鄒琳華:限購最多只是目前樓市下行的一個誘因

網易財經12月9日訊中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、社會科學文獻出版社于12月9日在中國社會科學院召開“《住房綠皮書》發布會暨2011～2012年住房形勢與政策研討會”并發布中國住房發展報告（2011-2012）。對中國住房市場作了全面系統的分析、預測與評價，并給出相關政策建議。

經濟學博士鄒琳華在會上表示，對于絕大多數限購城市而言，限購對于市場供求的實際影響很小，限購最多只是目前樓市下行的一個誘因，并不是主要原因。如果住分供應緊張，房價潛在上漲動力強烈，限購政策將在實施層面被完全瓦解。

以下為文字實錄：

鄒琳華:尊敬的領導、嘉賓，各位媒體朋友上午好，今天我講的主題是透過政策的迷霧看中國房地產周期波動。

大家都知道，今年我們房地產市場出現量價齊跌的新現象，2011年我國一、二線城市房地產交易持續低迷，降價風波從北京、上海、深圳等地開始悄然蔓延，一些知名房企也跟進了價格調整，部分樓盤價格下調了50%，前期高價購房者為此發起了系列“維權”活動，憤怒的購房者甚至打砸了售樓處。對于本輪房地產市場低迷的原因，多數人認為是由以限購為代表的嚴厲調控政策所導致。通過我們進一步觀察發現，房地產市場價格走勢只是一種假象，市場衰退才是下跌的本質。

所謂限購政策抑制購房需求，只是一種假想：一是限購門檻過低，對大多數剛性需求者限購基本無效；二是投資投機者有多種途徑可以繞開限購；如果說增值預期很強，投資投機者完全可以通過注冊公司等途徑來達到批量購房的目的。三是限制產權登記并不能制止交易，目前所謂的限購只是新址產權交易，如果供需矛盾強烈，買賣雙方仍然可以通過民間合同，以及代售等協定達成交易。像隨時有可能被作為非法建筑拆除的小產權房，都有大量的非單項民間交易，而沒有強拆，沒有政策過戶前景的商品房，為什么不能夠先通過民間合同進行交易呢？

限購政策可能抑制供給，并在一定程度上起到支撐房價信心的作用。對于一個售房者而言，他在作出售房決策前，必須考慮到無法再購買回來的可能性。對于開發商而言，如果購買成立的話，最佳的選擇是把房囤在手上，而不是出售。很多人認為，限購在抑制住房需求的同時也保存了一部分的住房需求，只要一些住房需求存在，政府只要做一些輕微的調整，就可以使市場重新恢復景氣。

部分地方政府的陽奉陰違、曲意放松，使限購政策名存實亡。地方政府負責限購的具體制定和執行尺度，在實施層面如果限購會非常容易，某些城市僅限購核心城區或者中心內環區域，而該城市所有的新樓盤都在限購的區域以外，實際上沒有什么限購，反而被搶購。在住房限購政策的戶籍、納稅和住房證明三大門檻中，地方政府都有放松的余地。歷史經驗證明，由于龐大利益集團的存在，政府很難有效調控房地產市場。

綜上所述，對于絕大多數限購城市而言，限購對于市場供求的實際影響很小，限購最多只是目前樓市下行的一個誘因，并不是主要原因。如果住分供應緊張，房價潛在上漲動力強烈，限購政策將在實施層面被完全瓦解。

限購政策目前繼續存在的真實意義在于，在已經開展限購的條件下，放松限購會對市場釋放政府托市的信號。我們熱情所謂最有效調控政策的限購，既沒有想象中的磨礪，也不是當前樓市低迷主要原因的事實。結合樓市現狀，我們將會豁然發現“拐點”早已在2010年市場最狂熱時，中國房地產市場已在周期的下行階段實質運行，中國處于房地產的衰退階段。

考慮到三四線城市周期稍微滯后，數據經過區域加總后將產生中和效應，一、二線城市的衰退實際上是很顯著的。對于造成本輪房地產周期下行的可能原因主要有幾點：1、目前房價已經充分反映了人們對住房市場的各種樂觀預期。在沒有新的支持房價上漲的重大因素出現之前，市場只好選擇下行調整。2、經過多年的持續景氣，中國房地產獲得大發展，房地產供給猛烈可能已經能夠較好滿足每年新增需求的需要。2010年全國共有房地產開發企業8萬多個。3、2008年下半年以來的刺激政策，過渡透支了未來的住房市場需求。高起的房價，使很多購買者可望而不可及。4、宏觀經濟環境已經發生了變化，不再支持房地產市場的持續繁榮。5、拋售房產對外移民的可能性。

如果說房地產市場已經進入周期下行，或者是衰退的階段，作為開發商，應盡早放棄不切實際的救市期盼，快速降價回籠資金，也就是通俗的講的“跑得快”，這樣才可能在市場中生存下來，如果繼續期盼政府救市，有可能被市場淘汰。作為投資者應細心觀察市場動向，謹慎入市抄底。無論什么時候，抄底都有可能面臨財富收緊的局面，財富收緊的速度會加快，甚至可能成為負資產的企業。

以上是我簡單的匯報，謝謝！更多內容請看《住房綠皮書》第八章之專題分析“透過限購的迷霧看中國周期波動”。

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