首套房首付比例降至25% 將增加實際購房支出

金融界網站綜合媒體報導 “9·30”再現江湖，國慶節前夕，中國人民銀行聯合銀監會發布通知，在“非限購城市”居民家庭首套房首付款比例，從原來的不低於30%調整為不低於25%。理財專家提醒購房者：首付比例的降低並不代表實際購房支出的減少，反而提高了月供，購房者要根據自身的財務狀況，選擇適合自己的首付比例。

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觀點解讀：

國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群分析認為，非限購城市首套房首付款比例下調，一方面是為了滿足住房剛需，支援房地產業健康可持續發展；另一方面是通過穩定房地產投資，進而為穩增長提供可靠支撐。

中國社科院金融研究所銀行室主任曾剛：“房地產市場經過一年多的調整，供求關係趨於穩定。對剛需以及改善性住房需求，應該予以有針對性的金融支援。”

灣田國際執行總經理易建國表示，本輪政策是在整個房地產下滑，實體經濟發展受挫的大背景下出臺的，政策的出臺有利於提升購房者對樓市的信心，而現階段，重建信心比政策更重要。該政策的出臺將會對一些價格較低，同時性價比高的剛需樓盤有提升作用，但對中高檔改善型住宅的影響有限。

戴德梁行長沙公司副總經理文學表示，此次央行並未放開限購城市的首套房商業貸款比例，不再像“國五條”等政策一樣“全國一刀切”。接下來樓市或將出臺包括房貸利率、公積金貸款等在內的更多組合拳政策，為房地產市場調控添磚加瓦。

中原地產首席分析師張大偉表示：“新政直接影響非常有限，目前首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二、三線城市首付壓力相對較小。而且5%的改變，絕對值不高，對於大部分非限購城市來說，只有5萬～10萬元。這部分變化不會影響購房決策。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，這是一種很典型的差異化信貸調控政策。對於依然處於限購城市的一線城市來說，仍然需要三成首付的比例，所以影響不大。

買房實操：

要點一：首付比例的降低並不代表實際購房支出的減少

首付並非越低越好視還款能力

以總購房款100萬元，貸款期限30年，以基準利率0.9倍來計算：首付3成的話，貸款70萬元，每月還款額3603.16元，總利息597140.2元。

而首付2.5成，貸款75萬元，每個月需還款3860.53元，總利息639793.07元。

這樣一來，雖首付款少付5萬元，但需要多向銀行償還約4.3萬元的利息。

要點二：哪種房貸還款方式好？專家告訴你如何再省十幾萬

1、 注意貸款利率的折扣，現在，買房時要以最新政策為準，一定要去查這個細節！

2、 等額本息還款與等額本金還款，方式不同本息相差較大

按照公積金貸款標準，100萬的房貸計算如下：

兩種還款方式算出的本息差額近8萬元，並且遇到央行降息升息的情況，簽訂的銀行利率倍數是不變的，差額浮動會更大。這個差額銀行肯定不會告訴你的，因為這已經是行業內部公開的秘密。購房者在辦理貸款時一定要精打細算

要點三：開發商無法按期交房，退房后貸款損失怎么辦？

首先在簽訂合同時要注明對於逾期交房的規定。比如注明逾期超過約定天數日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起，30天內退還全部已付款，並向買受人支付違約金。另外，應明確規定退房條件不限於房貸辦理成功，並且因開發商原因退房需由開發商賠償貸款損失。

如果合同有超過逾期一定時間可以解除合同的規定，業主有意愿，開發商應該按此執行。業主的貸款損失，可以通過法律途徑，訴訟開發商。

但是在實際操作中，向法院起訴並不是很多人的首選，如果逾期交房時間不是很長的話，建議業主還是采取靜待方式。如果還是不能完成交房，再采取措施。

要點四：各城市首套房貸平均折扣均有所下調 減負效果顯著

8月26日，央行年內第四次降息，全國首套房平均利率降至4.90%，首次跌破5%，創歷史新低。在“融360”監測的35個城市和地區中，共有20個城市和地區首套房平均利率跌破5%，占比接近六成。從全國首套房貸款平均利率走勢來看，9月全國首套房平均利率環比8月的5.15%下降0.25%，與本輪降息的0.25%完全吻合。

同比來看，去年9月全國首套房貸款平均利率為6.86%，相當於當時基準利率6.55%的1.05倍。以一筆總額100萬元、30年期的貸款為例，如果購房者分別在2014年9月和2015年9月申請貸款，按全國平均房貸利率來計算，則今年9月申請相比去年同期貸款總利息約可節省45萬余元，月供減少1252元。對於“剛需”買房族來說，減負效果顯著。

政策回顧：

2014年9月，央行、銀監會決定，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。

今年3月，央行、住建部、銀監會發文，二套房貸首付款比例下調至不低於40%。

2015年9月30日，住建部、財政部與央行聯合發布《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》，放寬住房公積金貸款政策，包括提高實際貸款額度、全面推行異地貸款業務等內容。

通知全文：

《中國人民銀行 中國銀行(行情601988,咨詢)（601988，咨詢）業監督管理委員會關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》

為進一步改進住房金融服務，支援合理住房消費，經國務院同意，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：

一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。

二、人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

請人民銀行各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

中國人民銀行 銀 監 會

2015年9月24日