上海普通住房新標準"正式發文之日起執行"

一輪長達數年的房價上行周期過后，不少城市近期紛紛放寬普通住房認定標準。

以上海為例。1月16日，上海市市長韓正在上海市十三屆人大五次會議結束后的記者招待會上介紹，今年上海將調整普通住房標準。具體而言，內環線以內調整為330萬元/套以下，內外環之間調整為200萬元/套以下，外環以外調整為160萬元/套以下。

業內人士分析，隨著更多商品住房被列為“普通住宅”，相應的契稅等購房成本將降低，有利于合理購房需求入市。但部分開發商認為，此舉對于樓市成交量的拉動力有限。

少繳納1.5%契稅

據韓正介紹，新的普通住房認定標準將在一季度實施。

此前的1月13日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生在作客“上海發布”時曾表態，新標準“最快的話，將在今年2月底前公布”。

彼時，劉海生還解釋說，上海現行的普通住房標準是2008年11月調整的。這段時間物價和房價都發生了很大變化。

上海2008年調整后的普通住房認定標準，即“內環線以內的低于245萬元/套，內環線與外環線之間的低于140萬元/套，外環線以外的低于98萬元/套”。

不難看出，新標準如果實施，上海普通住房認定標準的總價門檻將明顯降低。

根據上海相關規定，普通住宅一手成交時繳納1.5%契稅，如果非普通住宅則需繳納3%的契稅。以一套300萬元的房子為例，非普通住宅要比普通住宅多繳納4.5萬元。

對于稅率認定節點問題，上海稅務局一位人士昨日回應稱，“目前相關文件還沒有發下來。按照發文的時間節點，之前是老標準，之后是新標準。”

而部分購房者關心的已按原標準繳納稅款能否退稅的問題，中央財經大學稅務學院副院長劉桓稱，應該是不退的，地方政府沒有這個慣例。“稅收征管程序法從新，就按照公布日期來劃分。”

“新認定標準仍較低”

事實上，早在去年12月，北京和武漢都已經完成了針對普通住房認定標準的調整。

有分析認為，無論是重慶此前上調高檔住房房產稅門檻，還是京滬等地的普通商品住房標準調整，一定程度上都是在變相放松調控政策，對市場成交量來講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購房者入市購房。

但更多的聲音則是，此次標準調整并非調控放松之舉。

上海官方此前已表態，今年上海的房地產市場的調控力度不減、政策不變，上海將繼續加大力度，把房地產市場調控好。

上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建認為，此番普通住房標準的調整，是尊重客觀事實，對房價體系的更新，“上一次到現在，都過去4年了。房價漲了多少了？”

胡怡建強調，新體系認定的標準仍然比較低，（按新標準認定的）普通商品房的比例仍然不高。“我認為，標準應該大于區域內新房的均價。按照房價變動平均數據整理。”

對于“普通住房標準”本身，上海市政協委員、上海豪都房地產有限公司董事長屠海鳴還建議，除了價格之外，還有必要綜合考慮住房面積、所在區域、竣工年限等因素，確立相應的普通住宅標準變量系數。比如，對于小戶型及房齡較長的老式住宅，標準系數可適當放寬。

“考慮到上海房地產市場的獨特性，普通住房標準每年調整更新一次。”屠海鳴如是建議道。

開發商更希望

放松限貸限購

對于此次普通住房認定標準的調整風，開發商同樣淡定。

“標準提高之后，還是比均價貴很多。比如上海的內環內，330萬，大概新房只能買個60平方米。”一位國企開發商直言，他們更想看到的是，信貸政策和購房資格認定相關政策的松動，“有資格買房，能貸款。”

一位上市企業高管同樣認為，普通住房認定標準的調整，對樓市營銷影響不大，因為和市場售價比，標準還是太低。“而且這個政策影響的只是契稅和一些稅費，而這并不足以刺激市場成交。”該高管分析。

漢宇地產昨日發布的一份分析報告亦稱，上海新版普通住宅標準對于外環線以內的兩大環區而言，放寬的幅度十分有限。“預計半數以上的商品住房仍然不能納入‘普通’范疇，但大量房齡久、面積小、總價低的老公房，能夠達到新的普通住宅標準。”

漢宇地產市場研究部經理付偉認為，上海此番的標準調整，可明顯感受到政策在鼓勵和保護普通剛需購房者置業。這也符合新一輪樓市調控中“有保有壓”的政策意圖。不過在普通住宅新標準正式實施前，購房者并不急于簽約，一二手房交易量可能受到一定程度的影響。

“可為房產稅

試點改革做參考”

但在部分業內人士看來，此輪“普通住房標準”調整風有一定的信號意義。

劉桓認為，下一步，調整方案可以為房產稅征收標準完善提供參考。

銀億集團營銷總監王士章也提到，目前上海的房產稅稅率執行方案，是按照全市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍來劃分，未來可以參考實行區域內分級，按照內環內、內外環和外環外三個級別，再依據銷售均價劃分。另外，轉讓和持有環節，也可以采用不同稅率。