房產信托量減價增,利率上浮超兩成

房地產企業的資金鏈日益緊張，各渠道的資金利率價格不斷走高。繼部分銀行的開發貸利率最高上浮10%-20%之后，房地產信托（指集合信托，下同）貸款利率也開始上行。開發商和信托公司高層均透露，新政之后，房地產信托貸款利率已由之前的10%上漲到12%-13%左右，有些甚至高達18%。

最新統計顯示，5月份以來，全國發行的房地產信托產品，平均期限2.11年，平均年化收益率9.4%，環比上漲100個BP，但發行數量相比上月大減。

利率提升兩成

調控房地產多頭并舉，金融手段無疑至關重要。在相關部門收緊房企融資、一些銀行對開發貸提價后，房地產公司出現轉向信托貸款應急的現象。不過，房企不得不承受利率上漲的資金成本。

以天業股份（600807.SH）為例，這是一家布局山東的小型開發商。5月14日，該公司發布《信托貸款公告》顯示，公司與山東省國際信托有限公司于近日簽訂《信托貸款合同》，信托貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個月；貸款年利率為12.5%，自放款日滿12個月（含）之內提前還款的，貸款年利率為12%。該項信托貸款用于公司東營盛世龍城項目開發。

天業股份的確缺錢。就在此前不久，該公司已進行過一次貸款融資。4月16日，公司公告稱，其與農行東營分行簽訂了總金額為2億元的借款合同，貸款期限為3年，貸款利率為央行同期同檔次基準利率，以公司東營盛世龍城項目部分在建工程作抵押物，用于房地產開發。

根據公開財報，2009年，天業股份實現凈利潤-5645.94萬元，同比減少619.08%。2010年一季度，公司實現凈利潤0.64 億元，主要原因在于一季度結轉商業項目——濟南章丘繡水如意部分尾盤，拉動收入和毛利率上升。

“12.5%的信托貸款利率，相比去年是偏高了。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷表示。去年房地產信托貸款利率水平在9%-10%，今年普遍上漲2-3個百分點。

然而，天業股份并非個案。5月17日，南國置業披露，公司擬以全資子公司南國商業為主體，通過江西國際信托公司發行兩年期總額為3億元的股權信托，并承諾，未來到期收購股權，將支付不超15%/年的信托收益。福星股份、浙江廣廈等多家房企也于此前披露了相關信托融資方案，年利率均高達12%。

國內某大型信托公司高層稱，受監管趨嚴和房地產市場風險偏高影響，信托公司發放信托貸款產品也在收緊，供給減少，而開發商的籌資需求仍然強烈，利率上漲在情理之中。其透露，有些公司的信托融資利率可能達15%-18%。

信托項目減少

來自研究機構的統計顯示，房地產信托產品供給確在減少。

用益信托工作室研究員李旸告訴記者，5月1日至5月16日，全國發售的房地產集合信托產品僅7款，規模共計24.8億元。而4月份共發行房地產集合信托42款，規模130.9億元。

而前三個月銀行和信托公司發行的房地產信托理財項目的數字分別是76、77和120款。

供需失衡帶來的是年化收益率的上漲，這亦反映了開發商所支付的資金成本呈上升趨勢。4月，房地產集合信托預期年化收益率為8.48%。及至5月，年化收益率已達9.4%，上漲近1個百分點。兩個時段的產品期限同在2年左右。

“隨著監管審查趨嚴，信托公司提高風控，5月下旬乃至接下來數月，房地產信托發行數都可能會收縮。” 李旸表示，“現在正在發行的房地產信托理財產品，多數都是很早就通過審批的。”

前述信托公司高層明確稱，出于對樓市下行的擔憂，今年以來該公司僅發行了2款房地產集合信托產品。并且，其圈定的合作開發商都是排名在上市房企前30-50名的企業，對融資項目的地段、升值前景、回款情況等也要求嚴格。

西南證券房地產分析師肖劍說，新政之后，證券、銀行、公司債等其他各種融資渠道都在收緊，開發商轉道尋求信托融資應急，實屬無奈之舉，一些銀行開發貸利率上浮了10%-20%，而在公司債發行上，本月利率也創新高。

5月5日，花樣年控股（1777.）宣布成功發行總額為1.2億美元的擔保優先票據，2015年5月到期，票面利率高達14%。

深圳富通地產投資發展中心總經理陳莉表示，國內非銀行的融資渠道狹窄，與國外機構合作手續復雜，制約因素較多。該公司此前做過一些嘗試，但未成功。眾望集團投資部總監陳達華也很困惑，公司在研究上市事宜，目前公司融資渠道比較單一，主要是銀行貸款和基金。

“目前來看，多數開發商還能挺住不降價，等3個月到半年后，融資渠道收緊，成本攀升難以承受，開發商就有動力降價賣房回款了。”肖劍表示。