地方細則溫和落地 靜觀其變樓市現僵局

北京樓市新政細則相比，近期陸續出臺的廣州、重慶等地細則比較溫和，但樓市觀望氣氛依然濃厚，房價下調預期仍然強烈。

據中國證券報5月27日報道，在北京，房價已出現局部松動，郊區房價和前期漲幅較大區域的房價開始回調，開發商放緩推盤速度趨勢明顯。在上海，樓市成交量依然徘徊在歷史低位，新上市房源價格的回調帶動成交均價在最近幾周走低。在深圳，不少新盤持續推出優惠措施，價格明顯下調的樓盤受到歡迎，但觀望仍是主基調。這種僵局同樣出現在重慶、南京、杭州等地。

北京 供需方均觀望

作為房地產調控政策最為嚴厲的城市，北京近一個月來商品房銷售持續“冰封”，供需雙方均陷入深度觀望。“由于市場原因，原定于5月下旬開盤的公寓項目將延期，價格待定。”位于北京東三環邊的“首城國際”項目銷售人員告訴中國證券報記者。

目前，受蓄客量不足等因素影響，北京不少新盤項目推遲開盤日期。開發商的觀望直接導致樓市新增供應量銳減。“北京對各項調控政策的執行很嚴格，加之成交量大幅萎縮，預計房價將維持下行趨勢。”21世紀不動產一位分析師表示。

6月入市項目銳減

亞豪機構監測數據顯示，6月份，北京將有32個項目入市銷售。其中，首次開盤的純新盤項目9個，包括中建·府前觀邸、麗都壹號、藍光·云鼎、紫御國際、保利茉莉公館等，其余23個項目是老項目后期開盤。這與四五月份北京新盤入市量的均值相比下滑近40%。

業內人士指出，4月份以來出臺的一系列調控政策不僅導致樓市成交量大幅下跌，也改變了房價上漲的預期，不但購房者出現了明顯的觀望，開發商也放緩推盤步伐。在6月即將開盤的32個項目中，能明確開盤價格的項目僅11個。不過，有七成以上的項目，開發商表示新盤定價不會高于周邊市場價。

亞豪機構副總經理高姍分析，北京調控政策出臺后，取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。6月份擬開盤的項目多數為老盤后期，而不少項目前期定價過高，導致項目后期的開盤價缺乏回旋余地。另外，當前市場變化較快，給開發商銷售策略增加很大的難度。

房價結構性回落

北京市房地產交易管理網的數據顯示，5月1日-18日，北京共有13個項目開盤，新增房源3129套，新增面積31.25萬平方米，比4月同期分別減少47.6%和29.8%。

5月1日-18日，扣除保障性住房，北京商品住宅期房和現房累計成交2673套，成交面積30.47萬平方米，分別比4月同期減少55.9%、65.6%；成交均價為17244元/平方米，比4月同期明顯下跌。

高姍指出，5月份，北京商品住宅成交均價結構性回落趨勢更為明顯。具體來看，五環外房源的成交均價下降更為顯著。通州、望京等地商品房的成交均價較前期高點已下降近15%。四環內新盤也已停漲。

5月以來，五環內開盤項目占總量的30.8%，4月同期則為20.8%。業內人士指出，5月份北京城區新盤供應占比明顯增加，而整體均價未出現上調。這表明開發商的房價預期開始松動。

上海 成交低位徘徊

持續4周大幅下滑的上海商品住宅成交量上周止跌回升，但仍在歷史低位徘徊。南京、杭州樓市成交則繼續低迷。

上海 成交低迷

佑威房地產研究中心及樓市專評網聯合提供的數據顯示，在5月17日-5月23日這一周，上海市商品住宅成交面積為7.6萬平方米，相比前周6.0萬平方米的低谷，回升27%，但依然只相當于年均水平的1/4；商品住宅成交均價為19204元/平方米，比前周下跌了16%，這是新政出臺以來，上海周均價首次低于2萬元。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟分析，上周均價低于2萬元的樓盤成交量為5.6萬平方米，包攬成交面積榜前十名，占總成交量近3/4；每平方米5萬元以上的高端樓盤，成交量出現腰斬，最終導致成交均價走低。

在最近6周時間里，開發商共推出159萬平方米的商品住宅房源，同期成交量只有84.7萬平方米，這意味著過去一個半月里有74.3萬平方米的房源滯銷。對此，中國房產信息集團分析師薛建雄認為，前幾周因為高端項目趕在行情還沒降溫前上市成交，推高了價格，但隨著高端項目成交比重下滑和新上市房源價格回調，樓市成交均價大幅下滑。

寧杭 價滯量縮

謹慎、再謹慎，成為南京和杭州樓市的關鍵詞。買房人下手謹慎，開發商賣房也謹慎。據365地產家居網統計，截至5月23日，南京僅有21個樓盤將在6月份推出新房源。

浙江杭州主城區在5月前23天共成交835套房源。而在去年5月份，杭州主城區成交量歷史性地突破萬套大關，達10058套，日均342.5套。相比去年5月同期，主城區成交量下跌近九成。

