長春拍地上演競價“一人轉”

近日，在長春市的一次土地出讓會上，出現了一個競買人獨自舉牌，自己跟自己競價14輪的罕見場面。

據中國房地產報8月23日報道，近日，在長春市的一次土地出讓會上，出現了一個競買人獨自舉牌，自己跟自己競價14輪的罕見場面。就在此事發生的前一天，中房協建議地方政府適當調整土地出讓底價。長春市出現的自家競價14輪的“怪象”，成為中房協建議一個注腳。

業內人士稱，受前期高漲的土地行情影響，當前部分地方政府制定的土地出讓底價，或與企業預期存在一定落差。迫于供地壓力和“賣地財政”壓力，地方政府可能降價賣地，但降幅不會很大。

自己跟自己競價

8月13日上午，在長春市政務中心A區二樓土地招拍掛大廳，舉辦本年度第23次土地掛牌出讓會。其中位于經濟開發區的3塊經營性用地備受關注。據悉，3個地塊緊密相連，地塊一出讓面積62,422平方米，地塊二106,019平方米，地塊三34,363平方米，土地出讓面積總計20.28萬平方米，適宜做整體開發。

地塊一首先開拍。該地塊共有4家企業申請競買，掛牌起始價為1.59億元，增價幅度為200萬元，現場競價的起叫價為1.67億元。經過25輪競價，最終由7號競買人吉林省六合房地產開發有限公司以2.15億元競得，溢價5,600萬元。

隨后，掛牌起始價為2.68億元的地塊二進入競拍。該地塊共有兩家企業申請競買，現場起始價為2.77億元，競價階梯為300萬元。經過21輪競價，地塊同樣被六合地產以3.37億元收入囊中，溢價6,900萬元。

戲劇性的一幕出現在地塊三的出讓中。該地塊的掛牌起始價為6,700萬元，增價幅度為80萬元。到掛牌截止時間為止，共有兩位競買人提出競買申請，最高報價為6,880萬元。但該報價未達到當地國土局制定的保留底價。為了如愿拿下該地塊，實現整體聯動開發，六合地產現場提出新報價6,960萬元，使地塊競買轉入現場競拍階段。但另外一位競買人并未舉牌繼續加價。此時，現場的最高報價仍未達到此前國土局設置的保留底價。隨后，罕見戲碼上演。為了能夠成功摘得本宗地塊，7號競買人六合地產只好自己與自己競價。經過幾輪報價后還未達到保留底價，六合地產隨后跳價500萬，但仍未達到底價。   
之后，為了加快成交，現場競價階梯調整為100萬元/次，六合地產經過總計多達14次的報價，終于以8,700萬元的價格摘得了該地塊。

底價競拍“沒料到”

六合地產董事長張代茂8月13日上午在拿下3幅地塊之后表示，一開始不知道有底價競拍這種情況，價格稍稍超出預算。

據了解，土地出讓設置保留底價的情況并不罕見，在安徽合肥、浙江嘉興、山東泰安等地都曾實行。保留底價一般不公開，在地塊出讓時，由公證人員現場開啟，如果企業報價低于地塊的保留底價，在沒有新的加價情況下，地塊就會宣布流拍。

對此，張代茂表示，為了促成地塊的成交，六合地產現場提出了新的報價，并一路加價，自己和自己競價了14輪，最終達到了出讓底價，促成了地塊的成交。

對于底價拍賣一事，張代茂稱著實“沒料到”。他介紹說，在該地塊出讓之前，六合地產并不知道設置了保留底價，因此開始時也感到“很意外”。但六合地產認為，3個地塊位于長吉圖發展戰略的中心線上，適合聯動開發，以至于在面積最小的第三幅地塊上，在另外一家企業無心競買的情況下，六合地產只得自己接連競價。

對此，長春市國土資源局土地交易中心主任張樹峰表示，土地底價是由國土局專門的底價委員會根據地塊的綜合情況，綜合評估測算得出來的，長春市在2004年、2005年就曾實行過。此次之所以重新使用底價出讓，是根據土地市場的情況作出的靈活調整。他稱，《長春市招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權辦法》將于今年9月1日實施，增加拍賣底價的這種形式還會繼續在土地招拍掛中出現。

業內人士認為，土地出讓設置保留底價無可厚非，但在地塊出讓前必須說明，如果未做相關說明，也就意味著沒有保留底價。

中房協建議的注腳

就在上述長春地塊出讓的前一天，中國房地產業協會副會長朱中一在海南博鰲房地產論壇上表示，中房協建議地方政府應適當調整土地出讓底價，加快完成土地供應計劃。

朱中一的博鰲演講被相關媒體解讀為“中房協上書暫緩新政”，并遭到了眾多專家的炮轟。隨后，朱中一于8月16日做了“純屬某些媒體誤讀”的相關說明。業內人士認為，此次長春市出現的自家競價14輪的“怪象”，成為中房協建議的一個注腳。

朱中一表示，2010年7月上旬，在發改委和財政部召開的座談會上，中房協向這兩個部門進行了匯報，指出，自“國十條”出臺以來，土地溢價水平明顯下降，建議地方政府明確責任，確保2010年保障性住房建設和土地供應計劃的落實。

據了解，從2010年第二季度開始，整個土地市場就開始逆轉，多個城市的地塊以底價成交，土地成交溢價率大幅下降。

相關統計數據顯示，北京土地成交溢價率從09年12月最高的200%以上，下降到2010年5月的18%；上海從229%下降到目前的30%。

一位業內人士表示，有錢貸不出來，有地賣不出去。面對土地市場的低迷、融資平臺的收緊、土地供應計劃如期完成以及保障房建設資金吃緊的多重壓力，部分特別是依賴“賣地財政”的地方政府，有可能主動調低地價。

中原集團研究董事程澐說，在當前觀望情緒濃厚、成交量低迷及融資受限的大環境下，下半年開發商在土地市場上的舉動將更加謹慎，土地價格有望回落。

中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云認為，面臨多重壓力，地方政府有可能會適當降低土地出讓底價，但會相對謹慎，降幅不會很大。

(尹薇薇 編輯)