中航地產集團資產整合完成托管中航城

2009年6月12日 17:08

中航地產日前證實托管了中航城。此舉標誌著自02年開始的中航集團整合其地產業務終於完成。中航地產明確了以房地產開發為主體，物業經營與管理業務、酒店經營與管理業務為兩翼的發展戰略。

中航地產(000043)日前公告稱，中國航空技術深圳有限公司(下稱中航技)、深圳中航城發展有限公司(下稱中航發展)內含的地產業務，以托管的形式交給深圳中航地產股份有限公司。

據悉，此次托管是中航國際集團對旗下地產業務整合的收官之作。托管項目包括深圳中航苑共計規劃建築面積為32.47萬平方米的7塊地，以及深圳漁農村舊城改造項目、深圳龍華項目，以及位於北京後海的四合院項目。上述九個項目的合計規劃建築面積為79.95萬平方米，權益建面為65萬平方米。涉及到的後續投資約為77.78億元。最為重要的托管項目是中航技100％控股的華城置業開發的「深圳中航城」項目。該項將成為以商業地產綜合開發為模式的中航地產樣本項目。

中航地產的此次整合，有效增加公司的地產項目儲備，匹配中航工業集團地產業務整合的需要，同時也有助於公司做大做強地產主業，彰顯了大股東對上市公司長遠發展的支持，建立公司業務和資本市場的良性互動；同時，中航地產核心能力、專業度、以及公司組織架構都得到優化和提升，降低了運營成本，強化了競爭優勢。

但是，目前看來，部分項目屬於開發投資期較長，長遠獲利項目，未能對於提升公司盈利潛能的影響還有待於市場的檢驗。據悉，約有6個項目尚處於沒有拆遷完或未交完地價階段。這也是公司並沒有採取定向增發的方式向上市公司注入項目的主要原因。

資料顯示，中航地產前身深圳航空大廈實業有限公司，由中國航空技術進出口深圳公司聯合國內24家有實力的大中型企業共同發起，07年11月變更為「中航地產」。公司的目標是以房地產開發業務為龍頭，以酒店、物業管理為兩翼的綜合發展戰略，遠期目標是成為國內一流的商業地產投資開發商。公司正借助該種戰略努力向「零售業＋酒店＋住宅」獨特的商業地產經營模式轉型；作為中國航空技術進出口深圳公司旗下專業經營商業地產的唯一平台，在未來幾年內，中國航空技術進出口深圳公司會陸續將其商業地產逐漸注入公司，利用公司的資本運作平台，逐步完成中國航空技術進出口深圳公司地產業務的內部重組。借助大股東的雄厚背景和豐富資源，公司努力打造成為一流的綜合類地產公司。08年底，公司剛剛簽約剝離了旗下瀕臨虧損的自行車製造業務，緊接著公司又收購了瑞遠的工業地產用地，一系列動作目的很明確，即公司要專注房地產開發主業，進一步貫徹公司「一體兩翼」的經營戰略，資源優勢得到進一步集中。

經過二十餘年的發展，公司逐步發展成為集地產開發、物業管理、酒店管理為一體的綜合性集團公司。公司憑借上市公司的有利平台，通過重組、併購等方式，整合資源、擴大規模、突出主業，先後完成了物業、酒店、地產三大關聯業務的整合重組工作，形成以地產業務為主，以物業管理和酒店管理業務為兩翼，充分發揮整體協同發展優勢的商業地產經營格局。至08年底，公司旗下控股和參股企業達25家，托管企業1家。公司現已成功打造深圳繁華中心區的建築面積80萬平方米的深圳中航城以及深圳觀瀾建築面積31萬平米的觀瀾中航城。

受08年地產行業寒流的影響，公司主要項目所在區域房地產價格下降及項目開發週期延長造成公司08年度業績大幅下滑。同時，公司目前220萬平米的土地儲備中，酒店、辦公及商業項目占比約46%。大量的商業物業開發對公司的資金及招商運營能力要求非常高，因此公司未來幾年的資金壓力較大，投資回報率可能相對較低。

公司財務方面顯現隱憂。年報顯示，截止08年末，公司資產負債率為63.39%；公司經營活動產生的現金流量淨額為－3.34億元，主要系房地產開發各項目建設持續投入，而項目尚未進入銷售期或在售項目銷售緩慢，資金回籠較慢。投資活動產生的現金流量淨額為－2.62億元，主要系預付深圳中航幕牆工程有限公司股權收購款2,700萬；酒店項目裝修改造投入5,194萬；收購深圳市瑞遠運動器材有限公司3,408萬；收購岳陽項目5,800萬；收購上饒項目6,010萬元等所致。而這些項目短期內難以進入盈利階段。

09年一季報顯示，公司實現營業收入22,338.86萬元，同比減少33.02%；實現淨利潤-576.01萬元；實現每股收益-0.0259元。

(叢力 撰稿)

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