熱議公租房遠慮:回款周期長施壓地方財政

按照目前的進度，地方完成今年1000萬套保障房的開工目標應無懸念，但后續的問題似乎更為嚴重。

有業界人士認為，今年中央大力推動的公租房，由于資金沉淀較多，未來可能給地方帶來更為嚴重的財政包袱。在今年1000萬套的保障房建設任務中，公租房高達200余萬套，而2010年不過是37萬套。

我國保障性安居工程的大框架下，包括廉租房、經濟適用房、公租房、限價房和棚改房等多種類型，不同類型對資金的需求并不一樣。

按照相關規定，經濟適用房和限價房可以對外出售，地方政府和企業投入資金建成后，便可將房屋產權出售以回籠資金。

而廉租房和公租房一般意義上是只租不售，地方政府和企業在投入資金建成后，只能每年通過收取租金的方式回收資金，這個過程顯然會比較漫長。當然，一些地方政府已經開始研究推行廉租房“共有產權”的方式，向廉租房的適用群體出售部分產權，提前回收部分建設資金。

不過，這種模式與現存法規存在一定沖突，雖然現在中央采取默許的態度，但未來不排除隨時被叫停的風險。

保障房類型的繁雜和運營模式不一，實際上增大了企業進入的難度。

在17日的“中國城市保障性住房發展高峰論壇”上，中國建筑股份有限公司副總裁李百安認為，從產權角度來看經濟適用房、限價房等保障性住房項目產權歸屬比較明晰，建成后可以售賣，投資者收益基本可以確定，對投資者吸引力比較大。但公租房和廉租房多數地區規定只租不售，僅僅依靠公租房和廉租房出租收入，回款時間較長，對企業壓力大。

“對公租房的投資如果政府回購條款不明確，租期約定不明確，租金的水平和調整機制不明確，企業的投資風險很大，投資決策必然很難作出。”李百安稱。

北京市住房保障辦公室規劃處處長張國偉也透露，受房源限制，目前公租房建設的融資比較困難。在當前運營模式下公租房全部要依靠公積金貸款、商業貸款以及其他社會資金來支持，但目前公租房只租不售，只能依靠租金收入，這缺乏其他資金來源，導致商業貸款難以進入。

此外，貸款利率高企，公租房租金難以維持。

“目前公租房依靠公積金貸款和商業貸款進行，我們測算一下貸款利率在公租房租金成本里面占到了70%~80%，這導致公租房的租金成本非常大。而且，目前銀行給予公租房最長15年的貸款周期，但我們測算了一下，如果公租房需要租金來還款，至少要還30年，這個貸款期限和公租房還款時間有一定的差距。”張國偉說。

中國土地學會副理事長黃小虎也在上述論壇上表示，當前地方各種建設保障房的辦法，基本上都是從市場籌集資金，但從市場上抽來的錢是要求回報的，而廉租房和公租房不可能產生回報，相反后期的管理、維護還需要繼續投入，這個矛盾可以用借新還舊加以拖延，卻不可能從根本上得到解決。因此而產生的資金窟窿最終還是要靠財政的錢，搞不好財政包袱會越來越重，這一點應該引起重視。

對于以上種種問題，地方政府顯然也早已意識到。一些地方已經開始效仿廉租房“共有產權”模式，允許租戶在一定條件下購買公租房全部產權或部分產權。此舉能幫助地方政府較快回收資金，但外界對于此種做法始終存在爭議，認為其改變了公租房的性質。