廊坊"未完成時":限價是為了不限購?

7月24日的廊坊，典型的桑拿天正積聚著一場預估中的暴風雨。

廊坊萬達廣場售樓員索小姐有一搭沒一搭地應付三三兩兩前看房的人們，發幾份樓書，用手勢示意購房者自行去樣板間參觀。她有些不耐煩地回答已被問了很多遍關于“廊坊限價”的問題。她接待的人中還有其他項目偽裝成客戶的調研人員。

李磊（化名）就是調研人員中的一名，他是廊坊某售價最高達1萬元/平方米豪宅項目的營銷總監。“廊坊限價令”迅速在這個小城市傳播，李磊需要評估這個頗具殺傷力的調控政策，將給他所在的樓盤帶來何種影響。他最初從北京一媒體口中得知該消息時，頓感天黑了下來。

7月26日中午，李磊調研的結果是，“廊坊限價令”已被廊坊各大售樓處普遍解讀為“謠言”。7月25日，廊坊市住房保障房房產管理局正式聲明該市根本沒有出臺所謂“限價令”。

“二三線限購擴容”的背景下，限購或不限購，抑或限價，正成為一場討價還價的不公開演出。

被中斷的“限價秀”

“廊坊分區域限價”并非空穴來風。

廊坊一位開發商7月21日左右收到了一份后來被稱非正式的文件：《廊坊市房管局關于廊坊市區2011年普通商品住房銷售價格控制目標》。這份只限于廊坊開發商內部參閱的文件，最受人關注的是第二條，“建議市區2011年普通商品住房銷售價格控制目標為：新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平米。市區中心區（政治、商業、金融中心）平均價格不得高于8200元/平方米，市區周邊地區平均價不高于7100元/平方米。”

該文件內容還說明了制定政策的依據是，“河北省住建廳《關于進一步做好環首都部分縣（市）房地產市場調控有關工作的通知》（冀建房【2011】316號），環北京縣（市）新建商品住房最高銷售價格不得高于2011年1-4月份新建商品住房最高銷售價格。”

這個消息讓李磊很是焦慮。他當時認為，如果照此限價，意味著他所在的市中心樓盤今后的售價都不能超過9000元/平方米，這將極大地擠壓公司的利潤空間。據介紹，李磊所在的樓盤均價為8800元/平方米。但隨后李磊興奮地告訴記者，市房管局回應說，由于他們樓盤已經備案，并不在限價的范圍之內，限價主要限制的是新建樓盤或者續建項目。

打著“廊坊第一豪宅”稱號，李磊所在的樓盤定價已經是廊坊最高一批項目，但均價并沒有超越9000元/平方米的上限。不僅如此，記者走訪調查后發現，廊坊80%的樓盤價格距離廊坊市房管局所規定的價格都有相當一段距離。

廊坊市第一大盤的“華夏幸福城”，目前住宅銷售均價在7500元/左右。萬達廣場，商業以及住宅產品均價約為8500元/平米，銷售人員表示，萬達廣場再開盤為第四期，價格一直穩定在該水平。而在市場傳出參考售價為9200元/平米的盛德金地項目，銷售人員在當天給出的報價僅為7000多元/平米，該銷售員表示，這是“因為開盤會有各種優惠”。上述樓盤均位于廊坊市中心黃金位置。

廊坊限價令由于正處住建部加緊擬定需限購擴容名單之際，因而引起房地產界軒然大波。早在今年6月，河北省香河縣就曾出臺過此類“限價令”，當時被業內人士分析為可能成為地方政府折中調控的新思路。時隔一個多月，廊坊市向開發商發出的“限價令”，則被業內解讀為“避免環首都經濟圈受到北京限購帶來的溢出性房價泡沫”。

