台媒關注北京樓市 業者料明年初可能是進場時機

北京房地產今年成交量爆增，刷新歷史紀錄；且價格上漲兇猛，更甚于2007年的房市高峰期。台灣媒體也給予很大關注，台灣《旺報》的報道說，雖然京城樓市的“金九銀十”行情以平淡開局，但因市場剛性需求強，前景仍看好。房地產業者預期今年第4季和明年第1季可能展開緊縮措施，屆時可能是進場好時機。

以下為文章主要內容：

北京房地產市場自今年3月以來，價量齊揚，表現突出。去年因為金融風暴受到壓抑的買氣，一舉爆發。雖然9月分市場已對漲高的房價開始顯露觀望心態，但因北京房市的剛性需求強，優質地段的住宅、店面和寫字樓依然搶手。新興的北三環，在奧運之后，挾著完整的市政規畫建設，也成為受矚目的新標的。

壓抑過后 需求大增

上海信義房屋研究部唐顆指出，北京今年1月到9月的房地產交易量創下歷史高峰。截至9月28日，住宅類成交17萬3860套，較去年全年的成交量10萬套高出許多。今年全年預估可成交22萬套，也將是歷史新高。2007年房市高峰期時，全年的成交量也只有15萬套。

北京房市今年的火爆，主要是自去年10月以來，金融風暴重創經濟，壓抑了原有的房市需求。遠雄集團北京遠中房地產開發公司經理莊明龍表示，自去年10月到今年2月，市場普遍呈現觀望，價格也比去年同期跌落2到3成。到了3月，北京開始展開房市政策松綁措施，加上釋放一些利多消息，例如恢復第二套房的貸款，使得壓抑許久的需求一下子爆發。

北京房市因為外資以及外地人口的不斷涌入，剛性需求向來很強。唐顆指出，今年3月以前，每月成交是1萬套，3月以后每月都有2萬套的成交量。依據北京市房地產交易管理網的統計顯示，特別是二手房的成交量，今年截至9月25日止，已經達到17萬9384套，較去年全年的成交量，增加高達150.89%。

價格合理 成交才會增加

在價格方面，唐顆指出，目前北京的房價也比之前房市高峰期2007年平均貴上20%。例如北京四環以內的房價，去年平均才1.5萬人民幣/平方米，但最近已達到2萬以上，比上年上漲30%以上。8月全月北京商品房開盤專案均價已達到1萬6200元，比年初上漲了60.6%。

也因為價格已上漲一波，9月的銷售量和成交均價已開始下滑，傳統“金九銀十”的行情今年不再熱銷。上海信義房屋指出，主要是房價增長過快，觀望氛圍明顯加重。也是因價格走強因素，比起去年9月開發商打大折扣、推特價房、尾房的價格低至8折，使得最近一周的成交套數出現下降，這一信號對高漲的樓市算是一個警訊，因為只有合理的價格才能促使成交增加。

遠雄集團(中國)經理莊明龍指出，未來要特別注意國慶假期后的第4季到明年第1季，因為北京的房市長期還是看好，如果第1季因為政策而使房價受到影響，反而是進場的好時機，預估明年第2季價量可能就會再上升。對于北京置產的選擇，莊明龍指出，北京東南西北四個區是屬性相當不同的生活圈，購買房地產時，要依自己的需求選擇合適的區位。

東區首選朝陽區

北京市最好的區段位于東區。CBD是最精華的商業區，辦公大樓林立、交通方便、人潮川流不息、國際化程度很高。以CBD中心區的銀泰中心來說，整個建筑群包括高檔寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓和購物餐飲娛樂設施。公寓售價至少是7萬至8萬人民幣，折合台幣每坪在100萬元以上，是北京最高檔的區域。

東區置產的首選是朝陽區。目前均價約1.3萬至1.4萬元。莊明龍認為，在CBD周邊的東四環是升值潛力區，目前房價已達到2.5萬~3萬元。

北區有奧運村加持

另外他也看好北區的北三環，這是2008年奧運村的所在地。大陸在興建亞運和奧運選手村時，都是依一般住宅的規劃興建，待運動賽事之后，選手村的住房就可以銷售給一般人。北京奧運選手村也計劃有一半的住宅會公開銷售。

莊明龍指出，奧運村是新規劃區，大陸官方投入許多資源建設，地鐵會通往此處，居住環境漸入佳境，雖然位置偏北，但選擇地鐵沿線購屋仍是相當理想。

北三環、四環目前的均價是1.3萬元。北區最貴的區域在中關村，這里是高科技人才群聚的地方，也有不少研究機構和學術單位，均價約2.5萬元左右。

南三環具增值空間

南區的部分，莊明龍建議以南三環較佳。主要是因為此區接近熱鬧的東三環，較有增值的空間，例如崇文區、宣武區、方莊都可考慮。目前南三環價位約2.5萬~3萬元之間。

西區主要是軍公教人員居住的地方，房價向來平穩。

北京豪宅今年以來買賣也相當熱絡。高力國際指出，第3季經濟穩步回升，為市場提供了增長基礎。1至8月分，北京市商品住宅銷售面積達182.8萬平方米，同比增長160%。

