【財華專題】內地人不在港買樓 機會到你嗎？

想買樓的香港市民，最期待的畫面出現了。據金管局最新發表的《貨幣與金融穩定情況半年報告》，內裡指出受到人民幣轉弱及經濟放緩影響，預料內地居民對香港住宅淨需求將回軟；又指出在環球及本地金融市場波動加劇情況下，樓價下行壓力已增加。從文章內的寥寥數語，加上昨日新世界發展(00017-HK)主席鄭家純指出，預料本港樓價或會有一成跌幅，或給予有意置業者遐想，認為終可以上車，但是事實又如何呢？

首先要看留意樓價走勢，從中原最新公布的CCL指數最新報146.67，按周跌0.17%?另外三項指數CCL Mass?CCL大型單位指數及CCL中小型單位指數分別按周下跌0.15%?0.19%及0.05%。四大指數同時下跌，為6周以來首次。從中原指數走勢，確實符合金管局半年報的觀察。

再從發展商角度又如何？近期發展商推盤的呎價已貼近二手，就以新鴻基產(00016-HK)在東涌的新盤東環II為例，在8月29日公布的二張價單，單位呎價介乎9677至12628元，與區內二手呎價相若。鄭家純昨日亦指出，開盤時會參考市場情況。從發展商種種動態，或許反映出發展「要錢不要貨」的心態。

不過要注意的是，就算貼近二手價，亦不等於閣下可以成功入市。除非閣下的心儀單位為不足300呎的開放式單位。就以新地的東環II為例，在8月29日公布的價單內單位，最平的單位折實後售價為382.49萬元，該單位面積378呎的一房單位。至於一個實用面積達479呎的兩房單位，以呎價1.49萬元計算，售價為684.63萬元。可想而知，若要買一個兩房單位，是否人人可以拿出近280萬元以支付首期？除非閣下有一個富爸爸或媽媽。

在過去數年發展商眼見建築成本及地價持續上升，呎價豈會便宜，可是市民收入速停滯不前，即市民購買力有限，而香港市民對置業存有迷思。為了配合市場需求，單位面積只會日益縮減。只要發展商繼續保持這一種力保呎價的做法，樓價下跌空間有限。除非市場上再出現一隻令經濟全面下挫的黑天鵝，致業主大量拋售，以及發展商願意進一步讓利，樓價才有較大幅度下跌的機會。但屆時你又會否有信心入市呢？

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