杭州開發商紛紛延遲開盤以“靜觀其變”，5月杭州主城區住宅可售房源大部分時間徘徊在5000套之下。截至目前，5月杭州僅有6個樓盤開盤。而在4月中旬房地產新政出臺前一周，杭州有12個樓盤集中開盤。

盡管南京、杭州樓市成交低迷，但價格仍然高企。新政之后，市場對價格的預期普遍降低，而開發商仍將價格定在新政之前的水平。買賣雙方的預期出現差異，造成樓市深陷僵局。

深圳 看空仍是主流

在觀望氣氛中，深圳一些價格明顯下調的樓盤取得了不錯的銷售業績。

低價樓盤受青睞

根據深圳房地產信息網監測，5月17日-23日這一周新房成交量繼續萎縮，僅成交225套住宅，環比下跌34.4%；成交面積17464平方米，環比下跌四成。不過，成交均價高位運行，為21504元/平方米。二手房成交量同樣繼續回落，當周深圳市二手房共成交3230套，環比下跌一成；成交面積31.25萬平方米，環比微跌2.8%。

但5月份以來，不時有新盤傳出銷售佳績，尤其是那些開盤價大幅低于市場預期的小戶型樓盤。5月16日，華僑城旗下公寓僑城馨苑開盤，起價逾1.8萬元/平方米，均價2.5-2.6萬元/平方米，由于低于均價可能超過3萬元的市場預期，當天成交積極，一天售出170多套。位于前海的麗灣商務公寓，因為開盤價格大大低于同區域樓盤，在淡市中表現出色，5月17日-23日這一周以4026.98平方米、90套的周成交量取得了深圳樓盤成交冠軍，遠遠高于第二名的11套周銷量。

“剛性需求正在支撐市場。”世華地產總監肖小平表示，這部分剛需包括了首次置業和改善型需求，這類需求比較堅挺。中國證券報記者注意到，僑城馨苑單價在3萬以上的房屋幾乎無人問津，表明首次置業者仍占據主流。

“最近一次性付款的客戶比例大幅增加。”新近開盤的大戶型樓盤第五大道代理商表示，付全款客戶的比例之高甚至讓他們感到吃驚。而麗灣商務公寓的銷售人員稱，該樓盤小戶型總價低，相對較低的門檻為付全款客戶接受，一次性付款的客戶接近四成。

中原地產市場總監王世界表示，一方面通脹預期強化，國內的投資渠道太少，另一方面樓市長期利好依然存在，而深圳細則又偏“軟”，從而為投資型購房者對樓市未來增強了信心。

新盤優惠進行中

在現在的市場大環境下，深圳不少新盤定價非常謹慎，并且推出了不少優惠措施。

萊蒙·水榭春天2期5月22日開盤，推出中心園景大戶型房屋，開盤當天成交的客戶，可享受9.7×9.8折的優惠折扣。折算其他優惠措施后，總體打折幅度在9.4折至9折之間，折后售價約為1.8萬-2.3萬元/平方米。這比之前開盤的同區域新盤曼海寧有所下調。開盤當天所有成交業主可獲贈擁有20年使用權的車位一個。

推出優惠措施的鹽田區金山碧海樓盤在售均價17000元/平方米，170平方米山海樓王總價280萬元/套起，目前購買部分特定單位可以贈送20萬至38萬元裝修款。龍崗區的君悅龍庭三期在售戶型為160平方米以上5至6房大戶單位，在售價格為11000-15000元/平方米，附贈送面積共可達200平方米以上。目前購房可再享96折優惠。

重慶 繼續縮量盤整

目前，重慶樓市觀望氛圍依然濃郁，但“特別房產消費稅”等嚴厲調控政策最終未在重慶房地產調控政策中出現，且重慶的細則依然鼓勵普通商品房需求。分析人士認為，這可能會增強開發商的定價信心，市場成交量也有望上升。

房地產交易管理系統數據顯示，5月17日至23日，重慶主城九區樓市成交總套數為2459套，總成交金額為12.03億元，成交總面積22.85萬平方米，這三項數據均創下近八周以來的新低。但成交均價在前一周4523元/平方米的基礎上，回升至5265元/平方米。

總體而言，重慶新盤的銷售狀況仍不理想，開盤第一周的銷售率普遍很低。據不完全統計，5月17日至23日，重慶市主城區共有6個項目推出新盤，共計1637套房源，總面積約11.32萬平方米，但開盤當天的認購率勉強達到10%。而“春語江山”項目開盤當天推出271套，當天認購率為5.17%。

業內人士介紹，目前重慶市區的房價為4000-5000元/平方米，且從去年以來，房價上漲緩慢。國家統計局數據顯示，今年4月，重慶市房價環比漲幅為0.5%，遠低于全國平均水平，更低于同期京滬等一線城市。今年以來，重慶商品房日均成交量維持在450套至600套之間，略低于去年底的成交水平。

重慶土地市場維持著較高的熱度。不久前，重慶舉行了樓市新政后第一次大規模的供地拍賣會，7塊土地全被開發商收入囊中。其中，北京的金融街和重慶本土房企晉愉集團，分別斥資38.8億元、10億元，競得423畝和301畝土地。

(付影 編輯)

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