房企謹慎廣州土地溫和成交

廣州今年以來最大規模的土地出讓於8月18日在廣州市房地產交易登記中心三樓拍賣大廳展開，10幅地塊同時推出，吸引了26家開發商前來參與。其中保利地產(600048.)、萬科(000002.SZ)、雅居樂地產(3383.)、廣州恆翔房地產開發有限公司、君華集團有限公司、廣州新玥房地產開發有限公司均為近期拍賣市場的常客。

雅居樂以總價7.17億元拿下花都、番禺兩幅限價房用地改用地性質的地塊，廣州市城市復建有限公司一舉拿下金沙洲5塊商業用地，此前備受矚目的南華西地塊被君華集團輕鬆拿下。

君華集團副總經理陳丹彤表示，近期廣州市政府對閒置土地的處理加快，也是加速市場回歸理性的原因。據瞭解，君華集團在廣州白雲區有兩個項目，分別是君華又一城以及豪宅江南世家，另外在越秀區水蔭路和先烈路有君華上域，預計今年10月開盤。從拿下南華西地塊和即將開盤的君華上域可以看出，君華地產正全力進軍廣州的核心都市圈。

首幅舊城改造用地溢價62%

金沙洲5塊商業用地被廣州市城市復建有限公司以底價115349萬元一舉拿下。花都區107國道D地塊和番禺中心城區南區規劃濱江大道地塊，最後由雅居樂分別以24100萬元和47600萬元拿下，折合樓面地價分別為1956元/平方米、3536元/平方米。雅居樂購得的這兩幅地塊位於該集團傳統勢力範圍——花都和番禺之內，周圍還有不少此前購得的儲備地塊與之毗鄰，將形成規模開發的優勢。

出乎意料的是黃埔大沙鎮地塊，被廣州恆翔房地產開發有限公司以23900萬元拿下該地。中原地產研究部分析，該地塊溢價154%拍出，樓面地價成本在2333元/平方米以上。地塊周邊的一手項目售價約8500-8600元/平方米(帶裝修)，據此測算應有可觀利潤。據瞭解，恆翔地產此前開發了兩個房地產項目——恆安大廈和恆業大廈陽光心域，新樓盤雲山雅苑也將於2009年下半年開盤。

海珠區南華西危破房改造地塊是今年的最大宗城區改造住宅用地，也是廣州第一個拿出來拍賣的舊城改造項目，對於廣州市政府來說，該地塊的出讓將成為南華西街二期地塊、恩寧路舊城改造項目和東濠湧舊城改造項目的試點。該地塊不可出售的建築面積超過了總建築面積的50%，而且受讓人須在競得地塊一周內將8000萬元人民幣的回遷、回購房建設保證金交付海珠區政府進行監控。

由於附加條件特別多，南華西地塊未出現預期的火爆競拍場面，僅兩分鐘就結束拍賣，最後在現場的一片嘩然中被君華集團(48號買家)以21500萬元取得，折合樓面地價4651元/平方米。陳丹彤透露，由於項目關乎回遷等民生大問題，項目規劃方案要在政府有關方面監控下進行。

成交回落 供應加大

從這次的拍賣情況來看，開發商拿地已趨於理性。9月份將處理八「地王」，已給這次土地出讓降了溫。廣州億信房地產土地評估有限公司估價師分析，此次出讓的土地位置並非理想，規模也較小，成交價格不算低，而開發商變得理性，根據市場售價估算出不會虧本的保底價格才出手。

此次土地出讓有兩塊地是限價房用地改商品房用地，均為雅居樂地產拍得。番禺中心城區南區規劃濱江大道北側、規劃光明南路東側地塊的國有建設用地土地使用權於2007年11月23日由廣州奧園康城房地產開發有限公司以人民幣37400萬元競得。廣州市國土資源和房屋管理局將該地塊取消限價商品住宅性質，調整為普通商品住宅用地。重新掛牌公開出讓。最後地塊溢價27%，以總價4.76億、樓面地價3536元/平方米拍出，樓面地價目前周邊的一手項目售價約7000元-10000元/平方米(毛坯)。

另一塊限價房用地——花都區107國道D地塊的國有建設用地土地使用權於2007年11月23日由廣東亨利房地產開發有限公司以人民幣15180萬元競得。最後以溢價近60%，以總價2.41億，樓面地價1956元/平方米拍出，目前地塊周邊的一手項目售價約6000元-8000元/平方米(帶裝修)。雅居樂相關人士稱，雅居樂在花都和番禺均有較豐富的開發經驗，可形成規模開發的效應，因此積極攬地。

2009年上半年廣州樓市驟然回暖，商品住宅庫存去化迅速，新貨供應不足，局部板塊供求緊張，甚至出現斷貨情況。樓市似乎又重回賣方市場，「五一」後一些發展商產生惜售心態，大幅提高售價。但近期中央政府部門政策微調信號不斷釋放，樓市成交量在年中出現階段性回落，加之近期有近2萬套新貨集中供應，客觀抑制了房價上漲動力。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在8月6日網易房產頻道全新上線之際稱，繼3月土地剛性需求爆發後，5月份後則呈現了投資性需求逐步在房地產市場得以釋放的景象。

據合富輝煌集團市場研究部監測，2009下半年廣州市新增商品住宅供應為3.2萬餘套，而其中大部分將在9月1日至10月7日推出，雖新貨總量少於2008年同期，但從供應層面已可基本滿足置業需求。鑒於6月份之後，廣州樓市成交量有所回落，發展商方面提價衝動已明顯減弱。