嚴重。SOHO中國所運作的全部爛尾樓項目中，除了原民源大廈是拆毀重建外，基本都是半拉子工程接手。

爛尾樓更易貶值

如果沒有遭遇宏觀調控，投資者們的擔心或許是多余的。因為房價一直在飆漲，投資者根本就沒有時間去擔心房子的質量。

但是現在，不期而至的宏觀調控改變了投資者的預期。盡管今年上半年SOHO中國旗下物業銷售金額達到119億元，但是銷售遲緩的跡象正在變得明顯。

投資者擔心的是，相比之下，爛尾樓出身的物業，在市場不景氣的時候貶值速度會更快，變現也更難。

據中國消費者協會統計的情況顯示，2008年之前，來自商品房交易的投訴一直位于投訴榜前列。但是2008年與2009年投訴榜的前十類，已經找不到商品房交易投訴的蹤影了。而這兩年，正好是中國樓市洶涌飆漲最快的時期。業內資深人士分析說，不是這一時期的房屋質量整體向好了，恰恰相反，最近10年中，絕大部分的“豆腐渣”工程可能就集中在最近兩年銷售的樓盤中。“投訴少了，是因為根本沒人在乎質量了，你想想，大家都是投資客，搶到一套房源經常都要托關系走后門，還會有多少人在乎房屋的質量？”

但是，當宏觀調控改變了市場環境，投資樓市成為政府重拳打擊對象的時候，潘石屹“爛尾樓翻新”的商業模式開始遭遇到空前的挑戰。無論是真正的剛性需求，還是趨向理性的投資者，都開始回歸到物業品質上去做選擇。