公租房之爭

公租房正在成為千萬套保障房的重要組成部分。國務院總理溫家寶9月19日主持召開國務院常務會議。會議要求，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，單套建筑面積以40平方米為主，租金按照略低于市場價格的原則確定。

自2010年6月七部委聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》后，各地公租房建設如火如荼，同時也暴露出一些問題，主要集中在公租房的戶型面積、租金和準入門檻上。

公租房該建多大？

這是國務院常務會議首次明確公租房的單套面積以40平方米為主。在《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中，關于公租房面積的規定是“控制在60平方米以下”。2011年5月，國土資源部對此進一步規定：公租房面積“控制在60平方米以內，以40平方米為主”。

8月19日的國務院常務會議沒有對公租房的面積上限作出新的要求。

從北京、上海、廣州、重慶等城市的公租房建設細則來看，多要求公租房的戶型以小戶型為主，但實際上也有部分公租房的戶型的面積達到90平方左右。

據《新京報》消息，亦城茗苑小區是北京市首批公租房小區之一，2011年3月份已經發放鑰匙。該小區位于亦莊開發區的核心區，分為兩個項目X17R1和X31F1。在X31F1，有16套是74平方米的一居室，其他2000多套為90平方米的兩居室。

而根據2010年7月頒布的《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》，北京公租房的面積應該控制在30平到60平之間。

對此，《新京報》另一篇報道援引項目的相關負責人介紹說，2010年7部門下發《關于中關村國家自主創新示范區人才公共租賃住房建設的若干意見》，其中提出，園區配套建設的人才公共租賃住房單套建筑面積，可據需求申報適當調整。

“適當調整套型面積，主要是考慮一些員工實際困難。”這位負責人說。

相比起來，重慶公租房小區的戶型比較小，最大的戶型還不到80平方，但是同樣超出60平的界限。《重慶晚報》消息稱，重慶首批公租房小區，民心佳園和康莊美地，兩者的戶型基本一致，分別是單間配套、一室一廳、二室一廳和小三室一廳。康莊美地建筑面積從33.4平方米到77.8平方米，民心佳園最大戶型面積為79.8平方米。

公租房的租金是多少？

根據會議的要求，公租房的租金原則上需略低于市場價格。“公共租賃住房租金按略低于市場租金的原則確定。”上海市房管局2010年12月出臺的公租房實施細則中也如此要求。

擺在公租房面前的最大難題可能就是租金的確定：高了，承租人不同意；低了，政府難以負荷。《第一財經日報》消息稱，參與了《住房保障房》起草的清華大學法學院副院長申衛星認為，公租房不是純粹的市場行為，也不是純粹的救濟行為，處于中間位置比較尷尬，租金水平難以確定。

深圳的公租房曾經因為租金問題而遭到退租。《羊城晚報》報道，2010年年底，深圳福田區于2008年首批配租的300多套公共租賃房近日合同到期，但有超半數的租住家庭不再續簽合同。

福田區建設局相關負責人接受采訪時說，租戶退租主要原因是合同到期后業主上漲租金，而且從2010年開始，市財政不再對租戶房租進行補貼，僅余區財政補貼。一漲一消，公租房的價格優勢被削平，因此很多人退租。

2010年7月，北京公布了部分公租房項目的成本租金，因其與市場租金的相差無幾而引來輿論的不少非議。新華社就此發表時評《看不懂、想不通的公租房價》，稱每平米每月高達二三十元的租價與市場價不相上下，背離了公租房建設的初衷：通過保障房解決中低收入家庭住房困難問題。

《京華時報》援引北京市住房公積金管理中心一位官員表示，公租房租金按照低于市場價格20%的比例收取，成本租金不作為考核標準。如豐臺黃土崗成本租金每平米30元，如果市場租金只有25元，那就是按25元的20%是20元收取，實際租金與成本租金的10元差價，將由政府財政補貼。

廣州的公租房租金根據承租人的戶籍、收入不同而設立不同檔次。根據廣州市房管局2010年10月公布的《廣州市公共租賃住房制度實施辦法(征求意見稿)》，廣州公租房分政府主導建設和社會力量建設兩種，前者主要面對廣州本地戶籍的內“夾心層”，租金按照承租人的收入不同分別設為市場價的40%、50％與60％；后者則沒有戶籍限制，符合條件的外地人也可以申請，租金最高不超過市場價80%。

