二套房貸調控應寬嚴有度

2009年7月22日 13:30

業內專家認為，二套房貸調控應把握好力度和重點，既抑制過度投資、壓住樓市泡沫，又要支持合理需求，促進房地產市場健康持續發展。

據中國證券報7月22日報道，在天量信貸刺激房地產市場走向熾熱之後，二套房貸寬鬆的情況面臨逆轉。銀監會主席劉明康近日強調，要控制房地產貸款風險，嚴格執行「二套房貸」標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，採取有效措施防範「假按揭」、「假首付」現象的發生。

事實上，「二套房貸」調控已成為平衡房價的「撒手鑭」。2007年9月，為了給高燒的樓市降溫，監管層出台所有第二套房貸必須執行四成首付、利率比基準利率上浮10%的嚴厲政策，效果立竿見影，房價應聲而落。不過，此舉在一定程度上也遏制了自住需求的釋放。為激活地產市場以促進經濟增長，在2008年底，政策放鬆為部分改善型需求「第二套房貸」可享受首次置業同等優惠，部分銀行暗地拓寬尺度，使春節後樓市快速升溫。在居民戶新增貸款大幅攀升的同時，炒房風再度抬頭，有的大城市房價甚至躍過2007年的峰值。

專家指出，目前全球經濟尚處低谷，中國經濟剛有復甦苗頭，需要地產業充當增長引擎；另一方面，大量信貸已經開始推升資產泡沫，埋下銀行體系信用危機的隱患，對樓價的飆升應必須高度警惕。由是，二套房貸調控亟須把握好力度和重點，既抑制過度投資、壓住樓市泡沫，又要支持合理需求，促進房地產市場健康持續發展。而核心和難點，都是「度」的問題。

當前適度收緊二套房貸很有必要，但調整的第一個著眼點是嚴格區分改善型自住需求和投資需求，並對此設定不同利率標準和首付門檻。如何界定改善型自住需求和投資需求缺乏具體標準，確實是個難題；目前政策只規定首套住房人均面積低於當地平均水平的，購買第二套房可享受相當首次置業的優惠。但由於全國各地人均住房面積標準不一，買家申請貸款時極容易通過各種方法獲取資格，導致二套房貸無形中全面放開，設立一個更具操作性的標準迫在眉睫。並且，對二次置業中的投資需求應提高貸款條件，對三套以上房貸更應在首付和利率標準上層層提高。

另外，加強監管，督促商業銀行合規操作，提高其風險控制意識也同樣重要。2009年以來，在寬鬆信貸指標支持下，銀行追求高額利潤，在房貸業務中頻打擦邊球，使有限的房貸放寬政策在執行中被屢屢突破，近乎成為一紙空文。因為缺乏具體執行標準和有效約束，許多銀行甚至對三套以上房貸都給予了首次置業般的優惠。

而全面放鬆做法的背後，是商業銀行追求信貸規模擴張卻缺乏風險管理意識。在廣州、深圳等樓市炒風較盛的城市，有銀行為投資客按首次置業優惠提供超過五套的貸款，零首付、一成首付頻頻出現。甚至出現為開發商「假按揭」騙貸大開綠燈，部分地區熱銷樓盤退房率居高不下，為未來資產質量埋下巨大隱患。

從管理層的態度看，貨幣政策正面臨微調，但短期內不會發生根本改變，信貸推高資產泡沫的過程可能還將持續。如何在房地產市場熾熱之時及時降溫，既有效抑制過度投資，又保障合理的購房貸款需求，繼續發揮房地產業經濟引擎作用，更考驗著監管者的智慧。

(徐志嬌 編輯)

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