蘇寧環球白鵝潭項目譎詭 涉嫌信披違規被查

2012年伊始，對于蘇寧環球股份有限公司(蘇寧環球，000718.SZ)來說，注定是麻煩不斷：“涉礦傳聞”、“虛假宣傳”、“欠薪風波”、“證監會調查”等層出不窮。

由于蘇寧環球的介入，投資1000億元的廣州白鵝潭地區合作開發，更顯得波譎云詭。但是，蘇寧環球卻顯然志不在一級開發。

撇開蘇寧環球是否涉嫌信息披露違規不論，單就1000億元的投資額對于蘇寧環球來說，就是一個不堪承受之重。

而在此前，蘇寧環球又在全國各地大舉擴張，有多個千畝的大盤要同時開發，而2011年前三季度，其利潤只有7.8億元。在宏觀調控力度不減、信貸政策緊縮的大背景下，蘇寧環球甚至不得已將其10.71億股，占其股本52.53%的股權拿出來質押融資，足見其資金極度緊缺的程度。

疑為先斬后奏

廣州白鵝潭，北起大坦沙尾，南至環翠路與環城高速公路，東起工業大道，西至芳村大道北和花地河，總規劃面積為35.11平方公里，即5.26萬畝，相當于13個廣州亞運城面積的白鵝潭地塊，即將是廣州的五大功能區之一。

繼2011年6月15日廣州市府常務會審議通過了《白鵝潭地區控制性詳細規劃》，圍繞著這一未來的“廣佛之心、國際商業中心、水秀花香的宜居城區”，一場土儲爭奪戰不可避免地打響。然而，戰爭卻比想象中結束得要早，裹挾著針對“政企銀”合作創新的爭辯和針對招商透明的質疑—2011年9月1日，蘇寧環球公告稱，已經與荔灣區政府及國家開發銀行廣東分行簽署協議，擬進行白鵝潭地區一級土地開發。

外界有點措手不及，因為在廣州尚沒有在招拍掛實施之前，企業就參與征地的先例，而且引入企業介入如此大體量的土地一級開發，在廣州也是前所未有。

就在人們以為此事即將告一段落之時，2011年12月27日，證監會卻突然向蘇寧環球下發一紙《調查通知書》。該《調查通知書》主要內容為：“因蘇寧環球涉嫌信息披露違規，根據《中華人民共和國證券法》的有關規定，證監會決定對蘇寧環球立案調查。”這次調查，再次將白鵝潭地塊推上風口浪尖。

證監會的調查，無疑再為荔灣區政府與蘇寧環球之間平添一段波譎云詭的色調。

事實上，蘇寧環球介入白鵝潭合作開發項目早有苗頭。8月23日，蘇寧環球集團在其官網上發布新聞稱：“2011年8月19日，蘇寧環球股份有限公司與廣州市荔灣區政府、國家開發銀行廣東省分行三方‘白鵝潭地區土地開發戰略合作’簽約儀式隆重舉行。”

其中更是轉述荔灣區區長唐航浩之語：“這次通過‘政企銀’戰略合作模式的創新，將充分發揮蘇寧環球世界級的商業開發能力、項目管理能力及國家開發銀行在融資領域的主力作用，極大地加快白鵝潭地區開發步伐。”

言下之意，蘇寧環球的商業開發能力和項目管理能力并非僅限于融資如此簡單。

然而，事后蘇寧環球相關人士公開表態：這是一次烏龍事件，“這個消息原本是在公司OA系統中公布的，不知道什么原因最后跑到外網上去的”。

簽約兩日后，荔灣區政府才正式發布《荔灣區白鵝潭經濟圈土地開發項目公開引入社會資金的招商公告》，公告上注明來源是：“廣州市西關國有資產投資有限公司”(以下簡稱“西關國投”)，落款日期則為2011年8月22日。

合富輝煌集團首席市場分析師黎文江在接受時代周報記者采訪時對此頗為費解，并表示此間難免“先斬后奏”的嫌疑。

2011年8月23日，蘇寧環球正式向西關國投遞交了申請函。同日，荔灣區政府與蘇寧環球分別在各自官網上公布備忘錄內容。

公開招商不到一周，白鵝潭開發權最終花落蘇寧環球：荔灣區政府方面為此表態：“選定蘇寧環球只因7天內無其他公司申請。”

