調控加碼狙擊漲價:二套房首付比提至6成

本在意料之中的房地產第三輪調控在春節前提前加碼。

據新華社消息，昨日晚間，國務院要求進一步調控房地產市場，落實地方政策，各地要確定價格控制目標并向全社會公布，二套房房貸首付比例提升至60%。

國務院的突然襲擊并不意外。這是因為就在新年的第一個月，各地樓市成交記錄正被不斷突破。

濟南、三亞周成交漲幅達100%；北京二手房已連續10天成交破千套，超過了調控后的任何一個時間段。與此同時，房價反彈也在創紀錄，節后計劃開盤的多個項目均在醞釀漲價。

陽光新業助理總裁吳堯聽到此消息后表示，目前房地產市場最活躍的部分其實是二手房改善置換部分。由于此前更為購房者認為調控無效，所以令絕大部分有能力置換房產的購房者全部開始活躍起來，所以造成了目前二手房成交記錄的節節突破記錄。而對于市場上仍大量存在的投資需求，也會影響其對價格預期，進而會打擊投資。

1. 投資需求倍增

臨近北京的河北三河市某樓盤，因開盤當天排號人過多，開發商決定當天上調開盤價800元/平方米，引發購房者集體抗議。

據中國指數研究院最新一周數據顯示，在其監測的 35 個城市中，樓市成交量上漲的城市占六成，過半數城市成交量漲幅超過20%，其中濟南、三亞漲幅突出，在100%以上。重點城市中，北京、杭州和深圳成交量上漲明顯，北京以 59%的漲幅居首位。

據三亞即將入市的中鐵·子悅薹項目相關負責人透露，該項目自1月8日示范區開放以來，短短10日之內，有效蓄客量已達到400組。“如無特殊變化，預計海南將在2月3日實施國人‘離島免稅’政策試點。這使得三亞投資房產的熱情再度高漲，一度因限購出現盤整的三亞住宅市場亦出現回暖之勢。”他透露，據其了解，1月份三亞將有10家品牌公司陸續推出新盤。

臨近北京的河北三河市某樓盤，因開盤當天排號人過多，開發商決定當天上調開盤價800元/平方米，引發購房者集體抗議。

據內部人士透露，計劃于2011年3月份開盤的萬科香河歡樂城，該項目于上周開始辦卡，短短5天內已有千組客戶，其中80%來自北京。

北京某地產公司工作人員告訴記者，他最近在尚未出臺限購令的成都市，投資了一套房產，并與朋友合資同樣在成都投資了另外一套房產。他以開發商的經驗認為，房價仍然會上漲，3個月內，他所投資房產的回報率可以達到60%。

北京二手房成交態勢更為迅猛。北京房地產交易管理網數據顯示，1月25日，北京二手房單日簽約住宅套數達到了1161套，這已是連續10天成交量在千套以上。

2. 房價醞釀再漲？

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北京一項目近期向北京市住建委申請新預售許可證為6萬元/平方米左右，但住建委以漲價太多為由駁回。該盤上一期售價為3.5萬元/平方米左右。

雖然有部分遠郊區樓盤低價入市和打折促銷，但一些開發商漲價的野心仍然蠢蠢欲動。

北京一位不愿意透露姓名的開發商表示，他們近期向北京市住建委申請新預售許可證為6萬元/平方米左右，但住建委以漲價太多為由駁回。據了解，該樓盤上一期售價為3.5萬元/平方米左右。不過，該開發商表示，他們并不想調整價格，準備節后再去嘗試申請銷售許可證。

這不是個案。業內人士認為，隨著2010年上半年成交的地王將于節后陸續登場，房價很難不漲。

據亞豪機構統計數據顯示，2月份預計開盤的12個中，有8個項目報出了開盤價格，環比1月高出3%。2010年的地王今年2月將陸續上市，如計劃在2月開盤的中信新城項目，就是中信地產在2010年3月15日以52.4億元的高價拍下的大興地王，樓面價達13396元/平方米，業內預計該項目報價在27000元/平米以上，單價很有可能突破3萬元的大關。

另外，隨著主城區房源漸少，郊區房價上漲趨勢也越來越明顯。2月計劃開盤的項目，有7個位于五至六環，其中有的項目均價高達20900元/平米，比該環線區間2010年歷月成交均價都要高。

亞豪機構副總經理高姍認為，這些地王項目基于前期高昂的拿地成本，定價必然會高于其他樓盤，開盤后將在區域內樹立新的價格標桿。

其他城市的房價也再度出現上漲苗頭。據三亞房地產信息網統計數據顯示，2010年12月，在銷售量增長的同時，銷售均價亦出現上漲，當月成交均價21542元，環比前一月上漲16.7％。最新一周的房價漲幅重點城市中，武漢價格漲幅最大，為8%，上海、天津等其余城市價格變動幅度都在5%以內。

3. 調控節后仍會加碼？

從限購令擴大的現狀來看，房價漲勢不止，行政調控不息，行政方式仍然會是政府調控房價的主要手段。

太原、濟南、昆明已陸續頒發限購令，限購令正向更多二三線城市擴展。多數業內人士此前就預測節后再度出臺更為嚴厲政策。

中銀國際分析師田世欣認為，行政方式仍然會是政府調控房價的主要手段。光大證券分析師馮欽遠則指出，限購只能一定程度緩解供需矛盾。不過，投資仍需謹慎。

REICO工作室的調研表明，短期內房價上漲仍存在一定的壓力。首先，2010年末，房地產開發企業資金仍較充裕，短期內房地產開發企業主動降價的動力并不強。其次，2010年末雖已加息兩次，但利率水平總體來說仍處在低位，負利率狀況仍然存在。預計2011年尤其是上半年房地產市場的政策環境仍會很嚴厲，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。

業內人士的擔心被昨日晚間國務院突然出來的新政言中。吳堯表示，這是他所聽到的全世界最嚴厲的貸款政策，將會對市場表現出的過于亢奮的情緒起到一定的對沖作用。不過，瘋狂的房地產市場很難說究竟會不會就此降溫，這僅僅是個開始。他擔心，之后政府還會陸續出臺更多更嚴厲政策，這將會對住宅開發商產生嚴重的影響。