營改增新政落地 樓市調控志在長遠

五一假期後，營改增試點改革全面推開，房地產行業作為此次改革中的難點和重點，備受各界關注。對於新政影響，業界人士普遍叫好，認為營改增對房地產業是重大利好，將來還有望向整個產業鏈擴散，促使產業形成更好的良性循環。

聯系當前整個房產市場的結構性分化特征，營改增也體現了「因城施策」方針，如規定北上廣深一線城市個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

有行業觀察者分析指出，營改增只是房地產稅收體系改革的第一步。各地樓市受營改增調整的影響將不同，一線城市原本庫存就不多，改革後市場波動應該不大，三四線城市將受新政刺激，加快去庫存進程。

對於購房者而言，營改增無疑降低了購房成本，於房企而言也是有所利好。銀河證券認為，實行營改增後，可以為多數房地產企業減負，降低了房企的資金成本。中金公司一份研究報告指出，實施營改增後，房地產全行業稅負有望從3960億元(營業稅)減少至3340億元(增值稅)，下降幅度約為15%。

在政策利好推動下，長富匯銀基金對今年房地產走勢呈樂觀態度： 2016年大多數二線區域中心城市房價將呈現明顯上漲，這個趨勢有可能進一步將聯動到產業結構健康、人口吸附能力強、沒有過量開發的三線城市。基於這樣的判斷，長富匯銀基金始終堅持以地產基金為主業，憑借卓絕、專業的前瞻視角和完善的風控體系評價標准，透視優質地產項目的潛在價值，專注於一二線城市和經濟較發達長三角等區域，以及有人口和產業支撐的三線城市，在地產領域重點關注百強房企開發項目，在拿地、開發、銷售和持有物業等環節均有良好的解決方案，而在棚戶區改造的項目上也持續處於領軍企業的地位。

另外，營改增的全面鋪開也將為商業地產的發展創造有利的政策環境。目前已出台的營改增政策中，購買不動產可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為「拯救商業地產的最強音」。據營改增相關政策規定，2016年5月1 日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

在業內人士看來，新購置不動產納稅抵扣范圍，對商業地產而言是個重大利好，購置商業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業地產的投資與持有，有利於房產企業的寫字樓、商鋪等產品的銷售。而長富匯銀基金將乘勢進一步加速一二線城市寫字樓並購，並在業態上細分到部分產業地產領域。

隨着營改增政策逐步落地，也有利於樓市全面復蘇，為房地產私募基金帶來全新的發展機遇。縱觀此前由於樓市低迷，各大房地產私募基金紛紛收縮在房地產領域的投資，有些甚至干脆轉向PE，長富匯銀則是為數不多的依然堅守的私募基金，並以房地產基金業務為核心，開啟了多元化資產管理的拓展之路。