穩中求進 恒大地產今年銷售目標800億

昨日，恒大地產（03333.HK）在香港披露2011年全年銷售業績。

數據顯示，2011年恒大地產累計實現合約銷售額803.9億元，完成全年銷售計劃的114.8%；較2010年的504.2億元，同比增長59.4%；合約銷售面積1219.9萬平方米，較2010年的788.7萬平方米，同比增長54.7%；合約銷售均價6590元/平方米，較2010年的6394元/平方米，同比增長3.1%。

但2011年的高速增長并沒有成為恒大2012年的目標。許家印昨日在港表示，未來恒大地產將步入穩定增長期，今年銷售目標將在2011年700億元計劃的基礎上增長14%，達到800億元。

超額完成去年目標

2011年全年恒大地產累計實現合約銷售額803.9億元，完成全年銷售計劃的114.8%。

值得一提的是，盡管全年地產行業調控措施不斷出臺，恒大地產在10月份即完成了年初預定的700億元銷售目標，夏海鈞昨日亦對外界介紹了恒大在宏觀政策應對方面的調整。他說：“隨著宏觀調控的深入，公司采取了隨行就市的策略，年初單價是7000元/平方米左右，價格從5、6月份開始，就是以價換量，價格略微降低的同時，銷售量逐月攀升，這樣使我們在去年有效的應對國家宏觀調控的政策，超額完成全年銷售目標，今年的目標完成率114.8%，同比去年增長將近60%左右。”

數據顯示，截至2011年末恒大地產共擁有項目187個，分布在103個城市，其中一線城市項目6個，二線城市項目84個，三線城市項目97個；187個項目中已開盤項目121個，其中2011年1月1日前已開盤項目56個，2011年新開盤項目65個。

在合約銷售金額方面，恒大地產2011年前在售項目和2011年后在售項目的貢獻度也有所不同。恒大地產2011年1月1日前已在售的56個項目貢獻合約銷售額507.1億元，平均每個老項目對恒大地產的銷售金額貢獻是9.06億元；而2011年新開盤的65個項目合約銷售額296.8億元，平均單個項目貢獻合約銷售額4.57億元。

這亦與恒大去年年初確定的目標基本一致。得益于隨行就市的銷售策略，去年10月份恒大已經提前完成全年銷售700億元的目標，全年的銷售額維持在800億元的規模。

除了銷售方面的數據，恒大地產昨日亦披露了2011年土地儲備及項目的相關情況。數據顯示，截至2011年12月31日，恒大地產擁有房地產項目187個，土地儲備面積1.37億平方米；土地儲備面積較2010年末增加4068萬平方米，其中：上半年較2010年末增加3939萬平方米，下半年較上半年增加129萬平方米。

總裁夏海鈞表示，恒大地產的土地儲備在下半年遵照集團原則，采取穩健的政策，盡量減少土地儲備。而對于未來，夏海鈞稱將遵循“適量補充”的原則，確保長期可持續發展。

昨日恒大地產披露的財務數據細節還顯示，截至2011年12月30日，恒大地產現金余額人民幣272.1億元，較2010年12月31日的199.5億元增加72.6億元，增長36.4%。夏海鈞稱，這意味著公司現金流在宏觀調控的大環境下仍然保持穩定，確保了公司運營對于資金鏈的要求。

恒大地產披露的貸款數據顯示，2011年累計新增境內貸款277.9億元，累計歸還境內貸款是159億元，凈增118.9億元，其中上半年新增185.6億元，歸還78.5億元，凈增107.1億元；下半年新增92.3億元，歸還80.5億元，凈增11.8億元。此外截至2011年12月30日，恒大地產賬面未使用銀行授信額度371.5億元，且大部分是2011年底新取得的授信額度。

未來步入穩定增長

在超額完成2011年任務之后，恒大地產主席許家印昨日亦在港披露了2012年公司在銷售金額方面的相關計劃。

許家印稱，2012年恒大地產將步入穩定增長期，全年的銷售目標確定為800億元。許家印表示，這一目標盡管與2011年的全年銷售業績持平，但較2011年初確定的700億元銷售計劃仍然有14%左右的提高。

“恒大從今年開始進入穩定增長期，因此制定計劃的時候考慮了多種因素，一個是考慮到目前整個大的經濟環境，還有房地產的形勢，考慮到很多不確定的因素。按照公司穩健經營的角度，我們確定計劃指標比去年略有增長，管理層認為經過各方面的分析，這一指標是比較科學合理的，因為不確定的因素比較多。歷年來恒大地產制定和公布的計劃指標都是超額完成的，要100%的超額完成每一項經濟指標，因此在制定指標的時候，就要比較慎重。”許家印稱。

許家印強調，企業的高增長跟各種因素條件和市場的因素綜合決定的，一個企業一直保持80%、100%的增長，連續保持若干年是不可能的。“恒大地產從2006年開始到2011年各項指標連續增長，連續保持增長了6年，在此期間很多的指標都是增長50%、80%甚至是100%以上，公司在各項指標達到一定規模的時候，按照公司的發展戰略，我們到2012年有很多的指標，沒有所有的指標都達到高速的增長，大部分的指標都處于穩定增長的階段，也就是公司計劃的，按照公司第六個三年計劃，公司進入穩定增長的階段。”他對記者表示。

行業今年將逐步回暖

對于2012年的房地產市場，恒大地產高層昨日給出的相關判斷是：宏觀調控政策不會放松，但房地產市場整體形勢也不會更進一步惡化。

許家印稱，2012年的房地產形勢不會比現在再差到哪里了，現在確實是差的形勢。“房地產形勢差是各種因素的疊加，首先是受到國家宏觀調控的目標和方向影響，其次是國家宏觀經濟的影響。尤其是下半年影響房地產除了宏觀政策之外，最重要的因素之一是大的宏觀經濟。”許家印稱。

他判斷，2012年一季度行業整體的形式依然不容樂觀，但步入二季度后房地產市場的成交量將逐步開始回升。步入下半年之后，行業整體的情況將有所好轉。但許家印稱，這并不意味著房地產市場價格也將隨之反彈。

“我是從量的角度談的，我認為價格不會回升。下半年二、三線城市房價大部分是相對穩定的，房價比較高的一線城市，我認為房價會回落的，而且回落的幅度可能還會大一些。”許家印強調。

許家印稱，未來恒大地產仍然將緊跟市場形勢，在銷售策略等方面進行及時調整。

“我們的利潤來自于超前的戰略，例如超前進入二、三線城市，有一個相對比較低的土地成本。兩塊加起來，跟市場相比，有一定的利潤空間。我們在老百姓身上盡量少賺或者是不賺老百姓的錢，這是我們經營的思想。當房價跌到一定的程度，我們就要恢復一定的房價。”他昨日稱。

許家印稱，在去年中期業績發布之時，恒大地產曾經表示進入下半年可能會有優惠措施的推出，這也是對市場和宏觀環境有敏銳把握的體現。

“當時大家比較敏感，是不是下半年要降價，實際上恒大對市場的把控還是很準的。7月初就把控到下半年的走勢，意味著恒大從7月份開始，以優惠的方式進行銷售。10月份就超額完成了全年的任務，10月份的均價是6000元/平方米左右。同時，我們會把握價格調整的度。我們作為上市公司也要保證基本利潤，保證對股東負責，因此進入到11月份和12月份，還包括今年元月份和2月份，就會對價格采取適當的恢復，我們是先降價，降到11月份和12月份的時候，市場反映靈敏的時候，大家都在促銷降價的時候，我們的價格要適當地恢復，我們會把握度。”許家印如是表示。