房地產金融：一條國際化道路

書名：《房地產金融：一條國際化道路》

作者：［意］賈科莫-莫里 ［意］安東尼奧-馬扎

出版社：中信出版社

出版時間：2016年7月

內容簡介

一條通向最優房地產融資的獨特而國際化的道路

《房地產金融》是一本探討與房地產形勢緊密相關的金融決策關鍵問題的實用書，包含西方先進經濟體及中國、印度的房地產融資的理論與操作問題。

本書是房地產金融從業者、銀行業從業者、律師、企業家，以及希望清楚掌握房地產金融的基礎理論、法律問題與准則的高校學生的理想讀物。

書中內容涵蓋房地產金融所有關鍵問題，比如：

結構性房地產融資

貸款協議

融資模型與房地產融資實例

財務槓杆對房地產投資的影響

混合融資形式

巴塞爾協議

法律框架及其對結構性房地產融資的影響

作者探討了可能影響房地產融資交易的一些法律問題與融資模式，為一些復雜程序的完成提供了可能的法律與融資方案。房地產融資活動的許多失敗是由融資過程中的問題所導致的。

本書包含了世界七個主要經濟體的房地產融資機制及法律體系報告，其附帶網頁上面包含有經作者更新的相關附加數據與表單。

作者簡介

賈科莫-莫里（Giacomo Morri），博士，英國皇家特許測量師學會會員，SDA博科尼商學院會計、控制、企業融資與房地產系資深教授及博科尼大學房地產金融系講師。他是歐洲房地產聯合體董事成員及上一任主席，還是若干家房地產公司董事會成員並擔任特約顧問。

安東尼奧-馬扎（Antonio Mazza），SDA博科尼商學院助教。他為意大利本國及外國銀行在房地產市場工作近25年，目前為意大利德國地金銀行股份有限公司總經理及若干家地金集團意大利公司董事會成員。他是英國皇家特許測量師學會專業會員以及若干意大利銀行業協會成員。

序

我很榮幸受兩位作者和亞歷山德羅-P-斯卡索（Alessandro P. Scarso）教授之邀為《房地產金融：一條國際化道路》這一富含思想的書籍作序。

我有幸先睹為快，成為這本書的第一位讀者。我認為它是最實用、最簡明的房地產融資指南。以房地產融資的基本原理為基石，作者深入分析了結構性房地產融資的前沿問題、貸款協議、子彈式付款、財務槓杆對房地產投資的影響、結構性房地產融資案例、混合融資形式、巴塞爾協議對房地產融資的影響。大量的問題分析和案例分析是本書的一大特色。

本書並未效仿經典的教科書式寫作風格。恰恰相反，作者首先引出法律問題，然後從不同的視角提出切實可行的法律對策，以促進房地產融資交易的達成。因此，對於希望短時間內清楚了解房地產融資法律體系概況的銀行業從業者、律師和商人以及法學院和商學院的學生而言，這本書非常具有吸引力。

細節決定成敗。除了提供可用於房地產融資交易不同目的的各種定制化方案，本書還對商業實務中很容易忽略的法律細節給予了足夠的重視。例如，由於大多數房地產融資交易失敗的原因可以歸結為盡職調查的失敗，本書詳細闡述了盡職調查階段的注意事項，尤其是在法律盡職調查階段。

為了易於閱讀，本書第二部分還提供了非常實用的操作指南，回答了一些主要司法管轄區關於房地產融資的常見問題。這些司法管轄區不僅代表了發展中國家與發達國家和地區，也可以反映大陸法系和英美法系的不同特點。房地產融資在不同司法管轄區的比較性研究在全球化時代尤其重要，因為任何房地產融資交易都可能對國際參與者或處於另一司法管轄區的房地產產生法律影響。本書成功指明了不同國家和地區的房地產融資體系的主要區別。當然，作者也提供了適用於七大司法管轄區的統一問卷，鼓勵讀者尋找不同的司法管轄區的共通性。

作為一名中國商法學者，我特別欣喜地發現本書非常准確地介紹了中國有關房地產融資的法律規定。的確，中國根據其自身市場條件和最佳的國際慣例發展出了一套復雜的房地產融資原則和制度安排。除了2007年頒布的《物權法》和1995年頒布的《擔保法》等法律法規之外，中國最高人民法院的司法解釋也在厘清模糊不明的法律條文方面起到了重要作用。

當然，中國法律是否認可獨立擔保還有待討論。在第九章的第三個問題的答案中，本書寫道：「中國法律目前為止仍不承認獨立擔保。這意味着任何類型的擔保，甚至在確立之後，仍是主債（即貸款合同）的附屬部分。」在我看來，中國的法院顯然是認可國際商業交易中確立的獨立擔保的。其依據是中國《擔保法》第五條的例外闡述：「擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定。」2013年，我曾受邀向中國最高人民法院提供獨立擔保司法解釋草案中關於認可國內商業交易中獨立擔保的可能性的法律意見。

最後但同樣重要的是，我很感激這兩位傑出作家的辛苦工作。當我需要在書店數以百計同一主題的書中選擇一本書時，我通常更關注作者的聲譽與背景。賈科莫-莫里、安東尼奧-馬扎和亞歷山德羅-P-斯卡索完成這本書不僅依靠他們多年的教學與研究成果，而且依靠他們在房地產金融領域豐富的實踐經驗。作為一名中國法律學者，我個人從閱讀這本書中獲益良多。我鼓勵讀者們分享它所呈現的寶貴知識。

劉俊海教授

中國人民大學法學院商法研究所所長

中國消費者協會副會長

中國法學會消費者權益保護法研究會副會長兼秘書長

北京，2014年8月