上海房價連續兩周回落

2009年9月1日 07:21

「易居中國」統計顯示，8月24日-30日上海樓市成交量再度下滑5.9%，為35.78萬平米；均價微跌0.8%，為17,328元/平米，已持續兩周回落。

據中國證券報9月1日報道，為趕上「金九銀十」的銷售檔期，8月最後一周(8月24-30日)，上海大量郊區樓盤加速上市，使得近期供不應求的局面開始出現緩解，上周38萬平方米的新增供應，也首次超過當周成交量，改變了3月樓市回暖以來持續24周供不應求的局面。

8月31日從「易居中國」統計系統中看到，上周上海商品住宅新增供應38.64萬平方米，環比上升23.5%，達到近10周最高水平。而由於受長期供不應求的制約，上周上海樓市成交量再度下滑5.9%，為35.78萬平方米。此消彼長之下，上海樓市出現自從3月回暖以來，持續6個月供不應求局面的逆轉。

受成交量萎縮影響，上海樓市平均成交價格在8月第二周創出19,603元的歷史新高後，已持續兩周回落，上周均價微跌0.8%，為17,328元/平方米。

房地產分析師薛建雄表示，2008年停工緩建項目在上半年樓市回暖刺激下加快施工進度後，已逐步達到預售條件，其中有些項目趕在「金九銀十」前上市，是帶動上周供應量大幅上升的主要原因，預期未來1-2個月的供應量還將保持高位，供不應求的局面也有望獲得緩解，房價的漲勢也有望獲得放緩。

目前較大的供需缺口成為上海房價預期繼續攀升的重要支撐，而與此同時，上海地價也在8月末連續出現高價拍賣熱點，成為推升房價上漲的重要原因。

8月27日，華潤置地在上海以總價35.22億元把嘉定南翔共28.53萬平方米土地收入囊中，打破金地集團不久前以30.48億元拿下青浦趙巷地塊23.7萬平方米土地的紀錄。

由於兩家地王均位於上海外環外，因此分析師普遍認為，地價創新高將使得郊區的公寓地價上升到8,000元/平方米以上，加快郊區房價破萬的進程。

根據華潤置地此次購入的兩幅純住宅用地價格推算，其樓板價達8,066元/平方米，溢價194%，略低於此前趙巷地塊創下的222%的溢價幅度。受容積率限定，開發商在上述地塊只能多數建公寓，極少數建別墅，而按照目前最低的建安和稅費成本推算，開發商的公寓平均售價起碼要達到1.5萬元/平方米才不會虧本。目前當地在售的主要樓盤中，公寓的均價在1-1.2萬元/平方米之間，當地價格最高的樓盤金地格林世界的公寓售價為12,500元/平方米。因此，華潤的產品一旦出台，將把當地樓盤售價普遍推高2,500元/平方米以上。

專家表示，從2009年的拿地情況來看，這些項目一旦在1－2年的開發週期結束後上市，上海房地產市場將失去環線之分，普遍進入「萬元時代」。至於如何打破「麵包」和「麵粉」價格互相推動這一惡性循環，房地產分析師回建強告訴記者，從國土部和上海市最近接連出台土地政策看，增加土地供應、打擊囤地、加強土地供應信息公開將是下半年政府主抓的工作之一，其目的就是用「推增逼存」最大限度增加土地有效供應，進而加大商品房特別是商品住宅的市場供應，最終緩解需求、平抑房價。

(徐志嬌 編輯)

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