黃光裕賣地

在黃光裕夫婦被香港證監會起訴，並導致其16.55億港元資產被香港高等法院凍結後，國美電器(0493.)連發兩則公告撇清與大股東的關係，但黃光裕胞妹黃秀虹，卻必須在鵬潤地產的資產清理上繼續前行。

據媒體報道，鵬潤地產旗下最大的地產項目——國美商都，將在8月底以60億元的價格正式對外轉讓，而其在北京市昌平區的一塊一級開發土地，也將溢價50%轉讓給大連的一家地產商。

8月17日，國美電器一位高管告訴本報記者，「鵬潤地產出售資產的決定，其實是黃光裕本人確定的，2008年12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹，以及王俊洲、魏秋立等國美電器高管進行了溝通。當時，黃光裕就交代了處理部分鵬潤地產項目的決定，而國美商都是重中之重。」

黃光裕地產版圖

事實上，從2008年底開始，鵬潤地產轉讓旗下項目就一直在進行中。

鵬潤地產總裁王軍曾於2009年4月15日表示，當時，鵬潤地產旗下有3個項目準備轉讓，分別是建國大酒店、國美商都以及位於昌平的一塊一級開發土地。

本報記者瞭解到，黃光裕雖然早在1996年就進入房地產開發領域，但其實際進行操作的住宅地產項目並不多。早期，鵬潤地產曾在北京開發過「鵬潤家園」，此後就鮮有開發，而具有一定知名度的「國美第一城」和「明天第一城」，均由黃光裕的妹夫張志銘操刀。

消息人士告訴記者，「因為最初的地產項目開發效果不佳，從2005年開始，黃光裕一方面致力於一級土地開發，而在具體項目上，則將目光瞄準商業地產。說到底，黃光裕更看重的是地產項目的資本運作，而非實體開發。」

2008年5月，鵬潤投資曾計劃將鵬潤地產借殼中關村科技(000931.SZ)，黃光裕的地產版圖由此可見一斑。

當時，鵬泰投資擬向上市公司注入價值約180億的產權明晰的房地產項目，包括了重慶解放碑國泰廣場項目、重慶鵬潤藍海住宅項目、大康國際鞋城項目、金尊大廈項目等，涉及住宅、商業和酒店的開發以及土地一級開發、土地綜合整理等。

這些一級土地，大部分由黃光裕在2006年至2008年獲得。其中，在北京城郊，黃光裕在通州區崔各莊、宋莊、張家灣和以及昌平區的沙河等鄉鎮，共擁有1.05億平米建築面積的一級土地開發項目。

此外,2007年底和2008年初,黃光裕又拿下了三塊高價地。其中，無錫電瓶廠地塊於2007年11月以5.85億元競得；重慶渝中半島商業金融地塊，於2008年1月以8.45億元競得；天津華明鎮地塊，於2008年2月以25.55億元的天價競得。

不過，鵬潤地產借殼中關村計劃最終失敗。

據前述知情人士透露，黃光裕之所以計劃清理這些閒置的土地資產，是因為，這些土地如果無法開發，則面臨被政府收回的可能。

而在黃光裕2008年11月接受調查之後，處理鵬潤地產的閒置資產，便成為接掌鵬潤投資的黃秀虹的任務。

拋售國美商都

不過，一位鵬潤地產前高管告訴記者，就部分一級開發土地，鵬潤地產只是與鄉鎮一級的政府草簽了協議，在黃光裕接受調查後，這些沒有實質內容的協議就被鎖進了抽屜，這些土地依然不屬於鵬潤地產。

而對於那些已經交齊了土地轉讓金的項目，鵬潤地產則選擇了找人接盤。

在黃秀虹上任後，建國大酒店是其第一個完全轉讓的項目。據知情人士透露，2009年2月，位於北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以約4億元的價格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產開發公司。在這次轉讓中，鵬潤地產約損失1億元。

而被業界評為「地產毒藥」的國美商都項目，則是鵬潤地產需要處理的重點項目。由於總開發面積超過55萬平方米，國美商都要在短時間內找到合適的接盤者並不容易。2005年5月，國美置業以8.05億元的代價，競得了這一北京市年度最大的招拍掛項目。

此後，這一項目的開發方案幾經調整，數度更名，但始終未能達到黃光裕的要求。2009年初，在獲得黃光裕的允許後，黃秀虹確定了出售國美商都的方案。

據原國美置業總經理吳坤嶺估算，包括地價、建設成本、營銷推廣費用在內，鵬潤地產在國美商都的總投入大概在24億元。

據悉，2009年3月，鵬潤地產已經開始與中鐵置業進行談判，但由於在「整體轉讓」還是「股權合作」的具體方式上存在分歧，雙方的談判於5月最終失敗。

知情人士告訴記者，「有兩家投行願意以控股的方式來競爭這一項目，目前給出的最高價格是60億元，但最終給誰，還沒有確定。」

除了國美商都外，鵬潤地產在北京昌平的一級土地，已經找到了新的買主，轉讓價格溢價了接近50%。

鵬潤地產持有的、尚未開發的商業地產項目，目前皆有出售的可能。

以重慶解放碑國泰廣場項目為例，這一項目原計劃於2008年下半年開工，2010年中交付。但在黃光裕出事後，這一項目的開發停了下來。據媒體報道，台灣OEM巨頭富士康(2038.)大股東郭台銘有意接手該項目。

鵬潤地產轉型

不過，在處理閒置的土地和已建成項目的同時，鵬潤地產並沒有放棄購進新地塊的計劃。

此前，鵬潤地產總裁王軍曾表示，2009年初，鵬潤地產在上海、無錫都拿了地，瀋陽一個地塊也快要談成了，三個項目總體量有100萬平米。與此同時，鵬潤地產還在北京朝陽區談判兩個地塊，一個是20萬平米，另一個是30萬平米。

王軍對記者稱，鵬潤地產是要繼續做下去的。但其業務重心，已由佔用資金較多的一級開發土地和商業地產，轉向資金回流更快的住宅項目。

王軍稱，按照2008年5月份鵬潤地產的發展規劃，要降低持有類資產比例，增加銷售類資產比例，目標是把銷售類資產比重從20%提高到80%。

顯然，對於地產業務，黃光裕在被調查前就有了明確的判斷，那就是，放棄資本型地產模式，集中資源於住宅地產領域。

但對於目前失去自由、部分資產被凍結的黃光裕來說，既定的地產版圖調整能否實現，將考驗其代理人黃秀虹，以及職業經理人王軍等的執行能力。