星展銀行：中國商業地產前景比住宅更堪憂

華東新聞中心 梁軼雯

和訊網消息，近日，星展唯高達香港有限公司研究部主管吳淑燕接受媒體采訪時指出：「房價快速上漲的黃金時代已經過去了。未來三四年，中國房價漲幅預計在5%左右，每年住宅銷售11-12億平方米。商業地產的前景其實比住宅更令人擔憂。」

據星展中國的數據顯示，以目前人口結構、城市化率估算，未來五年，在中國，每年房地產需求量大概維持在11-12億平方米。今年的房地產平均銷量有可能會超過12億，達到2013年之後的歷史高峰，但這同時意味着明後年需求的前置，所以2017年、2018年的需求可能會往下走。

有關今年銷量創新高預期的原因，星展唯高達香港有限公司研究部主管吳淑燕認為這與政策松緊有關。利率下調使得國內購房者可負擔比率（月房貸/月收入）持續下降，目前這個比率大概在34%左右，創歷史新低。其次，農民工買房支持以及棚戶區現金賠償比率提高，也會對今年銷售提供幫助。

不同城市的房價也會體現出不同的趨勢，主要是一線城市上漲增速放緩，二線城市有5%左右的增幅，三四線城市滯漲。據吳淑燕分析：「一線城市房價會上漲，但是漲幅比2015年小，這並不是來自於庫存的影響，而主要是受政府調控的影響。二線城市今年業績還是會有一個大約5%左右的增長，但是開發商在二線城市的毛利率應該會繼續往下走，因為二線城市的地價其實上漲的比均價上漲的還要快。三四線應該房價還是漲不上去，政府目前大部分的措施都是在幫助三四線城市去庫存，銷售量會上漲，但是其實庫存的壓力還是很大。」

在談及房地產庫存問題時吳淑燕指出，根據星展測算，中國的房地產庫存是3.88年，不是之前被媒體廣泛報道援引的10年庫存。她說：「以住宅為例，用完工未售土地，加上開發中的建築面積，扣掉已經賣掉面積，除以每年平均銷售，得出中國現有庫存是3.88年，但如果包括非住宅，這個數字就是5年，因此，中國庫存最大的是商業，而不是住宅。」