【香港地產】樓市PARTY將奏最後一曲？

美國聯儲局在今晨公布議息結果，決定不加息，理應對本港樓市屬正面訊息，地產股今早普遍錄得升幅。雖然聯儲局今次不加息，但是加息陰霾仍然籠罩在買家頭上。美聯物業住宅部行政總裁布少明更直言，今次訊息公布後，對一手物業市道或有幫助，但是二手物業交投淡靜的情況，則難以改變。

從8月份起，多個發展商接連推出多個新盤應市，其中新鴻基地產(00016-HK)位於東涌的東環II，更是開售當日即可沽清328伙，促使在8月下半月至9月份，合共售出逾千伙新盤單位。新盤促銷一方面發展商通過推出多項優惠後，單位呎價與二手呎價相若，同時發展商近年推出的新盤以小型單位為主，導致買家能以較低的門檻上車。

就以遠東發展(00035-HK)位於黃大仙的新盤鑽嶺為例，該盤以開放式單位或兩房單位為主，在推出首批50伙時，單位面積介乎198至381呎，呎價介乎15,754至19,285元，定價介乎365.96至630.71萬元。以黃大仙區的單棟物業來說，呎價1.5萬元以上確實不便宜，但是不足400萬元便可以在市區購入新盤單位，卻是唯數不多的機會。話雖如此，不少年輕買家坦白承應，成功上車仍要依賴父母支援。這明確顯示，有個別實力或不足的買家入市，這或會成為樓市的隱憂，特別是當日後息口向上時，有關買家是否有能力去履行其供款之責？

新盤迅速去貨的原因，當然與定價及單位間隔有莫大關係，定價貼近二手，單位面積細而入場費平，確實有利新盤銷情。細單位既吸引用家入市，投資者亦希望在租務需求仍高企下，買樓收租。不過有個別買家似乎看不好後市，加上在聯儲局對息口走勢仍未作出決定前，促使買家撻訂離場。結果本月首15日共錄得32宗新盤撻訂個案，單是位於紅磡?九龍建業(00034-HK)旗下的環海?東岸已錄得11宗撻訂個案，其他新盤亦有零星撻訂個案。

一手市道前景未明，而成交早已陷入低迷的二手市場，在息口走勢影響下，市道進一步轉弱，更有物業代理預期，本月二手成交不足5000 宗。

若聯儲局決定加息，而本港銀行加隨，買家的供樓負擔便隨之上升。假設買家是首次置業，仍可以透過按揭證券公司提供擔保下，獲得九成按揭，即買家需向銀行尋求360萬元按揭貸款。假設供款利率為2.25%，供款年期為20年，即每月供款18,641元。若加息至2.5厘時，每月供款額增至19,076元。(見表)由於未來息口處於上升軌遠高出下降軌，而聯儲局在啟動加息周期後，加息次數斷不會只有一至兩次。如上文所述的邊緣買家，是否仍可以能夠負擔得起？

因此今晨聯儲局決定不加息，應可以將買家的憂慮暫時消除。但是否可以讓樓市熾熱？布少明直言，今次聯儲局的決定對一手市場有幫助，但相信不會促使樓市成交轉趨暢旺，更預期二手交投仍屬低迷，預料後市會由一手物業主導。

若聯儲局在年底決定加息，對樓市會否產生大衝擊？布少明預期縱使聯儲局有機會在今年底加息，只要加息步伐不會過急，而加息幅度不多於半厘，相信對本港樓市不會帶來太大影響，預料後市仍屬平穩。

假設加息對按揭供款影響

按揭年期20年

按揭金額360萬元

按揭利率2.25%

每月供款18,641元

若加厘至2.5厘

每月供款金額19,076元

每月供款增加435元

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