全國房價環比漲幅有望逐月收窄

2009年10月19日 14:03

上海易居房地產研究院專家指出，中國9月70個大中城市房價環比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點，這標誌著9月房價增幅出現「拐點」，預計四季度房價環比增幅將逐月收窄。

中新社援引中國產經新聞10月19日的報道稱，從房展會情況觀察，10月份部分城市樓市開局比較平淡，那麼，4季度房地產市場將走向何方？近日，國家統計局公佈了「1—9月份全國房地產市場運行情況」，上海易居房地產研究院專家楊紅旭對此進行簡要的解讀和分析，同時對全國房地產後市做些研判。

行業總體態勢繼續向上。9月份，國房景氣指數為101.08，比8月份提高1點。說明房地產行業和市場的總體態度繼續保持向上，這是繼2009年4月由調轉升的「拐點」以來，連續第6個月上漲，連續2個月運行於景氣區間。但值得關注的是，8月國房景氣指數比7月份提高2.07點，而9月比8月只提高了1點，說明景氣度上漲的速度放緩。筆者維持上個月時的判斷：2009年反彈時間將超過2007年，極有可能在年底或2010年一季度觸頂。

開發投資繼續保持快速增長。前3季度，全國完成房地產開發投資25,050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月提高3個百分點，比去年同期回落8.8個百分點。勢頭依然不錯，但與全社會固定資產投資達33%左右的增幅相比，房地產投資增幅依然偏低，國家依然會鼓勵其進一步增長，這方面政策半年內決不會改變。本輪增幅高點可能會達到30%左右。

成交量短暫企穩，第4季度成交量還將下滑。前3季度，全國商品房銷售面積58,371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長 46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業營業用房銷售面積增長30.6%。前三季度，商品房銷售額27,532億元，同比增長73.4%。其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。說明市場成交依然活躍，比2008年有較大增長。住宅市場表現繼續優於商辦類市場。值得關注的是，商品房銷售金額已超過2008年全年水平，銷售面積尚沒有。預計2009年商品房銷售面積將達7.7億平方米左右，極有可能超過2007年歷史峰值，再創歷史新紀錄。

觀察月度成交情況，9月商品房成交量出現反彈，比8月上漲近17%，說明8月淡季因素明顯。筆者維持7月時的判斷：6月成為2009年度成交量最大的月份。傳統意義上的「金九銀十」不可能出現，九十月份不可能超過6月份，全國整體和大部分一二線城市皆如此。第4季度全國商品房銷售量，將明顯低於二三季度。

價格漲幅「拐點」出現。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點；環比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點——標誌著9月份房價增幅首次出現「拐點」 。這證實了筆者七八月時的判斷：「同比增幅繼續擴大，環比增幅已不再增加，環比增幅『8月或9月觸頂』基本沒有疑義。」房價漲得最快的時候是2009年七八月份，因為這兩個月房價環比增幅為全年最高——0.9%。其中，二手房價格漲幅觸頂時間為7月，比新房早1個月。第4季度，環比增幅還將繼續逐月收窄。至於同比增幅，還維持上月做出的預測：「同比增幅將於年底前後觸頂。 」

嚴重供不應求，後續供應仍偏緊。前3季度，房屋竣工面積3.34億平方米，同比增長24.7%，但與 5.84億平方米的同期銷售面積相比，目前屬於嚴重的供不應求。前3季度，房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。說明隨著開發商加快開工節奏，未來供應量將有所增加，但未來1年內供應依然偏緊。

前3季度，全國房地產開發企業完成土地購置面積21,451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發面積16,706萬平方米，同比下降6.6%。說明雖然地王頻出，但2009年土地出讓面積依然偏少，預計全年將少於2008年，更少於2007年，這將影響未來1-3年的商品房供應，也即中期來看，商品供應也難以大幅放量。這將制約房價下跌的幅度。

企業資金面繼續寬鬆化。前3季度，房地產開發企業本年資金來源38,991億元，同比增長38.8%。其中，國內貸款8,190億元，增長47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業自籌資金12,787億元，增長14.5%；其他資金17,654億元，增長62.4%。在其他資金中，定金及預收款10,269億元，增長52.0%；個人按揭貸款5,345億元，增長107.7%。表明企業資金繼續寬鬆化。

(徐志嬌 編輯)

免責聲明：本文所載資料僅供參考，並不構成投資建議，世華財訊對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。若資料與原文有異，概以原文為準。世華財訊資訊中心：editor@shihua.com.cn 電話：010-58022299轉235