政策微調進行時利好地產股

從3月份以來的表現看，地產股超額收益明顯。事實上，即使在政策密集期的1月份，地產股的表現也好于大部分行業：按總市值加權平均計，地產板塊略微跑輸大盤0 .54個百分點，但跑贏了綜合、家電、輕工制造等13行業，在國信23個行業中排名第10；按算術平均計，地產跑贏大盤1 .78個百分點，在申萬23個行業中排名第7。在2月份春節樓市成交低迷期間，地產股也有絕對收益：上漲4.52%。在23個行業中排名第12，跑贏了醫藥、建筑建材、化工等11個行業。

近來，一些城市陸續公布了今年新建住房價格控制目標，10%漲幅或成多數選擇。同時，國家發展改革委決定，自5月1日起取消或降低部分住房交易手續費，可減輕企業和居民負擔41億元。“遏制房價過快上漲”的調控方向毋庸置疑，但具體措施存在調整的必要，也很迫切。而發改委降低部分住房的交易手續費和開發環節的行政規費，為行業減負，無疑有利于地產股。

地產股估值低廉，已反映了較悲觀預期 。 目 前 地 產 股2 0 1 1年 動 態P E 9 -11X、N A V折價20%，我們看好地產股下一階段的表現，通過四種情形的模擬，無論以何種情形演繹，下一階段均有望獲超額收益：

1.市場抗藥性增強，量價齊升或量滯價升，則政策繼續壓，地產股由于業績增長而修正股價，底部抬高；

2.量價齊跌，政策效果達到，為避免超調傷及經濟，政策及時撤出，地產股將出現趨勢性機會；

3.量價齊跌后，政策依然如故，導致超調，風險向中上游行業及銀行、財政傳導，由于地產股已部分反映了悲觀預期，在此種情形下將表現為相對收益較為明顯；

4.量增價滯，實現軟著陸，地產股出現趨勢性機會。

房地產開發企業實際經營情況好于投資者預期，且機構投資者普遍低配。建議投資者加倉前期漲幅不大，但財務穩、估值低、業績增長鎖定好的全國及區 域 龍 頭 。 我 們 認 為 ， 下 一 階 段 政 府“遏制房價過快上漲”的目標不會變，另一方面也要保持經濟良性循環：宏觀方面要避免滯脹的發生，微觀方面要防止商品房需求堰塞湖的形成和低收入人群居住成本的上升，在調控具體措施上會進行科學、合理的調整。若如此，將有利于地產股更好的展開上升行情。由于目前地產股在A股的標配比例已降至較 低 水 平 ， 吸 納 資 金 的 能 力 已 大 不 如2009年時，若待反彈催化劑顯著出現后再加倉將帶來較高的沖擊成本，因此建議 現 階 段 趁 低 買 入 ， 選 股 思 路 ： 估 值低、財務穩健、業績鎖定性好的全國及區域龍頭股；地產+X概念股；商業地產股；保障房建設收益股等。