房價四成下跌刺激市場,海南房貸增量半年創出新高

海南房地產正在迎來年中冰點。

海南搜房網監測數據顯示，4日，海口住宅僅成交11套，簽約均價僅為4447元/平方米。而在剛剛過去的7月，海南共成交1681套商品房，其中海口成交323套商品房，環比6月成交的350套下滑7.7%，成交均價為7019元/平米，環比6月份下跌3.7%。

與此同時，房貸卻創出新高。

8月4日，人民銀行海南中心支行人士透露，截至6月末，海南銀行業金融機構個貸余額約240億元，上半年新增量60億元左右，同比增量創出歷史新高。

總量盤子迅猛擴張之下，銀行迎來房價下跌的壓力。

海南住房與建設廳數據稱，今年上半年海南商品房成交數量和價格分月變化較大，銷售均價從2月份的14087元/平方米回落到6月份的8208元/平方米，降幅達42%。

“下半年控房貸風險的壓力很大。”海南某國有行相關人士坦言。上半年，該行房貸同比增幅達6成。

房價跌、房貸增

表面看來，樓市新政3個多月以來，監管層一道道嚴管令已經起到了調節市場的初步效果，尤其對于海南而言。

海口某房地產中介人員稱，近期稍偏遠地段的某樓盤第三期開盤，銷售單價8000多元。而在市場最為火爆的1月末，該樓盤第二期開盤，售價達到1.4萬元，如今的降幅超過四成。

這一個例與7月底海南省住建廳的相關報告一致。報告稱，2月份，海南房價達到歷史最高點14087元/平方米，3-6月的價格分別為：12280、11932、8483、8208元/平方米。

多名房產中介稱，7月份以來，房價仍在延續下跌趨勢。

海南的房貸也在隨之扎緊“口袋”。前述海南國有行人士表示，目前該行嚴格按照國有政策，二套房首付至少4成，利率不打折，三套房做的很少。

海口一名房產中介人士告訴記者，以往，海南的外地購房者可能高達90%，目前海南各銀行基本停止接受外地人購房申請，真正想買房的有實力人士，不得不一次性付款。

與現時的房貸冰點形成鮮明對照的是上半年海南各銀行房貸的集體突進。前述海南人行人士表示，截至3月末，海南全省個貸余額累計為210多億元，比年初增加了約32億元。和去年同期寥寥2億相比，多增了約30億元。

及至二季度，在數據統計上呈現出來的海南個貸仍然保持高增態勢。截至6月末，新增量達到60億元。個貸新增量主要來自住房按揭貸款。

海南一銀行業內人士稱，國有銀行成為上半年個貸增長的主力，某些行個貸新增量達到總貸款新增量的占比超過7成。以市場份額第二的農行為例，截至6月末，農行海南分行累計發放房地產開發貸款16.5億元，同比增長41倍，比年初增加12.65億元，余額達40.5億元。

風險與收益的博弈

整體房價跌幅超過40%，對上半年飆漲的房貸造成可能性隱憂。

“對于這個跌幅數據我有所懷疑，個人感覺目前房價還是堅挺的。”前述海南國有行人士對記者稱。他承認可能有部分樓盤在樓市狂熱時期叫價虛高，現在出現較大跌幅也屬正常，但這只是個別現象。

海南人行人士表示，在今年1、2月份高峰時，海南樓市成交量也算正常，房貸高速增長也有去年基數低的因素。“海南銀行業處于歷史上最好時期，房貸不良率低于全國平均水平，部分銀行接近零風險。”他未披露上半年末的具體不良率，但從海南人行公布的《2009年海南省金融運行報告》看，海南個人住房貸款不良率僅為0.3%。

“上半年我們實現了‘雙降’，個貸不良率接近于零。”前述海南國有行人士說。

海南銀監局人士亦對記者稱，上半年各銀行都按房價下跌30%、20%、10%作了分項壓力測試，房貸風險在可控范圍內。在90%的外地購房者中，又有約80%是一次性現金買房，向銀行申請按揭貸款的比例較小。

與其他城市顯著有別的是，正因不良率低，海南部分銀行反有“順勢”做大房貸的沖動。