儲備土地歸屬起爭執陸家嘴價值面臨重估

上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司(600663.SH，簡稱「陸家嘴」)最大的一塊土地儲備、25萬平方米的「世紀大道A塊」突然變得歸屬未定了。

這塊地位於浦東新區嶗山路332號，地段黃金，估值高達40億元。但在上海房地產交易中心的備案資料中，顯示該地塊並不屬於陸家嘴，而是屬於錦江集團下屬單位上海市天豐速凍食品廠。

上月8日，當錦江集團正在這塊地上施工建設陸家嘴金融配套服務中心時，卻突然收到了來自陸家嘴的禁令改建函復，稱該地塊歸陸家嘴所有，隨函，附有陸家嘴所有的相關產權證複印件。

一塊土地，兩張土地證。這塊土地佔到陸家嘴所有儲地價值的2/3，它的歸屬對於未來兩家公司都有很大的影響。

產權之爭

天豐食品廠上世紀80年代初期就在此地塊經營，該公司總經理張金福疑惑萬分：「天豐廠國有土地使用證及房屋所有權證自1992年獲得後，從未有過轉讓、變更。怎麼會又出現一張產證呢？」在確認手中所持兩證合法並仍然有效後，他鬆了一口氣。

而陸家嘴出具的這份房地產權證(滬房地浦字(2002)第002751號)，是由上海市房屋土地資源管理局2002年1月22日簽發的。「在2001年市政府已將世紀大道兩側部分土地成片轉讓給陸家嘴公司」，由陸家嘴董事長楊小明簽發的函件中如此表示。在6月7日陸家嘴上報浦東新區陸家嘴功能區域管理委員會一份 《關於要求原天豐速凍廠停止改建的緊急報告》中，也申明所有天豐廠房地塊。

陸家嘴董事會辦公室告訴本報，土地所有權不存在疑問，將盡快書面函復本報相關具體解釋。

另一方，天豐廠亦堅持產權合法。由錦江國際集團成立的金融配套服務區改建項目公司的項目副總經理許以仁在接受記者採訪時表示，在未得到浦東金融功能區第二環節改建批准之前，仍在做相關危房加固以及內部清理工作。

而數位法律界人士在接受記者咨詢時表示，根據《上海市房地產登記條例》總則第四條，同一房地產上依法登記有兩個以上房地產權利的，依房地產登記簿記載的登記日的先後確定其順位。

產證出台始末

1996年以來，陸家嘴為集團公司在陸家嘴金融貿易區內的市政設施墊資了大量資金。截至2000年12月31日，墊資額為12.15億元。由於該墊資時間長、金額大嚴重影響了上市公司的日常經營，為逐步解決墊資問題，2001年4月起，陸家嘴與陸家嘴集團達成協議，通過土地使用權轉讓和以現金方式歸還用於抵沖陸家嘴為集團公司的墊資。

而世紀大道A塊，正在轉讓之列。陸家嘴及其母公司上海陸家嘴(集團)有限公司 (下稱 「陸家嘴集團」)的土地使用權轉讓合同，於2001年11月14日簽訂，其以陸家嘴集團及浦東新區建設局確定的土地初始價格樓面價580元/平方米，轉讓世紀大道A塊土地使用權，交易金額合計4.24億元。

根據該轉讓合同，此次土地使用權的轉讓屬於通過土地使用權轉讓來抵沖陸家嘴為集團公司的墊資。陸家嘴將受讓世紀大道A塊使用權並成片開發。受讓總面積253915平方米。

由此，產生了陸家嘴的這份產權證。

價值重估

在此後的數年裡，陸家嘴因為該地塊土地使用權的轉讓大大獲益。根據歷年年報，2002至2004年間，陸家嘴已多次出讓「世紀大道A塊」中的小塊土地使用權，收入分別是9166.5萬元、4871.8萬元、7264.7萬元，2005年和2007年則分別為2000萬元和996萬元，合計2.43億元。

而此前2001年年報裡，也顯示，世紀大道A塊所屬世紀大道SN1－1、SN3－1、SB1－3－1、B1－1、B1－4地塊等分別出讓建設通用汽車營銷展示辦公樓及國際酒吧娛樂城項目、人民日報華東分社辦公樓及轉讓平安保險。

根據陸家嘴財務顧問東方證券於2001年11月15日公示的一份專項獨立財務報告，陸家嘴按目前同類地段熟地2500人民幣/平方米的售價，住宅5000人民幣/平方米的售價，公司土地轉讓或開發後預計將獲得15%左右的利潤。

一位市場人士表示，陸家嘴所持產權證，可以理解為特定背景下「以資換地」解決墊資的財務憑證，而非所有權證。

據瞭解，「以地換資」是政府普遍的做法。一位接近政府相關部門的人員表示，用以地換資的形式開發建設房地產，其中的「地」主要以毛地(尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地)為主，但毛地對投資個體來說，不會有多大的興趣和投資意願。

陸家嘴正是受讓毛地後，再做相關轉讓。但值得特別注意的是，陸家嘴本受讓毛地，卻被以熟地(直接用作建築用地的土地)價格注入上市公司資產。

「如果非所有權證，則所有資產很難記入上市公司資產。如若為所有權證，那麼其未完成動遷及未贖回的產權證亦不應以熟地價格估價。」上述市場人士分析。

相關法律人士表示，政府並未完成對「世紀大道A塊」使用權的完整收回和拆遷補償安置工作。

知情人表示，對於世紀大道A塊所轄成熟居民區、商業區等的動遷費用、產權贖回等各類費用亦應一併轉移給受讓人。但東方證券出具的專項財務報告中，並未對地塊面臨的土地產權爭議、高額動遷費用等提及。

陸家嘴2005年年報風險提示也指出，公司現有的土地資源中還有部分地塊尚未完成動遷,主要是世紀大道地塊和小陸家嘴N3地塊等等。

「那麼根據測算，目前房地產價格高企的大環境下，加之不斷的功能區建設費用，未及時贖回的產權，動遷費用等等可達數億，上市公司陸家嘴的價值必須重估。」一位房地產行業分析師稱。