去年北京217家外資房企退市 房地產業迎來洗牌

(新華視點·樓市追蹤)是“主動調整”還是“被動出局”？——部分開發商“退市”追蹤

新華網北京2月16日電(“新華視點”記者李舒、劉德炳、沈翀)？北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外資房地產企業退出市場。去年全年已有473家房企在北京注銷。

在部分熱點城市，一些開發商退出房地產市場。這是政策調控下的“主動抉擇”，還是過度投機后的“被動出局”？如何看待房地產行業新一輪“洗牌”，這對今年房價有何影響？對此，“新華視點”記者追蹤調查。

從“搶灘樓市”到“爭相退出”

在本輪房地產調控之前，“進軍地產業”成為不少企業掘金的首選，甚至一些制造業、服務業公司也跟風加入。但隨著樓市調控深入，注銷、轉讓、轉行……不少公司脫離樓市。

2月13日，北京市工商局公布數據顯示，2011年北京新設立外資房地產企業129家，同比減少55.82%。此前，北京市住建委發文稱，北京東方時代等473家房地產開發企業，在有效期屆滿后未依法申請延續，其開發資質已注銷。

“這一現象并非北京獨有。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，在樓市調控等壓力共同作用下，越來越多的開發商退出樓市。

武漢市住房保障和房屋管理局的數據顯示，截至2011年10月，武漢共有在冊房地產開發企業1375家，比上年同期減少200余家。

該局有關負責人解釋說，武漢市在冊房企中有項目開發的占一半，另一半開發商“無事可做”。有的在找項目，有的可能退出市場。

值得關注的是，在“退市”開發企業中，不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產公司。去年以來，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業等16家“涉房”的非房地產上市公司撤離樓市。

另據鏈家地產市場研究部初步統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，比去年增長65%。“這顯示一些非房地產上市公司，正加速轉讓房地產項目。”

1月16日，以經營高端房地產為主的廣州星河灣宣布進軍白酒行業。公司負責人表示將盡快完成企業轉型，把白酒培養成新的增長點。這被業界看成是房企的“主動調整”。

鏈家地產分析師張月認為，伴隨著房地產“黃金十年”結束，行業調控更趨深入，房地產行業“暴利時代”或將結束。“退市”的開發商中，不少是“裸泳”的投機商，這其實正是樓市調控要擠出的“泡沫”之一。

房價“合理調整”還有多遠？

住建部最近強調，國家房地產調控政策將會繼續，一些地方嘗試給樓市“松綁”均被叫停。此前，中央經濟工作會議也強調房價要合理回歸。種種跡象表明，今年樓市調控不會放松。

“限購、限價等調控政策持續，釋放了房價合理回歸仍有空間的信號。”鏈家地產一位負責人說，在優勝劣汰的生存法則下，今年開發商將面臨政策高壓、銷售不暢、資金緊張等壓力夾擊，生存更艱難。

陜西一家房地產公司總經理羅某坦言，對不少開發商來說，今年將會遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業主的壓力。

“現在我們考慮的不是降多降少，而是賠多賠少的問題。”羅某說。

萬科北京公司高管肖勁認為，因為制度不健全，國內樓市說到底仍是“政策市”。隨著樓市調控深入，開發企業利潤將可能越來越薄。

為應對資金緊張局面，大型開發商悄然拉開新一輪融資帷幕。僅今年1月份，萬科、華潤置地、金科、凱德置地等12家房地產企業以債券、信托等方式在資本市場融資238.5億元。

但與此同時，房企也將迎來到期信托支付的壓力。國泰君安數據顯示，今年到期需要支付的房地產信托總額接近2000億元。

綜合來看，今年上市房企籌資現金的低谷將和銷售回籠資金的低谷重合，開發商面臨嚴峻的市場考驗。

在多重壓力不減情況下，開發商要想生存下來，除了“退市”，只能降價銷售。不少專家預測，今年房價總體將呈現“穩中有降”態勢，房價合理調整的預期目標有望實現。

強化“退市”監管防止業主“維權難”

在連續兩年調控下，部分企業撤出房地產開發、做回老本行或謀求其他領域發展。對此，業內人士普遍認為，這對房地產行業回歸理性發展，總體上“利大于弊”。

“一些開發商‘退市’，將加速中國房企陣營的分化，促進優勝劣汰的洗牌。”楊紅旭說，面對這種局面，具有充裕現金及管理優勢的龍頭公司，將迎來大量并購重組的發展良機。

“同時，開發商‘退市’現象多發，也能警示一些貿然闖入房地產業的外行企業。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，“這會讓其他行業資本對樓市望而卻步，專注于主業發展。”

“更直接的是，部分開發商被迫‘退市’，將會促使房地產企業改變心態，盡快降價求生存，加速房價的合理回落。”楊紅旭說。

但記者在調研中發現，部分房地產企業“退市”背后也存在一些風險。其一，爛尾工程增多，已經繳納購房款的業主無法入住。其二，權益糾葛不斷，拖欠農民工工資、工程款和銀行債務現象多發。其三，后續質量糾紛難以解決。

在武漢的“雅琪公寓”，因開發企業挪用預售資金，拖欠工程款和相關稅費，308戶業主無法辦理房產證，房屋質量問題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開發商“玩失蹤”，致使業主維權無門。

針對部分中小房企資金鏈斷裂或“退市”引發的問題，武漢億房研究中心主任明晶晶等專家建議，相關部門應強化房地產市場監管，重點是完善對預售資金的監管。“現在全國已有部分地方對預收款實行第三方監管，但還沒有全國性的統一規范。”

一些專家呼吁建立完善的地方產權交易平臺，在中小開發商出現資金斷裂時，能夠通過區域產權交易市場規范轉讓項目，避免項目成為“爛尾工程”。

針對房企在注銷開發資質后出現的質量問題，北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，有關部門應盡快建立質量追溯機制，對涉及各方進行追責，避免業主投訴無門。