美國10月成屋銷售月比上升10.4% 無改下行趨勢

美國全國地產經紀商協會公布，美國10月成屋簽約銷售月比上升10.4%，但分析師稱整體趨勢依然向下，是否已經觸底反彈尚難斷言。

綜合媒體12月7日報道，美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）12月公布的數據顯示，美國10月成屋簽約銷售上升，其報告標題是：“10月份成屋銷售躍升，自6月觸底以來呈現正面上行趨勢”。

依據NAR數據，美國10月成屋簽約銷售指數自9月份的80.9上升10.4%至89.3，但距離09年10月創下的周期峰值112.4仍有20.5%的差距，112.4是06年5月升至112.6以來的最高水平。09年10月正值首次購房人紛紛趕在當年11月稅收抵免政策到期前出手購房之際。

成屋簽約銷售指數屬于前瞻性指標，反映的是簽署數量并非完成交易的數量，實際交易可能滯后一或兩個月發生。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，優渥的房屋支付條件吸引購買者。“能夠看到穩固的兩位數的百分比漲幅是受人歡迎的，但活動性必須進一步改善才能達到健康的和可持續的水平。房地產市場顯然正處在復蘇階段，發展有時會不均衡，但就業市場的改善將有助于復蘇進程持續至2011年”。

“更重要的是，回歸更正常的貸款承銷水平，取消針對低風險借款人的不必要的承銷費用是必需的，這也將快速的幫助房地產市場和經濟復蘇”。最近來自房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的貸款表現數據明確顯示，近期源于抵押貸款的違約率極低，遠低于房地產繁榮期前的02及03年水平。

短期來看，Yun預計房屋銷售將自2010年夏季的周期性低點持續攀升，“即便如此，目前部分消費者仍顧慮抵押貸款利率抵免措施，這是決定房地產可支付能力的重要組成部分”。最新調查的初步結果顯示，四個房主中接近三個或三個租客中有兩個認為這項措施對其極度或非常重要。房主已經支付了所有聯邦所得稅的80-90%，額外的稅務負擔將損害他們的利益以及經濟復蘇，“因此我們按理希望這項措施不會改變”。

上述NAR公布的數據是未經調整的數據，被用于Econintersect分析。

2010年10月現房銷售總計359,000套，基于歷史聯系以及互補現房和成屋簽約銷售數據，預計11月現房銷售為360,000套（基本與10月份持平----數據未經調整）。

盡管10月份成屋簽約銷售上升，但其三個月移動平均線仍處于下降趨勢。09年11月，現房銷售為471,000套，Econintersect預計2010年11月現房銷售為360,000套，年比下降25%。

對房價而言，成屋簽約銷售上升可能成為支持房價的指標（但也未必盡然），目前房價再次開始下跌。

依據Realty Trac的數據，三季度止贖房屋銷售季比下降25%，年比下降31%。如果止贖房屋銷售匹敵成屋銷售增長（四季度成屋銷售將現增長），暗示房屋售價可能受到市場行為支持。因進入止贖程序的房屋售價較非止贖房屋大約低32%。如果止贖房屋銷量下降，房價可能不會大跌，或可能保持穩定甚至上升，直至止贖房屋銷量再次回升。因此，如果止贖房屋銷量放緩持續到四季度，房價可能出現暫時性堅挺，注意，這里最重要的是“暫時性”，止贖房屋持續積壓，相關問題解決后將恢復銷售。長遠來看，止贖房屋估計在500萬套或更多。

正確的來看，成屋簽約銷售數據上升并非好消息。NAR聲明稱該數據6月觸底似乎有點似是而非，因為12月、1月和2月美國將進一步季節性低迷月份。該指數只需要下跌15%就能創出新低，而09年，成屋簽約銷售數據從10月到2010年1月的跌幅是20%。

(邵寧 編譯)

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