不過，對于此次廊坊市的限價

政策，廊坊市房管部門一直未明確公告。7月22日，記者致電廊坊市房管局，廊坊房管部門辦公室相關負責人對記者表示，一切以官網公告文件為準。7月25日，記者在廊坊市房地產業信息網看到了這則關于“落實國家調控政策控制房價過快增長”的消息。該公告稱，“國家限購政策執行后，部分市民對我市房價情況比較關注。前段時間以來，為調控市場、穩定價格，推進房地產業健康發展，我們采取了以下措施。”但該公告通篇未提“限價”字眼，僅稱銷售價格將按區位、土地成本、規劃條件、裝修程度等不同情況，逐項目申報確定。

李磊私下分析稱，這或許是房地產調控關鍵時期，廊坊市的一種炒作。在廊坊，以萬達為代表的大量產品都針對北京的投資客，一旦出臺限購政策，將對廊坊樓市造成重創。地方政府在限購令到達前，限定房價漲幅，也不失一種明智之舉。

限購擴容的難度

李磊的揣測，是目前二三線城市限購擴容所面臨僵局的真實折射。

限購政策打擊了開發商的終端消費市場，令開發商資金鏈緊繃，但相比開發商，地方政府可能更著急。在地方債務嚴重的當下，很多地方政府高負債運行。據審計署數據，2010年底，有78個市級和99個縣級政府負有償還責任債務的比率超過100%，分別占兩級政府總數的19.9%和3.56%。21世紀不動產分析師稱，地方敢于負債是因為它握有大量可變現的土地，而一旦土地市場變冷，這些債務就有被懸擱的危險。

中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天也認為，“對地方政府而言，有流量就有稅收，這點本質上和代理企業一致，限價可以，限購則要命。”

但陳嘯天并不看好限購范圍擴大的效果。“第一，從技術角度來看，限購不比限貸，各地交易系統沒聯網，操作上有難度；第二，進入下半年后，地方政府開始高度關注當年的稅收、財政以及明年收支問題，執行政策上有松動的沖動。”陳嘯天認為，即便限購，執行也會被大打折扣。“其一，地方和中央利益協調機制沒有做好，執行很難到位；其二，民間資金始終沒有得到疏導。這二者沒能得到有效解決，再出政策效果也是打折扣。”

中原集團研究中心通過對50個未“限購”二三線城市的調研發現，這些城市的住宅價格無一出現下跌。其中37個城市住宅價格出現小幅上漲，其余13個城市的價格則基本持平。

該調研報告顯示，受核心城市出臺“限購”政策的影響，部分二三線城市承接了部分來自這些核心城市的投資或自住需求。舉例來說，由于福建省的廈門出臺了“限購”政策，部分投資需求轉而投向泉州市；由于北京出臺了“限購”政策，部分購房者轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地。總體來看，50個城市中受益于擠出效應的城市達到21個，這些城市上半年均未受到調控政策的明顯影響。中原分析師認為，包括“泉州、文昌、瓊海、萬寧、常州、昆山、太倉、盤錦、丹東、營口、燕郊、廊坊、安陽、威海、煙臺、淄博、嘉興、東莞、惠州、中山”等20個城市在內，這類城市如果一旦限購，市場將受明顯影響。

中原集團研究中心建議，對于二三線城市，“限購”政策不應一刀切。對一些本地投資需求占比較高的城市應盡快出臺“限購”政策；外地客占比較高的城市應區分對待，一些有自然景觀的城市應該區分旅游地產和普通住宅進行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求，應采取鼓勵的政策。外地投資需求占比較高的城市，也應盡快出臺“限購”政策。

在卓達·香水海進京推介會上，卓達集團總裁助理陳松認為，限購應區別對待，而對于那些房價上漲過快城市的核心區，由于這些區域居住需求多為剛需，地方政府應盡快出臺并嚴格執行限購政策。

北京中原三級市場研究總監張大偉認為，像廊坊這樣一線大城市的衛星城市，當一線城市執行嚴格限購政策后，它不僅承擔了本地的需求，而且承擔了大城市的溢出性需求，因此房價遠遠超過了當地人的收入水平，所以后續調控的可能性依然存在。