外灘地王多舛 戴志康轉型重歸投資本源

林瑯

一句“不想玩了”，似乎已成為當今房地產業界的流行語。

糾結中的綠城董事長宋衛平被指萌生退意。現在，輿論的目光又轉向了證大集團董事長戴志康(微博)。

17年前，學金融出身的戴志康(微博)開始涉足房地產業。在此之前，籠罩于他身上的光環始終脫離不了資本市場的色彩。

如今，一系列對于證大所屬房產項目的“調配”舉措，開始將隱身背后的策略推向了幕前。

而將證大卷入輿論風尖浪口的，便是自2010年起便波折不斷的上海外灘國際金融中心(8-1)地塊。

當年2月，證大旗下的證大置業以92.2億元這一刷新上海拍地紀錄的價格拿下該地塊。

“房地產不是說不做了，還會做，但可能不會再做增量，增量會體現到其他業務方面。”戴志康對《第一財經日報》記者如此解釋。

糾結地王

最新傳出的市場消息稱，12月初證大集團已與SOHO中國進行了協商，欲將外灘地塊項目公司中證大房產所持的35%股權，連同另一股東磐石投資的5%股權，以總價38億元出讓給SOHO中國。消息傳出后不久，證大房產(00755.HK)隨即發布公告否認已訂立“任何協議或安排”。

不過，公告中透露出的信息仍然耐人尋味。

證大房產方面稱，若干名“獨立第三方”曾經與公司進行接洽，并已就外灘地塊項目股權事宜進行過初步商討。

“其中便包括了SOHO中國。”消息人士向本報記者表示。

成也蕭何，敗也蕭何。

2010年2月，證大以黑馬姿態半路殺出，以92.2億元的代價將外灘地塊納入囊中。然而，根據證大房產2010年年報數據，其賬面現金僅10多億元。自此之后，證大對于這塊地王級商業項目的操盤過程，始終被外界視同為一出“蛇吞象”的經典案例。

同年4月，證大房產對外宣布，與復地集團、綠城及磐石共同組建合資公司，各方分別在其中持有股權比例為50%、30%、10%及10%。

證大對于成立合資公司的目的始終言辭隱晦，只稱“旨在從事上海物業發展業務，并打造成資金集中平臺，以期在上海投資更大型項目”。

但本報記者從各方渠道相繼證實，合資公司實是為外灘地塊的后續資金解決進行鋪墊。

自此之后，圍繞外灘地塊發展前景的質疑之聲一直未斷。從去年下半年起直至今年年初，關于項目土地出讓金的付清、合資公司中各方分歧等諸項問題，坊間多有傳聞。甚至有消息稱，復地集團母公司復星集團將接盤外灘地塊，不過證大方面始終未予回應。

最終，已退隱幕后兩年之久的戴志康在今年5月重掌權杖，接任證大房產主席一職。

與此同時，外灘地塊向前推進的發展脈絡，終于開始逐漸明晰起來。

11月，證大房產與復星國際同時公告稱，上海海之門房地產投資管理有限公司(下稱“海之門”)與證大名下的外灘地塊項目公司簽訂了協議，以現金95.7億元人民幣收購后者所有股權及負債。與當年合資企業持股情況有所不同的是，復星國際已在海之門中一躍成為持股50%的大股東，而證大、綠城及磐石分別變更為35%、10%及5%。

“在獲取外灘地塊之后，證大始終持有項目且解決資金來源，一直沒有把這個項目注入到合資公司里，這次收購只是正式注入而已。”消息人士對本報記者稱。

標普評級機構在評級報告中表示，證大房產出售所得資金主要用于償付所欠海之門的85.4億元債務，此次交易并不會改善證大房產的資金流動性狀況。

有數據顯示，截至2011年9月底，證大房產的合同銷售金額約為18億元。

標普分析師李國宜表示，該企業銷售的可預見性仍然較低，“不過證大房產愿意尋找機會出售資產，以改善財務狀況，因此未來在償付相關債務之后，預計其杠桿率可能會有降低。”

上述所稱的“第三方”接洽外灘地塊項目股權事宜，始終未斷。

本報記者獲取的消息表明，除去此次消息直指的SOHO中國之外，尚有其他以做商業地產知名的全國性房企，以及資金實力雄厚的險資背景企業均與證大方面有過接洽。

重歸投資本源

當年參與投標地王的企業人士向本報記者表示，按照原本針對這一地塊的定位，意欲將其打造成外灘地帶的地標性建筑。

“如果按照這一思路的話，企業長期持有的策略是最為合適的。”然而，曾與證大有過接觸的相關人士卻透露出另一層打算，“分層散賣或整棟出讓的形式亦可以接受。”

對于地產，戴志康的態度已經初現端倪。如何驅動證大這擁有房產、投資以及文化的“三駕馬車”，是他如今思慮重心所在。

在今年12月初舉行的證大集團2012年宏觀經濟形勢與戰略發展研討會上，戴志康明確提出，將把集團做成“有產業經營深度的投資集團”。而這一理念的細化落實，要求付諸集團旗下所屬的房地產、金融投資以及文化產業等各板塊。

自今年以來，不完全統計數據表明，戴志康執掌的證大系已經參與17家A股的定向增發，總投入金額高達15.61億元。甚至于，戴志康的眼光還投向了遙遠的非洲大陸，多次去往非洲各國實行洽談，涉及礦產、農業、物流等各領域。