前七月商業地產成交創6年新高

“7月上海寫字樓成交面積同比上漲60.7%，商鋪同比上漲34.85%。

新聚仁分析師沙立松指出，商業地產在通脹預期繼續高漲的刺激下，引發一輪市場熱潮，尤其是那些能夠打上擦邊球的小面積商住物業，但商業地產市場的風險也在不斷放大。”

“受惠”住宅調控

不受“新國十條”調控影響的商業地產近期交易頻繁，呈現穩步上漲的態勢。

仲量聯行最新發布的“亞太地區辦公樓市場指數”顯示，上海（全部CBD）第二季度甲級辦公樓平均租金水平和平均資產價值環比出現上漲。

根據上海搜房網數據監控中心統計數據顯示，7月份上海寫字樓共計成交1356套、成交面積達155241平方米，環比來看，成交套數和成交面積分別增長了15.9%和10.1%，與去年同期相比，也分別上漲了10%和60.7%。從寫字樓成交區域來看，7月份，上海內環內共成交136套、22908平方米，內外環間共成交445套、77239平方米，外環外成交775套、54995平方米。

上海搜房網分析師張銀萍指出，中外環間33%占比的成交套數，成交面積占比卻達到50%，外環外57%的成交套數占比，成交面積占比卻僅為35%；這說明，較大面積成交主要集中在內外環間，外環外區域則多小戶型寫字樓成交。

再看商鋪的成交數據。2011年7月上海商鋪共計成交1726套，環比上揚56.06%，同比上漲17.9%，成交面積共計248967平方米，環比上揚67.67%，同比上漲34.85%。尤其是7月份商鋪的成交面積創下了今年商鋪成交面積的最高值。

就商鋪成交區域結構，搜房網分析師許夢指出，成交面積排名前十位的項目一定程度上代表了上海商鋪整體成交的狀況。在成交面積TOP10中，外環外項目一直占據主導地位，這與上海商鋪市場“外熱內冷”的格局基本相符合。

佑威機構執行董事黃志堅表示，總體看來，今年前7個月上海寫字樓和商鋪的成交總量，在過去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%，表明目前對于商品住宅的調控對商業類物業的成交并不構成負面影響，其或還是“受惠者”。

商住倒掛明顯

關于商辦類物業的購買客群，德佑地產商用部郭瑞福指出主要來自兩類人群，其一是被限購的境內個人群體，但也不乏一些境外人士；其二是大型企業，其為抗通脹而將資金轉向市中心的商業地產。

對于促成商業地產成交上漲的因素，崇邦集團副總裁梁美芬認為，主要是有三方面：其一，住宅限購的擠出效應，迫使部分被限購的資金轉向商業地產；其二，目前商住倒掛現象依然明顯，以辦公樓為例，根據測算，目前辦公樓的平均價格是周邊住宅價格的0.8倍，辦公樓資產價格處于相對的洼地，預期上升空間較多；其三，從上海未來整體發展來看，服務性行業以及金融產業、國際貿易等將會得到大力發展，其相關產業鏈條較長，辦公和商鋪需求預期會出現較大幅度增長。

在多重因素下，今年至今商業地產交易走出一條上揚曲線，那么下半年走勢如何呢？梁美芬認為，下半年將延續目前的平穩發展態勢，尤其是交通便捷、有相關產業支撐的綜合體內項目將會繼續保持良好的成交情況。

仲量聯行中國投資部總監翰德偉也表示：“盡管政府的緊縮政策，尤其是針對宏觀經濟和住宅領域的緊縮政策使得所有類別房地產資產的整棟交易更加難以獲得融資，但投資者對國內一二三線城市中那些能夠產生穩定現金流的優質資產以及可參與開發的優質項目的投資熱情依然不減。”

庫存是住宅兩倍

成交數據向好，投資熱情不減，仍不能掩飾商業地產投資的風險及發展隱憂。

相關數據顯示，今年上半年至今，上海新增土地市場供應中，商業辦公地塊出讓總量同比提升34%，達到126萬平方米，規劃建筑面積達到261萬平方米。這就意味著未來兩三年里，上海市場新增的商業辦公項目將以30%左右的增幅入市。而市場存量方面，截至7月底上海寫字樓市場存量達到市場峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計算，最起碼要21個月才能消化完畢，這還不算未來的市場新增供應。而此前經業內專家分析，上海商品住宅庫存需消化10個月左右。

因此，新聚仁分析師沙立松認為，在未來市場供應量不斷攀升的情況下，市場風險開始逐步集聚，尤其是商業辦公類物業更需謹慎。

除了行業發展本身，二三線城市限購也給商業地產發展帶來了不小影響。不少業內人士指出，限購擴大化勢必會分流外溢流向商業地產。搜房網發起的看房團調查中，有17.5%的受訪者認為在二三線城市限購預期加強情況下，開發商或加大對商業地產的投資開發。

不過沙立松也指出，當前市場較為“畸形”。限購情況下，部分資金出于避險需要，不得已進入風險較大的商業地產領域，而這種趨勢不具備延續性，一旦通脹預期減弱或者商品住房調控壓力減緩，這部分資金又將會迅速撤離。同時在宏觀經濟仍然存在發展壓力、中小企業生存維艱等背景下，商業辦公類物業的終端需求也可能出現萎縮。因此，目前比較旺盛的市場需求和購買力并不持久，隨時會因為市場環境的變化發生逆轉。

在上周舉行的“2011中國商業地產峰會暨思辨中國商業地產模式”論壇活動上，鵬欣集團首席運營官徐洪林也指出，進入商業地產尤其是限購下由住宅轉做商業地產一定要慎重，除了資金儲備、招商策劃等內外在因素，更重要的是決策層和團隊有沒有具備較強的商業開發和運營能力。住宅開發商至少要經過五年的陣痛期才能進入商業地產。