豪宅市場價量齊揚

特別是在投資者考慮抵消通貨膨脹的驅動下，北京豪宅市場買賣需求顯示強勁，例如合生華府本季成交29套，相比前季度僅有1套的成交量，銷售量顯著上升。

在價格方面，因為投資客加速進場的推動，北京豪華公寓的平均價格達到3萬865元，也較上年同期上升6.8%。

北京的豪宅區大致上位于朝陽區、崇文區以及天安門周邊的內二環，包括東二環、西二環和北二環，價格大約都在6萬~7萬元起跳，相當于台灣每坪105萬元的行情。

高力國際指出，北京豪宅市場總存量在第3季增加到3萬3098套，其中1082套新竣工專案，分別來自于燕莎朝陽公園區域的北京星河灣三期和遠洋公館，以及亞運村地區的萬達大湖公館。

由于豪宅的銷售量和價格同步上升，市場上有愈來愈多的豪宅專案開始銷售，包括燕莎朝陽公園，建國門，中關村地區的世茂三里屯，貢院9號，釣魚台七號院等。

盡管全球經濟尚未完全好轉，北京市內的許多跨國公司對于擴張也很審慎，但因為夏季商務活動增多，促使第3季北京豪宅銷售上升至1215套，整體豪華公寓市場空置率為27.46%，環比下降1.34個百分點。在租金方面，整體下滑至每月/每平方米/人民幣130.94元，較上年同期下跌2.80%。

高力國際指出，目前投資者對北京豪宅普遍抱持樂觀態度，地理位置愈優越的地段愈受投資者青睞。最近例如瑞安建業有限公司購入北京市朝陽區工體北路四號住宅工程項目，交易總價約為人民幣8.08億元；北京銀座興業房地產經紀有限公司以總價人民幣7.5億元，購入北京市東城區貢院西街9號的住宅專案。

經濟回穩推升店面市場

在店面市場方面，隨著大陸整體經濟的逐漸回穩，以及北京的景氣升溫，店面的交易也開始出現較多積極的信號。高力國際指出，今年第3季北京中高端購物中心物業市場的空置率是自2008年第4季以來的首次下降，到本季末，空置率較上年同期下降0.67個百分點，降至17%。 雖然有部分零售商圈的空置率仍然在上升，但升幅已漸緩。

第3季因為前門大街一期竣工開業，為市場帶來8萬平方米的新商鋪面積，使得北京中高端購物中心物業市場總存量躍升至347萬9012平方米。前門大街的店鋪進駐率甚高，達到90%。

在店面租賃方面，第3季比上半年活躍。整體來看，全市中高端購物中心首層平均租金按季上揚1.63%，達到每月每平米692.13元人民幣。

甲級寫字樓需求強勁

在寫字樓方面，高力國際指出，第3季內資對寫字樓的需求強勁，因此推動北京甲級寫字樓市場的吸納量在本季躍升至9萬9090平方米，比上年同期上升74.32%，同時使得北京甲級寫字樓市場整體空置率下降2.26個百分點，至16.98%。

2009年第3季沒有新增供應進入北京甲級寫字樓市場。大新華航空大廈有6500平方米再度進入租賃市場。本季內位于金融街區域的恒奧中心D座竣工，該大廈于今年早期整售給東北證券并供業主自用。

寫字樓的主要需求來自金融機構。比起2009年第2季，第3季的寫字樓市場出現更多租賃的大筆交易。例如北京農村商業銀行在金融街中心北樓整棟租賃5萬平方米，及中國農業銀行在中糧廣場租賃1萬8805平方米。總體上來看，第3季大部分的租賃交易都發生于2007年及以后完工的新專案中，這些專案的優惠措施和質量更能吸引租戶。

雖然寫字樓的整體市場交易量大幅上升，但整體租金水平仍呈下行趨勢，比上年同期下降1.92%或同比下降14.44%，至每月165.89元/平方米。

在國有企業主導下，北京第3季寫字樓投資市場顯得異常活躍。雖購買意圖多為自用，但活躍的成交也顯示出內資企業對北京寫字樓市場的樂觀前景和積極信心。大宗交易案例如中信證券14億購買瑞誠中心寫字樓部分，總建筑面積為5萬3176平方米，聯發科技7.449億元購買融科咨詢中心D座等。

就未來北京的房價走勢，遠雄集團(中國)經理莊明龍指出，從北京取消第二套房的購屋優惠利率，可見大陸對房市的緊縮措施已經開始。不過政府主要是想抑制房價不要太快上漲，這對未來中長期的房市發展是有利的。上海信義房屋唐顆認為，北京房地產市場需求旺盛，而且貸款利率目前處于歷史最低點，這是相當關鍵的因素。預期北京房市未來仍有上漲空間。