不少市民反映給“外夾心層”的公租房按租金市場價的80%計算太高了，負擔不起。《新快報》報道，廣州市住房保障辦相關負責人對此表示，主要是考慮如果租金標準定得太低，這些由社會力量 來建設的公租房根本找不到愿意建設的單位，“租金調低，怕會降低社會力量建設的積極性。無人建，受益人少，負面影響則更大，租金調整處于兩難選擇局面。”

重慶公租房的租金則遠低于周邊商品房。新華網消息稱，2011年2月，《重慶市公共租賃住房管理實施細則》正式公布實施，重慶市副市長凌月明在發布會上介紹，重慶公租房的租金是同地段、同類型房子房租的60%，最高的11元一平米，最低的為9元一平米，“剛剛把我們建設資金的費用給交出來。”

不過，重慶市在上述公租房實施細同時規定了：“承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請購買居住的公共租賃住房”。這種公租房可以出售的類似條款在北京、廣州、上海的細則中并未出現，被認為是重慶為防止財務壓力過大而為自己準備的終極退路。

誰有資格申請公租房？

此前，多地公租房的申請條件因為與戶籍捆綁在一起而遭到公眾質疑。2010年七部委聯合發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》規定，有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。

此次的國務院常務會議也提出，在城鎮穩定就業的外來務工人員也可申請公租房。

根據《北京市公共租賃住房管理辦法》，北京市公租房的供應對象為本市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭，也即未向非京戶人員開放。

從2010年開始，北京市公租房將放開戶籍限制的小道消息不斷。《京華時報》2011年1月報道，北京市住保辦常務副主任鄒勁松對此表示，對一些產業園區、企業，政府會提供土地等方面的支持，他們也可以用自有的土地來建設公租房，為他們的外地務工人員和引進人員提供公租房的住房保障。

目前，北京公租房對戶籍的放開尚未有確定的政策出臺。

上海市的公租房不是以戶口而是以居住證和社保來設定門檻，規定申請人需要持有《上海市居住證》應達到二年以上，并且連續繳納社會保險金（含城鎮社會保險）應達到一年以上“。

廣州的公租房分兩種情況：政府主導建設的公租房，申請人必須具有廣州城鎮戶籍；社會力量投資建設的公租房則沒有戶籍限制，在廣州市工作并簽訂3年以上勞動合同的新就業大中專及職校學生、引進的專業人才以及在廣州市工作并連續繳納社會保險費滿3年的外來人員，且符合其他條件的，也可以申請。

重慶公租房被認為是門檻最低的，只要在重慶主城區有穩定工作和收入來源的無住房人員均可申請，并且明確了”穩定工作“的含義，包括：與用人單位簽訂1年以上勞動合同，且在主城區連續繳納6個月以上的社保或住房公積金的人員；在主城區連續繳納6個月以上社保且在主城區居住6個月以上的靈活就業人員和個體工商戶；在主城區退休的人員；國家機關、事業單位在編工作人員。

此外，部分公租房似乎變成了新時代的“福利房”：有的是“人才福利”，有的是“國企福利”。

《中國青年報》報道， 北京經濟開發區和中關村國家創新示范區已成為目前北京市公租房建設的主力軍。位于北京亦莊的北京經濟開發區配建公租房4500套，其中，鹿海園四里公租房小區內的800多套住宅已配給諾基亞、奔馳汽車、中鐵十九局、中冶京誠等公司的員工，這些企業都是開發區內的納稅大戶。

亦莊管委會有關部門稱：“開發區根據企業對區域發展的貢獻程度等條件向有關企業分配房源數額，各有關企業根據本企業自身員工住房困難等情況確定承租員工。”

北京市另一家產業園區——中關村國家創新示范區也傾向于將園區內的公租房分配給“重點”企業的“高端領軍人才”。

《信息時報》報道，根據6月下旬廣東省住建廳公示的《2011年廣州市保障性住房安居工程項目統計表》，廣州地鐵公司、廣州建筑集團、廣州市政公司、番禺海關等8家廣州企事業單位計劃利用自有土地建設13395套保障房，這被業內人士認為該行為屬于福利分房和集資建房。

對此，廣東省住建廳有關負責人表示，企事業單位雖然自建保障房，但在廉租房、經適房方面，房源要全部統交政府分配，員工必須和社會上其他住房困難戶按統一標準接受審批；而公租房方面，雖然限制比較寬松，但員工禁止擁有產權，因此不算“福利分房”。

《廣州日報》援引業內人士提出的質疑，若干年前的福利分房都是沒有產權的，是否福利分房或許不能從有無產權來界定，可能要從是不是一種福利待遇來界定。(南方周末）

(徐志嬌 編輯)

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