范棣：中國房地產還有機會嗎？

十一休假，家里人問，房價還會下跌嗎？近來，已經有好些人問我這個問題了。我說，房價下跌應該還沒有大規模開始。總體上看，國內的房價正處在一種僵持狀態，好不到哪里，也壞不到哪里。

還沒有開始下跌？別嚇唬人了。

不少人這么反應。

遇到一個沒死心的、手里還有幾個臭錢的房地產老板，他這么反應：我看是你這是負能量，看衰中國，中國還沒有達到每家一套房子的水平，90、00后有幾個買了房子的？再說房地產是國民經濟的支柱產業，房地產垮了，政府能不管？國內有很多專家認為，現在只是低潮，過了這個點，房價還得漲！

腦子進水了。大連人話，用“膊了蓋”（膝蓋）想，也能想明白啊。老范在這里說，這個問題用腳趾頭想，也能想明白。

別以為腳趾頭不會思考。

用腳趾頭思考住宅空置率

國際貨幣基金組織(imf)副總裁朱民在imf2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。隨后這個論斷在imf研究報告中再度提及：中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。

早在3013年，西南財經大學發表了中國家庭金融調查與研究中心的一份研究報告，報告中就指出，2013年我國城鎮地區住房空置率已經高達22.4%，其中保障房空置率為23.3%，大約有4.2萬億銀行住房貸款沉淀於空置住房。

先看一下歐美國家的房地產空置率數據。據上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水平，不超過3%。即使在美國樓市最差的2007- 2008年期間，租房空置率最高時候也就達到10 .7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

根據媒體的報導，事實上，萬科、雅居樂等大型房企的高管證實，目前其開發的中高階樓盤空置率“相對較高”，“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”，鄂爾多斯(600295,股吧)、惠州、常州等三四線城市的新區人煙稀少。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。

咱不聽專家的，聽聽自己的腳趾頭。

晚飯后你有遛彎的時候嗎？你別到棚戶區去遛彎，到那些新建的小區，稍微好一點的，稍微高大上一點的小區。你一邊走，一邊往樓上看，你數一數樓上亮燈的和沒亮燈的人家，估摸一下比例，沒亮燈的人家占了多少？如果一天的觀察不可靠，你就隔三差五地用腳趾頭遛彎、用眼睛觀察，一年下來看看是什么個判斷。

說說我的腳趾頭判斷。在北京和上海，空置率肯定超過20%，東北一線大城市，30%以上是保守估計，海南估計50%以上，三四線城市您就別提了。全國平均？腳趾頭數不過來，猜一下，30%吧。

腳趾頭不騙人。

再過15年，最不值錢的是房子

我這么說，夸張了一點，但並不是沒有道理。

再過十五年，中國經濟最顯著的特征是什么？高度老齡化。

2010年中國社會科學院財政與貿易經濟研究所發布的《中國財政政策報告2010/2011》中指出，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發展態勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。在2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發展態勢，60歲及以上人口占比將年均增長16.55%，2040年60歲及以上人口占比將達28%左右。在這30年里，中國開始全面步入老齡化社會。到2050年，60歲及以上老人占比將超過30%，社會進入深度老齡化階段。

這個與房地產有關係嗎？

當然啦。你見過60、70歲的人還在給自己家猛勁地買房子的嗎？很少這樣的彪子了，除非貪官。

如果現在已經70歲了，再過15年，房子給誰？不能一起燒了吧？如果國家不收走，肯定留給兒孫了。到時候，社會上就多出了差不多10%的房子存量，現在90后一代辛辛苦苦買了一套房子，那時候可能就有2-3套房子說不定。

計劃生育好不好，咱不說。當它使得中國的人口年齡結構發生倒置，老的多，小的少，您覺得以后房子能值錢？

做夢吧。

高房價貽害中國四代人

中國四代人的幸福掛在了房價上，信不？

70后：貌似最幸福的一代。趕上了好時代，房價可勁地漲，如果10年前買了房子，賬面盈利不少。但是，除了少部分富豪和中小老板，他們中間有多少人已經付清了房貸？可能很少。等再過15年，付清了房貸，也許他們會突然發現他們辛苦積攢來的財富市場價值縮水了。100萬現金存款逐漸扔進房市，換回一個50萬的凈值；

