潘石屹：富二代創業難成功

文/林勁榆

歷經三年多的法律糾葛，潘石屹與郭廣昌對於外灘地王項目的爭奪終於告一段落。昨天，Soho中國有限公司與復星國際有限公司雙雙發布公告，Soho中國同意放棄外灘地王，一場潘石屹和郭廣昌之間的土地爭奪戰宣告結束。

而此前幾天，潘石屹在外灘大宴賓客，慶賀無敵江景的Soho辦公樓開業。潘石屹用心良苦，他或許很希望告訴世人，“沒有了‘外灘金融中心’，我還有‘外灘Soho’，而且位置更好。”

潘石屹放棄外灘地王

昨天，雙方公佈了重組上海海之門房地投資管理有限公司（海之門）的股東協議，重組之后，復星國際將通過上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司（證大外灘）持有外灘8-1地塊的全部股權。

根據公告，Soho中國間接擁有50%股權的公司海之門，將以84.93億元的代價向股東之一復星出售證大外灘全部股權。同時，Soho中國的間接全資附屬公司證大五道口、綠城合升以及上海磐石所授予海之門的股東貸款，將悉數轉讓予上海長升，其亦為Soho中國的間接全資附屬公司。

據此，海之門將向上海長升清償貸款31.05億元及應付利息14.80億元，總額約為45.85億元；復星國際還指出，海之門也將向其歸還股東借款40.19億元以及部分利息1764.59萬元，共計40.37億元。

外灘金融該地塊於2010年由上海證大置業以92.2億元競得，后因股權問題引發證大、復星、綠城、Soho中國等房企曠日持久的糾紛。

本周一，潘石屹正好來到上海為外灘Soho項目大宴賓客。外灘Soho對面就是復星集團的總部，距離有爭議的外灘金融中心項目也近在咫尺。有意思的是，他在上海的另一個項目復興廣場Soho，與“復星”同音。

轉型導致業績下滑？

目前Soho中國凈負債率25%，是房地行業第二低，僅次於萬科，而最高的房地企業負債率達到251%，所以，我認為Soho中國轉型是成功的。

近年來，Soho中國從房地開發商轉型運營商，因利潤下滑，一直備受爭議，剛剛公佈的半年報，更是被批為不合格的轉型成績表。

8月末，Soho 中國發布2015年中期財務報告，負面新聞隨之而來。這家手握大量現金的內地房地開發企業出現了核心凈利潤的巨幅虧損。

財務報告數據顯示，2015年上半年實現營業額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元，同比下降約94%。Soho中國對此的解釋是，這是業務轉型后業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

“最近確實有很多關於So-ho中國的負面新聞，我仔細研究發現，這是同行指使寫的。與IT行業相比，房地公司太和氣，偶爾有些互黑很正常。”潘石屹，Soho中國是在兩年前的8月宣佈轉型的，當時股價大跌。現在已經度過了最危險的時間點，“我認為檢驗是否成功，關鍵看現金流斷不斷，目前Soho中國凈負債率25%，是房地行業第二低，僅次於萬科，而最高的房地企業負債率達到251%，所以，我認為Soho中國轉型是成功的。在現金流方面，Soho有接近100億現金，在整個房地行業少見。”

富二代成功不了？

“我認為富二代創業成功不了，包括我的兒子，一無所有的人反而能夠成功。”

商業地市場低迷，尤其是商鋪面臨困境，潘石屹將外灘Soho的地面商鋪大部分改成了聯合辦公空間——3Q，樂為人師的老潘一邊租房子，一邊講創業心得。

“我創業了很多次，每次都是背水一戰，沒有退路時，才往前走的。每次覺得自己是個大富翁時，就停滯不前。”潘石屹如此談論這幾年的經商心得，創業過程中要自信，但不能自大，要時刻准備放下自己，修正自己。

將他的生意與年輕的創業者聯繫在一起，原因在於潘石屹正在開發時下最時髦的針對創業者的聯合辦公項目，在他的Soho中全面植入3Q創業空間。近日，Soho中國宣佈，外灘So-ho將推出3Q辦公位，併進行傳統租賃。根據外灘Soho官網顯示，目前對外出租的辦公樓租金報價在6-10元/平方米/天不等，屆時將無底價拍賣。

潘石屹透露，上海今年除外灘Soho外，虹口Soho、凌空Soho等多個項目的3Q將入市，到2017年Soho3Q租金收入將超傳統辦公樓租金收入。

不知道是否趕上時髦創業的關係，潘石屹對於創業有個很多思考。“我認為富二代創業成功不了，包括我的兒子，一無所有的人反而能夠成功。”潘石屹，創業者需要有一種持之以恆的精神。在硅谷，他曾經與Facebook創始人馬克·扎克伯格一起吃飯，當時就納悶，這個人一般公司都未必會錄用，他憑什麼能夠成功。在溝通和了解后，感覺到，持之以恆是成功的關鍵。

潘石屹的上海Soho3Q空間裏已經有了幾千人的創業者，他也開始思考上海創業者和北京創業者的差異。“從裝上看就不同，北京中關村創業大街都是休閒裝打扮，上海創業者西裝革履，很多上海創業者背景相當好，有來自哈佛、清華的畢業生，還有來自凱雷等大型機構的高管。”潘石屹，從背景來看，上海創業者更有成功的資本，但要注意把負擔放下，把榮譽、成功放下。