不過，一名不愿具名的接近政府的業內人士則對時代周報記者表示，“事實上，荔灣區政府籌劃已經很長一段時間了，當時除了蘇寧環球，還有很多家企業正在與荔灣區政府洽談”。

此后，蘇寧環球與西關國投擬成立“廣州白鵝潭投資有限公司”，分別持股88%和12%。

然而，令人不解的是，在所謂的“政企銀”合作中，蘇寧環球究竟意欲如何？

“白鵝潭投資公司只負責融資。”這是蘇寧環球對外的一致用詞。然而，“一級土地開發4.5%的項目財務顧問費和20%的土地溢價收益”，或許并非蘇寧環球之志所在。

根據三方的《關于簽署土地開發戰略合作協議》，“合作公司或蘇寧環球關聯公司原則上應參與白鵝潭地區土地項目的土地使用權出讓競買。廣州市荔灣區人民政府應積極協調相關部門，策略性支持合作公司或蘇寧環球關聯公司在二級市場獲取白鵝潭地區的土地項目”。

黎文江對此表示，“區政府并沒有介入招拍掛的權力，但是可以向市級提請限定條件，給予企業一定的優惠，疑似定向掛牌，這并非沒有先例”。

蘇寧環球醉翁之意，或許早已瞄準白鵝潭的二級開發土地儲備，如其所強調的“這是實施全國戰略的重要舉措”。

然而，這段波譎云詭的一級土地招商協議，引起了證監會的調查。這無疑為蘇寧環球取得白鵝潭的二級土地開發權平添變數。

然而，針對信披嚴重滯后、部分內容失實兩大信披違規問題，截至發稿時，蘇寧環球仍未對此作出回復。

深陷虛假宣傳漩渦

實際上，蘇寧環球的全國地產戰略宏圖早有端倪。

早在2008年蘇寧環球集團就在股改中承諾，“為實現公司的快速發展，公司提出了在5年內實現年開發建筑面積達到250萬—300萬平方米、年銷售收入達到120億—150億元，成為國內具有領先地位的綜合性大型地產運營商的發展目標”。

為此，蘇寧環球在全國各地的土地市場上多有斬獲：截至目前，蘇寧環球儲備土地近1.5萬畝，分布在南京、無錫、上海、吉林等有潛力的一、二線城市。據統計，其土地價格不過15萬元—60萬元/畝，即224—899元/平方米。

值得注意的是，以上項目均為千畝以上的大盤。為此，蘇寧環球更是不惜擲重金奪地王。

2011年11月18日，蘇寧環球集團投資100億元在云南省石林風景名勝區打造的綜合旅游服務項目正式開工建設。

該項目規劃范圍3.5平方公里，合計5300畝。其中，一期項目計劃投資48億元，占地1200余畝，2011年4月，蘇寧環球通過公開摘牌，已取得土地使用權，項目規劃建筑面積近90萬平方米，建設周期4年，將于2015年全面建成。蘇寧環球計劃將其打造成高端旅游文化設施和國際度假村、風情小鎮相結合的旅游服務區。

在此之前，蘇寧環球早已重金落子云南。2011年3月22日，蘇寧環球在云南省昆明市完成了“云南蘇寧環球有限公司”，旗下項目正是2010年12月18日蘇寧環球以12.9億元競得的昆明單價地王，單價2800萬元/畝。

2010年4月7日，蘇寧環球更是以29.2億元競得蕪湖市1006號宗地，躋身蕪湖地王。

然而，除了南京項目天潤城、威尼斯水城和名都匯等都已可以預售，蘇寧環球在吉林、上海、宜興、蕪湖等地項目的銷售貢獻仍是寥寥無幾，更準確地說，自2008年全國擴張以來，蘇寧環球至今仍是偏安于南京。

事實上，在寄予厚望的大盤開發上，蘇寧環球卻早已是飽受爭議，甚至深陷虛假宣傳的漩渦。

如南京蘇寧天潤城早期承諾且宣傳的南京二十九中分校，然而時隔逾3年仍未見兌現，為此涉嫌未與校方合作定案就在廣告中大肆宣傳“學區房”，蘇寧環球因此涉嫌“違規宣傳”而遭非議。

無獨有偶，吉林省吉林市蘇寧天潤城小區亦一直處于沒有社區管理的狀態。事實上，該項目于2008年5月由蘇寧環球競得，被視為蘇寧環球全國化擴張的第一步，孰料亦深陷配套之困。

10.7億股股份被質押

繼“信披違規”、“虛假宣傳”之外，“南京欠薪門”亦令人不得不對蘇寧環球的資金鏈安全再生疑竇。

截至2011年三季度末，蘇