"地王"喧囂聲聲京滬成交量悄然回落

一線城市房市疑似降溫

「沒想到，現在有樓盤打折！」忙於看房的上海白領葉莉最近有了「驚奇的發現」：浦東周康地區８月底推出的一高層房源，最近兩個週末都有９５折優惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價為１１０００元／平方米房源，在不久前的教師節期間，搞過最高４萬元的減價優惠。「真有點像及時雨！」葉莉說。

久違的打折促銷背後是：繼一段時間的高速增長後，進入９月以來部分一線城市樓市有所「降溫」。比如，北京市房地產管理交易網統計數據顯示，９月首周(８月３０日－９月５日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為３２８９套，與８月首周相比下跌２０％。９月１日－１４日，北京商品住宅期房日均成交量為３２６套，創下３月以來日均成交量新低。

在另一個「風向標」城市上海，也出現類似情況。易居中國的統計數據顯示，９月７日－１３日上海新建商品住宅的成交量為３２．６４萬平方米，較前一周下滑１４．２７％；成交均價為１５３５３元／平方米，較前一周微跌１．５％。至此，上海商品住宅成交均價已連續４周回落。

往年，秋季往往是樓市的熱銷期，有「金九銀十」之說。但事實上，京、滬兩地九月樓市開局平淡。分析人士指出，此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關，比如上海豪宅８月的單月成交量竟超過上半年總和，由此樓市均價一度逼近２萬元／平方米。而在房價高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現。

「地王」背後是「賭漲」

不過，近期重點城市土地市場依舊活躍，「地王」頻頻出現。９月１０日，上海普陀長風生態商務區長風６Ｂ、７Ｃ兩幅地塊被中海地產出價７０．０６億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路１５號地塊和上海青浦區趙巷地塊兩幅天價「地王」，成為今年「地王競賽」中新的領跑者。上述長風地塊的樓面地價已高達２２４０９元／平方米。

類似情況不斷湧現。廈門恆興置業近期出價１０．４７億元拿下廈門思明區一幅地塊，樓面地價為３０９４０元／平方米，成為當地「最貴」的地塊。

如此高的土地價格之上，房價將高到何種程度？業內人士估算，以每平方米２２０００多元的樓面地價，加上建安成本、銷售成本、各種稅費，房價當在５萬元／平方米以上才有明顯的利潤可圖。也就是說，「地王」如果開工建設，造就的將是一批批天價的豪宅。

一家在國內多個城市開發樓盤的知名房企負責人對記者表示，一般來說，拿地至樓盤上市至少需要兩年時間；當樓市出現「降溫」苗頭時，開發商仍然在土地市場重金出手，這更多是出於對未來市場的看好，「不管短期有沒有波動，看好長期，『賭漲』未來」。

樓市需適當減弱「虛擬資產因素」

業內人士分析，對於剛性及改善性需求來說，最新的市場價格決定著購房者是否會「出手」；而對投資性需求來講，重要的不是眼前房價是高是低，而是將來有無繼續上漲、實現升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態勢，反映出這樣一個客觀事實：房地產市場的結構正加速分化，各類需求本身及其對市場的預期差異十分明顯。這對於政府調控的「精細化」水平提出了考驗。

國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文認為，調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障；而面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌失措，應盡量由市場規律發生作用。

他還認為，房地產作為支柱產業，也不是鼓勵其做得越大越好，而應在與宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其增長與物價的平衡取捨問題。特別是在目前流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響，必須長期運用稅收、金融等手段，減弱房地產市場中的「虛擬資產因素」。