美國住房價格前景要看隱性住房庫存

2009年8月26日 10:37

美國住房銷量和在建住房數量雙雙上升，但現在就判斷這是住房價格拐點還為時過早，住房價格前景要看隱性住房庫存。

綜合外電8月26日報道，住房銷量和在建住房數量雙雙上升，住房價格上漲還會遙不可及嗎？要解答這個問題首先得確定，在住房所有者應對違約、薪酬下降及失業問題之際，有多少住房會流轉到市場上來。這種隱性住房庫存將對住房價格造成新的下行壓力。

目前來看，數據顯示住房價格正在企穩。25日公佈的數據顯示，標準普爾(S&P)/Case-Shiller 20座大城市住房價格指數較上年同期下滑15.4%，好於經濟學家們預期的降幅16.4%。該指數較5月份上升1.5%，5月份較前月升幅為0.5%，為2006年夏季以來首次出現連續兩個月回升。住房價格企穩被認為是確保金融市場完全復甦及消費者財富停止縮水的必要條件。

但該指數的共同開發者、經濟學家Robert Shiller在25日關於住房價格的標準普爾電話會議中警告稱，現在就判斷這是拐點還為時過早。

其中的一大原因是，有數百萬房主希望出售住房但目前因價格過低而按兵不動。觸底跡象可能會推動他們進入市場。若住房庫存不斷增加，潛在買主就不會急於接受報價或參與競標。只有買主們認為住房供應有限時，住房價格才能開始走強。

顯然，自春季以來，需求是回升了，因住房價格更加實惠，且政府推出了面向首次住房買家的□稅政策。7月份成屋銷量強勁增長7.2%。

但待售成屋存量上升7.3%，至409萬套。庫存空置指標仍為9.4個月，儘管較08年冬季下降，但仍遠高於5或6個月左右的正常水平。而且供應可能會繼續不斷增加。

Insight Economics的Steven Wood稱，似乎存在大量的可供出售的隱性住房庫存，這是由於住房所有者在賣房問題上猶豫不決和金融機構暫時未將已止贖住房推向市場造成的。

已止贖住房的確是主要的庫存問題。美國抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)稱，第二季度有72萬套住房開始進入止贖程序。巴克萊(Barclays Capital)預計進入止贖程序的住房數量將在2010年年中最高達到115萬套。

只要失業率上升，住房止贖案就會增加。手頭現金緊張的住房所有者不按時交付抵押貸款，進而導致違約率和止贖進一步增加。

目前有1,450萬人失業，1,520萬個住房所有者的抵押貸款已超過了自身住房價值，身處這兩大不幸人群交集中的住房所有者對抵押貸款違約的衝動可能是最大的。

First American CoreLogic的Mark Fleming稱，在過去，若一個人沒有工作但有住房權益，可以將住房賣了，搬到別的地方找新工作；但現在是另外一種形勢，房子賣不掉，沒法搬家去找新工作。Fleming稱，因此，人們可能感到無能為力，只能選擇違約來擺脫抵押貸款這座大山。之後這些進入止贖程序的住房將導致住房庫存增加，對於房價前景不利。

(孫海琴 編輯)

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