二三線限購倒計時:名單或月內出爐

根據7月12日國務院常務會議精神，“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”，但這次會議并沒有給出限購標準和時間表。據多家媒體報道，有消息靈通人士表示，住建部正在緊鑼密鼓地調研及擬定二三線城市限購名單，并將從房價漲幅、成交量、外地人購房比例以及群眾對房價和調控的直觀感受等五個標準來評判是否需要限購，預計兩個月內，最快8月底前就將公布。

對政策不確定的所有幻想正在破滅。國家發改委發言人李樸民2日表示，下半年的宏觀政策取向更加注重有針對性地解決經濟運行中的突出矛盾和問題，尤其是要堅決抑制價格過快上漲，保持物價總水平基本穩定；堅持房地產調控政策不動搖，遏制住房價格過快上漲。一場更大范圍的限購風暴即將來襲，這已毋庸置疑。

市場風聲鶴唳

據中指院最新數據，今年7月，全國100個城市住宅平均價格環比上漲的仍達到66個，十大城市與上月基本持平，二三線城市成漲價主力。

市場上，關于哪些城市將可能被限購的猜想甚囂塵上，與此同時，隨著市場預期的逐漸改變，7月份以來，開發商的銷售策略發生了一些微妙的變化。就在上周五，江門市將成為7月12日國務院會議后全國首個被納入新一輪限購范圍城市的傳言四起，江門市住建局被迫出面澄清。根據江門市的官方說法，事實是7月25日江門市人民政府召開有關會議，要求全市嚴格執行進一步規范境外機構和個人購房管理。而江門尚無出臺針對境內居民的住房限購政策。

事實上，江門的房價漲幅遠遠比不上同屬廣東省的東莞、惠州、珠海等城市，而江門的虛晃一槍卻足以上其他幾個城市的開發商驚出一身冷汗。在江門當地，開發商已如驚弓之鳥，由于擔心當地將采取限購措施，已經開始加班加點趕在7月底開盤，更有甚者，一些在售樓盤紛紛打出8月1日將要限購，呼吁新老客戶在周末（30日、31日）搶購的宣傳信息。

“江門是僑鄉，一直都有華僑回鄉購房。江門樓市起碼有一半的購買力來自外地，尤其是一些高端樓市，其中不少買家是華僑。即便是限外，這對當地樓市的沖擊同樣不可小視。”一位江門本地的房地產業界人士向南都記者表示，開發商對此心知肚明，一些在售樓盤故意宣布全市限購以推動銷售。

限購城市可能并不多

據多家媒體報道，7月底，住建部已向各省、市、自治區房地產主管部門下發通知，要求各地限購標準先行自查，據此擬定需要納入限購范圍的二三線城市名單。南都記者亦輾轉獲悉，目前廣東省正根據住建部的統一要求，對省內需要限購的二三線城市進行自我排查，全部結果將于8月底上報住建部，對房價持續過快上漲的城市，省里將督促其制定并實施住房限購措施。

但哪些城市可能被限購？世聯地產市場部研究認為，將被納入限購的城市數量不會出現爆發性的增長。新出臺限購令的城市，其執行力度將小于一線城市，“選擇性”執行恐將成為新限購城市采取的主流方式。如限購僅限于房價過高上漲過快的中心城區；或規定外來購房者仍可購房但嚴格規定購房的數量等。

--> 這源于房價上漲過快的二三線城市多數位于限購的中心城市周邊，與中心城市有著緊密的經濟和社會聯系。部分中小城市已經被納入了中心城市的整體發展規劃之中。如果這些城市出臺限購令，并以一線城市的標準執行，將割斷城市之間業已建立起來的緊密聯系，反而不利于整個區域的發展。例如，惠州房價上漲主要是由來自深圳的需求推動的。作為距離深圳最近的城市，惠州與深圳存在著緊密的經濟聯系。如果惠州出臺限購令，來自深圳購房者被排除出市場，深圳恐將失去發展的優良腹地，深惠經濟一體化也將受到影響。

降價已不再是偶然

“新一輪限購名單很有可能在本月出爐。”合富置業首席分析師龍斌向南都記者表示，各地的實際情況不盡相同，還要結合不同的情況進行考量。“具體限購多少個二三線城市，這個是很難說的”。

但該來的始終會來。江門限購的傳言，就已讓市場風聲鶴唳至斯，更何況全國性的限購名單將要公布，大大小小的開發商已經開始新一輪的搶跑。在今年上半年取得不錯銷售業績的開發商，不論是萬科、恒大，還是中海、綠地，幾乎全部順應市場調整了價格策略，以價換量成為這些企業的共同選擇。雖然限購范圍的擴大可能會給那些在大力布局二三線城市的開發商帶來隱憂，但搶在政策落地前降價跑量或許反倒能成為房企取得良好銷售業績的契機。

這其中，既有大型開發商如深圳萬科從7月22日至8月31日，將發出10000張“萬團卡”，啟動為期50天的“萬團大戰”，更有中小開發商如深圳益田集團旗下樓盤“益田大運城邦2期”直降4000元，房價打7折，創下調控降價幅度新紀錄。

“這些降價不是偶然的，大家都看清了目前的局勢。萬科的團購是針對全國的，他有可能刺激部分投資客在限購之前搭上末班車。碧桂園的7.5折在新盤上市的時候也是很大的噱頭。這都不排除有借限購進行炒作的嫌疑。”北大經濟研究中心研究員韓世同向南都記者表示，“這個促銷降價的龜兔賽跑，雖然本身不足以成為行業拐點的標志，但可能引發降價潮，體現了房價下行的趨勢。”