中國2010年土地市場猜想:可能略有降溫

多位參與國土部政策制定或列席相關會議的內部人士表示，2010年國土部打擊企業囤地行為勢在必行，2010年或有以更大力度打擊囤地問題的政策措施出臺。業內人士預計2010年土地市場會有所降溫，但不會出現像2008年那種頻頻“流拍”的局面。

據中國房地產報1月5日報道，2007年地王四起，2008年卻是流拍滿地，到了2009年，所拍近乎皆地王，如今指針已指入2010年，土地市場又將上演怎樣的傳奇?

多位業內人士認為，總體來看，2010年，調控之手指向“囤地”無可質疑，但在信貸政策繼續寬松的背景下，部分2010年已經大量儲地的企業或許氣勢稍減，但依然缺地的企業在拿地上決不會手軟。

打擊囤地更為嚴厲

從2009年8月份開始，國土資源部就充分表達了政府從嚴治理開發商囤地現象的決心。

11月10日，國土資源部印發《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》兩項通知，對商品住宅項目用地出讓面積的上限作出了明確規定。

12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

12月23日，國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況。

雖然數月來國土資源部等部門在打擊囤地上調控頻出，但被一些專家認為是“毛毛雨”、“換湯不換藥”或是“毫無新意”。土地市場依舊地王頻現，地價房價依舊競相攀升。

據多位參與國土資源部政策制定或列席相關會議的內部人士表示，不論囤地問題的實質如何，2010年國土資源部打擊企業的囤地行為勢在必行，2010年或有以更大力度打擊囤地問題的政策措施出臺。

國土資源部近日明確表示，2010年將進一步規范土地供應行為，完善土地出讓合同和劃撥決定書，對宗地規模、出讓金繳納、受讓人條件、開竣工申報、違約責任等進一步作出明確約定。

此外，將進一步加大土地開發利用監管力度，落實監管責任。一方面，將進一步完善土地市場動態監測與監管系統；另一方面，省級國土資源部門要督促檢查市、縣國土資源部門，采取切實有效措施，落實已供應土地開發利用監管責任，實時掌握已供土地特別是房地產用地的開發利用情況。

國土資源部同時強調，會進一步加強監督檢查，督促各地嚴格落實閑置土地處置政策，及時處置閑置土地。

“嚴厲罰款或回收土地都有可能發生。”一位業內人士分析，包括考慮加快推出物業稅、增加土地增值稅等政策都有可能出臺，并與證監會、銀監會等部門聯合限制拿地。比如，規定上市公司募集資金的目的和去向必須要公開，銀行貸款的流向也必須得到監管，國土資源部可根據這些信息決定土地是否出讓；上市公司競拍土地前，必須公示其所有的土地儲備、使用和開發情況。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云則認為，政府出臺的一系列調控政策手段能否落到實處，關鍵還是要看各地政府的配合情況。

土地市場或略有降溫

2009年房價的高速攀升引發公眾聲討，與之結伴而行的高地價同樣成為民眾和業內人士詬病的焦點。

一位長期研究房地產市場的專業人士認為，國土資源部等相關部委目前出臺的一系列有關土地的政策通知，不會抑制企業在2010年的拿地熱情，企業擔心的不是融資和嚴打囤地方面的問題，而是樓市成交量下滑的預期。

該人士分析，2010年中國宏觀經濟將進入“進退兩難”的局面。2010年中國宏觀經濟將步入經濟增長動力轉換的關鍵階段：一方面，刺激性政策的持續或將帶來短期的快速回升和過熱，使政策主導性反彈壓制市場復蘇力量的培育，結構惡化、產能過剩或進一步加劇；另一方面，如果簡單采取退出政策，將使政策刺激性需求急劇萎縮，導致還未形成自我循環的市場動力機制夭折，宏觀經濟短期內可能出現“二次探底”。

因此，該人士預計，2010年信貸政策將繼續寬松。雖然目前預計的7.5萬億元的新增貸款規模較2009年的9.5萬億元略有差距，但實際上2009年還有約2萬億元的新增貸款“趴”在企業的賬上，并沒有實際支用。所以，2010年對于房地產企業來講，總體來看并不差錢。

“相關政策缺失和寬松的貨幣政策在很大程度上助推了樓市、土地市場的非理性上揚。”一位業內人士分析，2010年關鍵要看貨幣政策，比如提高二套房貸首付比例等，政策導致的樓市成交量下滑預期，才是企業將面臨的實際壓力。

而對于2010年的樓市，眾多的研究機構分析，房價上半年依然會小幅上漲，成交量或出現小幅下滑；而下半年，隨著宏觀調控政策的明朗，成交量會依勢而動，但2010年全國商品房的成交量總體上依然會保持穩定。

因此，多位業內人士預測，土地市場的走向會依樓市而行，“平穩”也將是2010年的主基調，不會出現大起大落。

“對于‘國四條’的解讀，第一，土地出讓金首付提高不能表明政策卡緊；第二，加大供給還是解決需求層面問題，不是打壓需求；第三，抑制投機同時也保護了正常的購買需求和改善型的需求；第四，加大保障房力度說明政府加大了投入。”北京聯達四方房產經紀公司總經理楊少峰表示，“整體來講，‘國四條’對房地產市場來講還是激勵的意義更大。”

“如果說當前樓市的泡沫還可以承受的話，那么土地市場的泡沫確實已經比較高了。”楊少鋒分析，2010年土地市場肯定會降溫，但不會出現像2008年那種頻頻“流拍”的局面。

“該拿的地企業還是會拿。”全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存表示。

“特別是新出臺的拆拆條例，使拆遷的成本更高，土地的供應會更加困難，企業在拿地上會綜合考慮。”陳寶存分析，對于公開市場的“凈地”爭奪不會明顯降溫，但對于走“一二級聯動開發”路線的企業，在儲地的速度上或許會放緩。

(徐志嬌 編輯)