房價扼殺房產稅

房產稅寫進重慶市政府工作報告。2011年1月9日，重慶市“兩會”上，政府工作報告披露了房產稅開征的時間表。當天的會上，甚至傳出財政部已經原則同意重慶開征高檔商品房房產稅的消息。

糾結多年的物業稅終于借殼房產稅出臺，或以試探性的姿態，打出了房地產調控最嚴厲的一張牌。盡管財政部官員為房產稅叫好，但是房地產商卻站出來潑冷水，認為房價的評估將令房產稅的征收變得相當困難，開征房產稅是地方政府斂財的一個新手段，對房地產調控效果甚微。

黃奇帆扔下了房產稅靴子

“‘十二五’期間，重慶將加強財稅調節，開征高檔商品房房產稅。”這是重慶市長黃奇帆所作的政府工作報告中的一句話。1月9日，在重慶市“兩會”上，這句話成為全國關注的焦點，這也是地方政府第一次明確了房產稅的征收時間表。

重慶跟上海是兩大房產稅征收試點城市，盡管此前不斷傳出兩地政府已經向財政部遞交了征收草案，可是一直沒有實質性的下文。這一次，黃奇帆將房產稅征收時間表寫進了政府工作報告，讓房產稅試點的靴子終于落地。

黃奇帆一度宣稱重慶的房地產價格沒有泡沫，源于政府的調控得力。黃奇帆在政府工作報告中強調，重慶將繼續完善“雙軌制”住房供應體系，2011年新開工公租房1350萬平方米，通過加強土地供應、稅收約束等調控，促進房地產市場結構合理、供求平衡、秩序規范。

在黃奇帆的調控措施中，除了公租房之外，還有非常重要的一手就是向高檔商品房征收房產稅。黃奇帆此前曾透露過征收思路：主要針對高檔住宅，先對別墅、200平方米以上的“大房子”和評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進稅率；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，亦可能被征稅。

重慶的改革一直以黃奇帆的言論為風向標。黃奇帆在“兩會”之前按捺不住，將重慶征收房產稅的思路和盤托出，甚至還提出按照計劃對高檔商品房征收1%的房產稅。

黃奇帆的政府工作報告公布的當天，地產股票指數下跌2.27%，當天大盤下跌1.66%。盡管當天的大盤受銀行股再融資影響較大，但是房地產板塊的急跌，證明市場對重慶試點開征房產稅具有恐慌心理。

一家大型開發商高管在接受記者采訪時卻認為，之前市場預期房產稅將達到3%，試點1%的標準很溫和且征收范圍嚴格限定，對于中小戶型等剛性需求不會造成影響。但豪宅市場有可能出現暴跌。

比如早些年在重慶60萬元可買一套200平方米的別墅，目前市場評估價值約200萬元，那么每年的持有成本是2萬元，有可能一些業主會選擇賣出，會增加豪宅市場的供給，而購置別墅的需求下降，從而導致價格下跌，但跌到一定程度后，又會出現買入機會，價格仍會重回上漲通道。

當然，對于普通戶型的炒房會有抑制作用，但這部分持有成本可以輕松地轉移到房租市場，或使一部分閑置房進入租賃市場，兩股力量博弈之下，房租市場的走向還不好說。房價可能出現暫時性下降，等到持續征收之后，再逐漸上升。

另外，專家認為，近年來，作為城鄉統籌改革實驗區，重慶無論政治改革還是金融創新都是國內先鋒，保障房等改革也率先響應中央號召，動作比較大。相比之下，上海作為成熟的一線城市，政策一向比較穩健中和，如果重慶的標準是這樣，那么上海應該也不會過于激進，而據目前的傳聞來看也確實如此。如果全國以此標準推行房產稅，將不會對房價上升的趨勢產生實質性影響。

調控最后一張牌借殼出臺

黃奇帆扔出了房產稅的靴子，作為房地產調控最嚴厲的一張牌，地產大佬任志強卻給黃奇帆潑了一盆冷水：重慶是一種只針對高房價的類似于高消費的特別消費稅，最后會落得個曇花一現。

早在2006年，北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區開始物業稅征收的“空轉”試點，此后，每當樓市過于樂觀之際，有關政府部門總要重提物業稅，以示政府不會放任房價飛漲之決心。

2008年開始，由于金融危機的發生，保地產擴內需成為政府“保八”的支柱，物業稅的構想自然擱置。另外，作為成熟稅種，物業稅是西方國家私有制社會制度的產物。其本質是對自有房屋及土地等征收的一種財產稅。而中國房地產中最核心的那部分資產土地是國有的，土地出讓金針對的是使用權而不是所有權，與中國國有土地制相適應。物業稅屬于財產稅，繳稅者應該是財產所有者國家，因此與土地出讓金存在天然矛盾，稅基很難確立。

