2012年到美國去買房

美國次貸危機前，美國房地產從業人員一度人均創造的GDP高達74萬美元，而同期人均GDP僅為4萬美元，美國金融和房地產業的總利潤占美國企業總利潤的40%以上。

然而，2006年末至2007年，泡沫崩潰，借款人無力償還貸款時，銀行緊急拋售房屋，卻發現售價已不能彌補當時的貸款加利息。大量壞賬出現，多米諾骨牌效應產生，次貸危機應運而生。

美國房價從2007年次貸危機開始，一路慘跌，而至今日，《第一財經日報》記者調查發現，盡管美國房地產市場回暖仍需時日，但其間逢低買入機會隱現。2011年全年，美國房地產銷售也有逐步復蘇跡象。

不同地域差別大

“美國房地產在2011年雖然還沒有完全觸底，拉斯維加斯、佛羅里達、底特律和亞利桑那等地依然暴跌。但有些好區價格卻很穩定。比如，紐約的曼哈頓地區，雖然該地區房價也有來回震蕩，但200年以來，總體來說長線上漲，全世界的王公貴族都在曼哈頓投資房產置業，好區的抗跌性很強。”美國地產投資咨詢公司總經理王嘉對本報記者說。

而美國商務部去年11月20日公布的數據顯示，美國11月新建房屋開工量上升9.3%，達到68.5萬幢，高于市場預期。此外，11月年化住房開工許可數量增加5.7%，達到68.1萬幢，為2010年3月以來最高水平。

去年，紐約市區的投資房產銷售額investsales則高達250億美元，相比于2009年的69億美元和2010年的142億美元，遠遠超出業界猜測。

美國新澤西房產中介人黛博拉告訴本報記者：“雖然美國很多地區的房價依然低迷，但好學區的房價異常堅挺，現在也是投資購房的好時機。”

黛博拉解釋稱，美國學區的優劣對當地房價影響頗大，當地學區好，學校升學率高，美國家長為了給孩子創造良好的教育環境，都會花重金在當地購置房產，以享受該學區良好的教育資源。這樣一來，好學區的房價就被炒高，保值性也較強。

黛博拉認為：“新澤西普林斯頓地區的房價幾年來仰仗名校光環，房價穩定，加之附近配套設施完善，是一個值得投資的好區域。”

而同在新澤西州的紐瓦克地區，因地處黑人區，加之治安差，售價2萬美元的獨棟別墅也無人問津。由于高居不下的犯罪率，紐瓦克曾在1996年被《時代》周刊評為美國最危險的地區。截至2010年，紐瓦克地區在全美危險地區的排名降至第24位，即使該區域交通方便，緊挨機場，且毗鄰紐約市區，但高居不下的犯罪率令該地區房價一蹶不振。地域差異對房價的影響可見一斑。

投資機會隱現

王嘉告訴本報記者，在曼哈頓，投資者如果看中一塊雜草叢生的空地，想先買地，日后再造房子，銀行在短期內看不到收益，也是一分錢貸款不會放給這種購買閑置空地的投資者。而對于紐約第五大道或是花園街的豪宅，賣家為了控制風險，要求買家的首付達到七成，貸款不得超三成。這些苛刻的條件提高了投資門檻，投資者必須擁有足夠的現金。

抵押貸款銀行家協會首席經濟學家杰·布林克曼則對本報記者說：“今年1月公布的3.94%的30年低息貸款將不會持續太長時間。”但他同時表示，2012年的30年貸款利率將依舊不會超過5%。

盡管銀行緊縮放貸，面對持續低迷的房價，依然有投資者伺機低價抄底商業地產，王嘉對本報記者說，他們公司2011年的業績是2010年成交量的1.6倍，房價低迷依舊可以撿到具有升值潛力的“便宜貨”。

對于“便宜貨”，王嘉解釋稱，經濟危機襲來，一些地產的合伙人收不到錢，繼而產生經濟糾紛，卷入訴訟官司，美國的司法系統復雜，訴訟期冗長。這些合伙人就想把手頭的房產趕緊拋售，一旦拋售后，手頭的官司就自動消失了。

比如，紐約市區黃金地段位于45街和46街之間的卡莎特酒店CassaHotel就是因為合伙人卷入法律糾紛而急于拋售。卡莎特酒店是一家豪華的4星級酒店，房產本身并沒有問題。一個中國精明的投資者正是抓住了這個機會，以低于市場價的優惠價格低調對其進行收購。而一些因為資金鏈斷裂、銀行停止對其放貸的地產，往往也會低價拋出，這樣的情況在經濟危機后并不鮮見。

另外，對于那些想在購買住房中撿到便宜的投資者，那些因為打離婚官司而急于拋售的房屋也普遍低于市價。王嘉指出，2011年紐約市區的租賃市場也異常活躍，人們對購置住宅持觀望態度，房租看漲。因而一些房產開發商也不急于拋售手中房產，改做租賃生意。

美國一家大市場的金融機構MacroMarkets對超過100個經濟學家進行問卷調查，結果顯示，這百位經濟學家對2012年房價的平均預測上漲率為0.25%。同時，這百位經濟學家預計2015年，房價漲幅將達到1.1%，美國房地產市場將進入一個緩慢的上升過程。房利美則預測在2012年房屋的總成交量將達到480萬套。

另外，美國找房網HomeFinder對美國民眾的調查顯示，22%的美國人認為房價在2012年會上漲，53%的美國人則認為房價將維持原價，22%的美國人預期房價將仍然下跌。

在受訪的美國人中，68%的人表示2012年將是買房好時機，33%的人預測貸款利率在2012年將有所上揚。從數據中可以看出，大多數美國認為2012年將成為房地產業的新拐點。