預售資金監管之北京樣本:重壓資金命脈

北京率先公布商品房預售資金監管新規，在目前開發商已經被收緊貸款的環境下，再次收緊預售資金，對房地產公司的現金流無疑是致命一擊。

據中國房地產報11月1日報道，又一記重拳落在了開發商的資金命脈上。

10月25日，北京宣布自12月1日起對商品房預售資金進行監管，禁止房地產開發企業直接收存商品房預售資金。這是一線城市中首個預售資金監管的專項細則。

“對房地產商來說是雪上加霜。”政策出臺的第一時間，SOHO中國董事長潘石屹在其微博上評論說。

這是繼收緊信貸、關閉資本市場融資閘門之后，調控之手又一次直接扼住了房企的資金命脈。政策甫一出臺，立刻震動京城各大開發商。“房企的資金鏈將遭到直接打擊，沒有做好準備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。”北京聯達四方總經理楊少鋒如是說。

更令全國開發商擔心的是，本論調控中，北京成為調控政令“開路先鋒”的意味已愈發明顯，從招拍掛改革到限購令，莫不如此。加之此前深圳、浙江、成都等地也已經提出預售資金監管，業界預期，更多的城市跟進、預售資金監管在全國的蔓延之勢已不可避免。

“限購和加息，已經令市場降至冰點”，楊少鋒甚至認為，一旦預售資金監管全國推行，”整個房地產行業將面臨近10年來的最大危機。

重壓資金命脈

按照北京的要求，房企將按照一個預售證對應一個賬戶的原則，將商品房預售資金全部存入監管專用賬戶，并在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個節點專項用于工程建設。

“相比之前的金融政策、交易環節政策，這是對開發商影響最為直接的一次。”北京中原房地產三級市場研究部總監張大偉表示。在目前開發商已經被收緊貸款的環境下，再次收緊預售資金，對房地產公司的現金流及新項目的影響是致命的，開發商只有降價以求快速銷售回款，保證足夠的資金。

根據北京市統計局的數據，前三季度，北京房地產開發項目本年到位資金3938億元，其中定金及預售款為1020億元。這也就意味著，12月1日以后，占比達26%的開發資金，開發商將無法隨意動用。

潘石屹給開發商算了一筆賬。“土地款要一次性支付給政府，約占總數的50%，營業稅要提前支付，土地增值稅和所得稅要預征。”潘預計，如果像北京一樣把所有預售收入都監管起來，半年后會嚴重影響到房企的現金流，一年后開發商的資金會出奇緊張。特別是各項財務指標不太好的企業，受到的影響會很大。

事實上，這相當于“鎖定固化”了房企相當一部分的現金流。華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理公衍奎告訴記者，這將對那些用預售款進行拿地、擴張的企業帶來非常大的打擊，“三個鍋蓋十口鍋”的企業，將很難再閃轉騰挪。開發商資金鏈斷裂的風險明顯加大，盲目追求擴張、高負債的企業經營風險也在加劇。

著名財經評論人葉檀也認為，對于預售款和定金的監管直擊核心。“預售款被挪用在地產界是人人皆知的秘密，基本上70%左右被挪用作買地資金、償還銀行貸款等。”

葉檀稱，預售監管若被嚴格執行，開發商“三個鍋蓋十口鍋的把戲”將無法繼續，“七口鍋”將裸露于市場。而此舉在半年后將會產生兩大直接后果，一是拿地的開發商會大大減少，二是“缺衣少被”的開發商會被大企業吞并。

這也被很多人視為在諸多調控政策之后，政府在駱駝背上再添的一根分量極重的“稻草”。

“政府非常清楚開發商的命門在哪里，如果政府再卡住信托和境外貸款，那么恐怕有一半開發商會就地趴下，從此退出市場。”葉檀在其評論中如是說。

樣本“開路”

但是，僅在一個或者幾個城市進行預售資金的監管，其效果依然受到質疑。天津、重慶等地都曾試點過預售資金監管，由于執行以及其他等問題，政策效果并不理想。

“現在很多開發商都是多個城市開發，異地的預售資金無法監管，會大大抵消政策的效力。”有市場人士質疑。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，北京的政策開始實施后，其他的城市也會考慮。畢竟北京有帶頭作用。

中國房地產信息集團分析師薛建雄也認為，北京的新規給開發商預售款的全面監管開了個局，是非常重要的一步。這項舉措在全國鋪開后，將產生巨大影響。就連潘石屹也承認，這與大公司或小公司、全國性公司或區域性公司沒有關系，財務指標成為決定性因素。

國家統計局的數據顯示，前三季度房地產開發企業本年資金來源50504億元，其中定金及預收款12185億元。也就是說，全國范圍內，預售資金占行業現金流的25%左右。如果在全國范圍內推行預售資金監管，也就意味著“固化”行業現金流約25%。

這將引發行業的新一輪洗牌。公衍奎預計，首先土地市場很可能趨冷，之前的部分開發商會將部分預售款用于增加土地庫存，政策收緊很可能使得這部分開發商在土地市場收縮腳步。另外，此前盲目擴張、現金流緊繃的企業，可能將被吞并。

這樣的情景可能并不遙遠。事實上，住房和城鄉建設部在今年4月就曾下發《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求各地加強預售資金監管。

11月1日起，浙江、成都將先于北京，開始實施預售資金監管管理辦法。

王玨林還透露，未來建設主管部門還將建立督促檢查機制，到各地檢查實施情況，促進政策執行到位。

(徐志嬌 編輯)

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