但房產稅卻早已有之，本是“面向經營性物業征收”的。2010年上半年房地產確定調控基調之后，研究開征房產稅成為上海市地方房地產調控細則的亮點之一。重慶市也向中央提交了房產稅征收草案。這里提到的房產稅實質上等同于物業稅。

為了規避法律的制約而套用原有稅種開征新稅，這并不陌生。2008年，當人們熱議燃油稅開征之時，有關部門卻繞過立法門檻，將燃油稅加在原有的消費稅上，使燃油稅在沒有立法討論的情況下開征。

如今，在限價、限貸、限購、收緊融資、加息、保障房等傳統調控手段用盡而屢不見效之際，中央終于搶在2011年之初，打出地產調控的最后一張牌，物業稅借殼房產稅在重慶率先出臺。而參加上海“兩會”的有關人士透露，上海房產稅政策或于一季度出臺，且新老劃斷，只對增量房征收。

財政部財政科學研究所所長賈康認為房產稅的出臺，能使有好房子、大房子的人多承擔一些稅負，他們有這樣的承擔能力，這個稅收會反過來支持低端的廉租房建設，使最低收入層和夾心層，得到更好的住有所居條件。

在任志強看來，重慶市政府征收的房產稅跟當年的特別消費稅沒什么區別，只是針對于一種高消費的征稅行為。現在回頭看看當年的特別消費稅，從一開始到現在都沒有真正征收過，重慶房地產稅最終的結果也會跟特別消費稅一樣曇花一現。

殺富濟貧還是斂財新路徑？

“現在所說的房產稅，使分稅制得到體現，地方稅體系得到一個支柱性的財源，這使地方稅行為更加長期化、合理化。”賈康非常看好重慶開征房產稅。不過任志強卻認為，在中國現有稅制不修改的情況下，加征房產稅無疑是一種苛稅。

日前住建部提出2011年計劃投資1.4萬億元，建設保障性安居工程1000 萬套。如果以此速度推進保障房建設，每年地方財政將產生4000億-5000億元的巨額資金缺口。分析人士認為，至少，在“十二五”期間推進房產稅，可逐步形成保障房資金的補充來源。房產稅和保障房一進一出，將形成第三輪地產調控的組合拳，這是房地產行業治本的政策。如果兩項政策能配合好，將達到較好的調控效果，一些短期政策如限購、限外等則有可能陸續退出。

目前，上海和重慶的試點方案，以及財政部、國稅總局的改革共識，都明確將采用國際通用的計稅依據——按評估價值征稅。評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房開征，房產評估以及別墅等房型如何界定，沒有界定標準就會滋生很大的尋租空間。

由何部門執掌評估權也爭執不下。根據中國國情，有兩種選擇比較現實，一是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責房地產評估機構，二是在地方稅務機關成立專門的房地產評估機構。據了解，自2004年開始的模擬評稅試點，基本是在稅務系統的主導下進行。

任志強認為黃奇帆提出的征收標準很可笑，要不了多久重慶的房產稅就要叫停。任志強認為，中國是個非完全市場化的國家，在市場上銷售的房屋卻被分割成了商品房與非商品房多個部分，房價的平均值在哪里呢？房價是一個動態變化的數據，黃奇帆提出的市場平均價的3倍概念，很難操作。

據了解，美國跟日本在征收房產稅的時候，房產估價規則由政府制定。由于房產估價的具體數額，直接關系到每年稅費的多少，可能發生爭執。所以無論是日本還是美國，都制定了房產估價的裁議程序，專門用來解決爭議。

重慶市政府并沒有做好這種全市不同房屋及時評估的全面準備，也并不掌握清晰的原始數據和評估數據，這樣就不能解決征稅的社會公平問題。

更為重要的是，現在對別墅、200平方米以上的價格超過平均價格3倍以上房產進行征稅，它對投機資金來說根本起不到調控作用，相反會形成資金洼地效應。房產商會控制別墅以及大戶型房產的開發，這樣就會導致投機資金流向小戶型，拉高小戶型房價，最后導致整體房價上漲，均價3倍的征收界限自然也就無法實現。

任志強嘲笑這是打著殺富濟貧的旗號去欺騙民眾的支持與騙取民眾的信任，既不會對遏制房價上漲產生任何益處，也不會扭轉對土地財政的過度依賴局面。任志強最后放言，房產稅遲早玩兒完。