深圳廠房報價飆升神秘投資客億元伏擊

《深圳市城市更新辦法》出台實施，抬升了深圳工業廠房價格。仲量聯行深圳工業部高級經理彭苑雄表示，南油片區廠房最近兩月售價不到4千元/平方米，最近一下子提價到5-6千元/平方米；而一位神秘富商在10月份斥資1億多元一舉購入4萬多平方米廠房。

8月份仲量聯行的彭苑雄接待過一個投資客，該投資客一次性打包購買了南油片區4萬多平方米的工業廠房，投資客對廠房位置沒有要求，購買的廠房零星分佈在好幾棟樓上，該交易在10月份完成交割。彭苑雄當時問他為何一次性購買這麼多廠房，該投資客稱是因為深圳人口多，看好城市內工業區改造的大方向。

「現在想來，我覺得他早就通過有關渠道，對《深圳市城市更新辦法》有所瞭解。」彭苑雄表示，「他買的是個資產包，給人感覺只要是廠房全都買，均價只有3000多元/平方米，按照現在市場報價，該投資客已經有好幾千萬元的隱性收益。」

12月1日實施的《深圳市城市更新辦法》規定，業主可以自行改造舊廠房、舊工業園區。正是在這種背景下，業主捂盤惜售，造成中介手中房源很少，而願意出售的業主則猛抬報價。「業主如果不是急需錢，就把價格報很高，先掛著，好像一點都不愁賣。從上個月這個政策被媒體披露後，就沒有成交過一筆。」彭苑雄表示。

《深圳市城市更新辦法》打開了廠房物業的想像空間，目前廠房售價和其他物業之間還有不小差距，而如果位置較好的工業地產改造成商舖、寫字樓或者住宅，還有很大上漲空間。一位中介人士向記者介紹，深圳八卦嶺工業區大多數廠房都是1985-1987年建成，土地通過行政劃撥取得，建築成本很低，而且通過多年的出租早已收回成本，目前售價6-8千元/平方米，對業主而言已有暴利，但是對比周圍售價1萬元以上的二手房和2萬多元的新開發樓盤，這個價格依然具有競爭力。

不少投資客都看到廠房改造的收益，代理深圳廣建投資有限公司樓盤銷售的謝先生表示，最近一位香港投資客和他聊了很久，看重的就是八卦嶺片區改造。

由於投資廠房能使用的銀行槓桿較小，想炒作廠房並不容易。廠房面積一般都較大，單宗交易大多在千萬元以上，而銀行並不願意針對工業廠房放貸，一般只能貸到評估價的50%，加上銀行評估價遠遠低於交易價格，所以如果想針對廠房進行投資，要求投資客具有很強的資金實力。 彭苑雄稱，上述投資客是一次性付款。

工業廠房價格近幾年一直在不斷上漲，以八卦嶺片區為例，該片區廠房價格從2007年到現在已上漲一倍，但是購買廠房者一般看重的是出租收益，據瞭解，廠房物業年租金回報率一般在6-8%之間，高於住宅。

和掛牌售價不同，廠房租金最近並無明顯變化。彭苑雄表示，「表面上看，《深圳市城市更新辦法》出台後，工業地產就可以改造成商業或者住宅，但這個規定太空泛了，未來可能還有細則，不會各個業主想改什麼就改什麼，政府還是比較注重產業結構升級換代的。因此投資者還是要考慮到風險。」