"二套房"明緊暗松,潛規則害人害己

曾經為制止樓市泡沫，而立下汗馬功勞的「二套房」制度，硬是在08年的歲末被部分鬆綁了。至於各個銀行對待二套房的態度，也是經歷了冰火兩重天的變化。尤其是在國務院要求區分「改善性住房」和「投資性住房」，並分別對待後，出於利益、厲害、利潤的關係，銀行都積極開打二套房的擦邊球，「明緊暗松」是銀行對待二套房的最真實寫照。

利用政策的界限模糊，銀行開打擦邊球

今年2月11日，中國人民銀行和銀監會聯合發文指出，改善性住房比照執行首套房優惠政策。「其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定」。這為銀行打擦邊球提供了理論依據。

銀行可謂是房企的後台，在資金密集型的房地產行業，二者是一條繩上的螞蚱，高庫存的現狀也是銀行的隱憂，所以經濟貸款也是救自己。另外，銀行也不是慈善家，一直作為優質業務的房貸，自然是銀行之間爭奪的對象，這兩個原因也是銀行私下打擦邊球的主要原因。

目前，農行、建行、招行對於二套房的貸款政策依然較嚴格，均為「居民購買第二套住房的首付比例為40%，貸款利率按基準利率上浮10%。但是，交通銀行、中國銀行、工商銀行以及部分地區的機構，確有鬆動二套房的舉動。比如成都：對於第一套不低於144平方米的購房者，銀行要求四成，但是對於資信比較好的，也可以做到三成，利率也沒有上浮10%，按照7.5~8.5的利率優惠來執行。

比如成都，各大銀行一直是悄悄「鬆綁」，目前銀行大部分都變相執行了改善型住房的利率優惠政策：也就是說，並沒有嚴格按照第一套住房人均居住面積低於當地平均水平，才能享受首付兩成、利率7折的優惠。有的銀行要求第一套住房低於144平方米，大部分銀行對於二套房貸，要求只要客戶之前的房貸款已經還完結清，則二套房貸都可以比照首套房貸的政策執行，即首付最低可達兩成，利率最低可打7折。

而其他省份也有不同程度的放鬆，比如以家庭為單位來界定二套房的政策，原來銀行必須考察產權人、借款人，以及他們各自配偶名下是否有房產，來界定新購房產是否屬於二套房，現在只需考察借款人和其配偶。即使被界定為「二套房」，如果客戶還款能力強，徵信良好，一些銀行對於房貸首付也適當放寬至３折，而利率並不強制上浮基準利率的10%有銀行公開降首付 買別墅利率也7折。

一旦銀行利用漏洞和模糊的界限，私下鬆綁二套房，則可能把樓市再次推到危險的境地，最終害人害己，這也就是為什麼銀監會在近期頻頻叫停私放二套房的原因了。

諸如類似的私下寬鬆，不一而足……只是這樣做的風險太大，代價太高，市場呼喚細則出台。

二套房的前世今生

2007年9月，央行、銀監會聯合發文，規定對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。 2008年歲末國務院常務會議上再次做出規定，對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

但08年末的這次，區分改善性住房和二套房的新政策卻留下了很大的隱患：

劃清界限，明確細則，才能兩全其美

出現目前這種現象的根源在於：二套房標準不統一、相關細則不明確、執行上各行其是。雖然，全國各地不可能統一標準，劃定二套房的界限，但類似打擦邊球的現象，相關部分則應盡快給予制止。

在未來通脹預期越演越烈的情形之下，一旦鬆綁二套房，則07年的情形可能重現，樓市可能面臨再次動盪，這對於樓市的健康、穩定是非常不利的。只有標準統一，細則明確，執行到位才能既促進改善型需求的釋放，也能有效防止樓市泡沫。