80後：最苦逼的一代。其父母大多是50后，貌似最勤奮和有理想的一代人，但除了極少數權貴者，絕大部分人並未真正致富，在退休前后的這一代人掙扎在現實與曾經的理想之間，很糾結。如果不是官二代、富二代，80後的房子問題是一個大事，指不上父母幫忙，很多人從工作開始就必須為房子打一輩子工，他們有多少積蓄可以拿出來消費一點寬裕的生活、浪漫的假期？質疑；

90后：最不穩定的一代。極少數人買的起房子或者已經買了房子，總體上是租房大軍的主力，在北上廣平均月薪五六千元，除去房租，剩下的還夠活的嗎？幸虧其父母60后，目前算是中國最有錢的一代，如果沒有家里補貼，幸福就是天上的月亮。二三線城市房租是便宜，但工資好低，就業機會也少。是去大海里當一條小魚，還是留在池塘里當一條大魚，滿糾結的。沒買房子挺好，買了房子才叫心傷。房價對90后沒有影響嗎？影響大去了。即便不買房子，高房價把生活成本搞大了，靠工資怎么過上幸福的日子？所以，90后的主題正能量是創業，但希望那不是一個坑；

00后：最辛苦的一代。他們不用擔心房子問題，再過20年，房子多的很。但是，他們生下來就注定要承受高房價時代和計劃生育政策帶來的社會後遺症：一對小夫妻可能要負責照顧四對老人，父母輩和祖父母輩的。如果中國經濟這10年不能成功轉型，苦日子真的到了，上幾代人已經把中國的大樓都蓋完了，路都修完了，鋼廠都建完了，錢也花差不多了。再過10年，gdp不重要了，可是教育一地雞毛，污染無處不在，醫院人滿為患。00后一代任務艱巨，真正要肩扛起民族復興的大業啊。

高房價的害處幾句話就搞明白

如果你收入是10000，房價3000，你還剩下7000，你可以放心吃喝玩樂，所謂的內需就上去了，市場繁榮。現在你的收入不變，但房價是9000，你只剩下1000，能干什么？你只能省吃儉用，留幾百元存到銀行以防萬一。

有人就說了，房價高不是人為的，是因為開發成本高，房價當然高。

這是特么的胡扯。

土地是買來的嗎？是老祖宗留下的，沒花錢。政府賣了高價錢給開發商。開發商沒賺錢？看看中國富豪榜，最多的是房地產開發商。中國沒有土地嗎？大把的，比不上俄羅斯，總比日本、台灣、香港、新加坡、歐洲諸國多吧？政府不是大片賣地，而是限量供應，有了這個條件，開發商當然見錢眼開，囤貨居奇。誰說這不是狼狽為奸？最爽的，當然是銀行，賺的爽死了，你把辛苦錢存給它，轉手高利息貸給你買房子，套住你30年沒商量。

政府低價賣地不行嗎？不行，他們要gdp。高地價必然高房價，高房價必然抬高社會生活成本，乃至整個社會的生產制造成本，最終影響一國的市場競爭力。這個產業周期的惡果10年看不出，20年也不會顯露，至少要30年才開始產生負作用。為什么現在中國的出口開始下降？因為制造成本大幅上升。制造成本上升是什么原因？因為生活成本大幅上升。

高收入、低房價，經濟一定繁榮，反之，經濟最終一定蕭條。

中國的房地產還有戲？結論：不排除未來北上廣的房價依然堅挺，但總體上看，國內房地產衰敗是大運已至。

作者簡介：范棣博士，自由撰稿人、獨立經濟學家、亞聯資本董事長、銀票網董事長。師從北京大學厲以寧教授和諾貝爾經濟學獎獲得者阿克洛夫教授。北京大學、中山大學客座教授。先后擔任過招商局集團常務董事、財務總監、招商銀行(600036,股吧)總行副行長高級顧問、香港友聯銀行(現香港工商東亞銀行)總行副行長、美國波士頓咨詢公司高級咨詢顧問、美國1990研究所研究員、中國人民銀行總行銀行體制改革處副處長、《金融研究》月刊主編、招商迪辰董事長等。本文摘自范棣博士的微信公眾號“財經這點破事”。