自貿區掛牌滿月 商家搶進 自貿區黃牛先火一把(一)

 
圖片來源：香港文匯報

10月的浦東，天氣不溫不火，清爽怡人，但一個月前掛牌的中國(上海)自貿區，依然熱浪逼人，如鯽湧入的投資者及投機者，令這片彈丸之地熱鬧又浮躁。香港《文匯報》記者日前赴外高橋自貿區實地採訪，遇到在當地苦心經營多年的港商，期待遲來的豐盛收穫；也看見一批批即將入區的科技、服務和貿易企業，準備大展身手。投資者希望進駐的同時，還引來當地房租飆升，黃牛黨滿街，人們對自貿區有一份期盼，也有一份忐忑。

作為承載中國經濟「制度創新」和多個領域「擴大開放」任務的中國(上海)自貿區，一大創新政策就是將公司註冊資本實繳登記制改為認繳登記制，體現「寬進」原則，除法律、法規另有規定外，公司不再限制最低註冊資本，出現「一元錢註冊公司」之說。因此，記者前往自貿區管委會大樓的路上，路上跑的盡是大貨櫃車，行人寥寥，然而到達後卻見大樓外站滿人，皆是申請公司。

計劃「食正」外資入區需專業翻譯服務、而準備開設翻譯公司的王先生指，知道註冊資本要求低，故特來查詢區內稅務、資金需求等問題。他指，原預算要花十萬元開公司，卻發現原來「一元」即可，認為對個體戶創業有利，但「前提是要先辦一個租賃合同，證明有辦公地點」。

所謂租賃合同即是註冊前需先得一紙租賃合同，代表於區內有一個「歸宿」作辦公點。但由於區內寫字樓租盤少且租貴，據工作人員指，王先生可於外高橋大廈花費2萬元年費租用一個虛擬辦公室，雖非便宜，但已比預算低了許多。虛擬租賃即只租一個地址掛單，非實際辦公室。

首個獲證企業為東芝旗下拓佳豐聖(上海)科貿有限公司，從事機械設備、五金產品及電子產品批發。該公司營業執照、機構代碼證、稅務登記證及外商投資企業備案證明合計4證在4個工作日內全部辦妥並發放，而在以前則需要近20天。

代理「拓佳豐聖」的申報人是有多年企業代理註冊經驗的錢聖榮，他表示最近同樣在區外也在申報註冊公司，也是純外資的，但目前連批准證書都沒拿到。

事實上，「高速」的背後包括對自貿區內工商部門外資登記管理權的下放、自貿區內實行企業設立「一口受理」(「一口」即「一個窗口」)等優化企業設立流程提升試驗區登記效能的多項試點。

據悉，在首批獲得營業執照的企業中還有一家港企阿禮爾(上海)網絡技術有限公司，主營業務為信息傳輸、軟件和信息技術服務。阿禮爾CEO方玉書表示，該公司營業收入和經營支出會存在人民幣和外匯結算問題，按過往慣例，每一筆費用的使用包括結算都要報備，希望在自貿區可以有一個更自由的方式。 (接下頁)

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工商部門透露，自貿區對外受理業務的首個星期，綜合大廳內註冊登記的公司約有200戶，先已辦結60戶，主要集中在國際貿易和投資類領域，其中貿易企業佔比超過一半。自貿區管委會新聞發言人稱，目前每天前來問詢辦理註冊的企業數量都超過500家，最多時甚至達到600家。但目前真正進入註冊環節的企業還不多，大多數還在名稱核准階段。

有需求的東西自然催生黃牛黨。在記者前往管委會大樓對面的外高橋大廈，欲了解如何辦理一紙租賃合同時，發現位於大樓旁的湯臣國際貿易大廈地下星巴克門外聚集許多人，原來是代辦註冊的黃牛嗅到商機來擺攤。

據該中介指，自行辦理租賃合同需先繳整數2萬元(人民幣，下同)，透過他們卻只需18000元左右，更稱只要先繳1000元訂金簽合約租辦公室，就自有代理和業主交涉。至於註冊不成功會否退費？該仲介竟「拍心口」向記者指，申請成功才繳餘額，若申請不成功就不用繳費。

不過，記者按指示到外高橋大廈三樓查詢自貿區內官方的虛擬租賃合同時，打聽到的卻是另一版本。有關方面指，若按足程序一般不會註冊不成功，除非申請的是名列負面清單的項目，當然也可試一下申請退費，但並不保證。

事實上，區內實體辦公室租盤近零，連樓齡已達18年的湯臣大廈租金亦已由國慶前的日均每平米4元，漲75%至日均每平米7元。原本乏人問津的大廈亦已一房難求，難怪即使申請成敗未知，不管黃牛黨還是外高橋大廈人潮均如過江之鯽！

根據規定，註冊公司需要有公司辦公場地的租賃合同，一個門牌號對應一家註冊公司，工商會會對此抽查。不過，這個「租賃」可以自己找到實際場地租賃，也可以為虛擬租賃，即是租賃一個門牌號，但實際辦公地址不在該門牌號內。由於區內實際辦公場地價高地少，大家都採用虛擬租賃方法到自貿區管委會登記申請註冊。

自貿區內官方的虛擬租賃合同，目前是和外高橋保稅區聯合發展有限公司簽約，關於租金的約定條款中，對於租金自合同生效之日後多久不變、何時開始發生變動等空格，均被填寫上「/」符號。該種合同也不適用物業管理費用及租金押金條款，僅有「合計租金」一欄被填寫「20000元人民幣/年」。

10月8日起，自貿區正式受理註冊業務起，每日有500家至600家企業辦理註冊，但有多少家是虛擬租賃場地的，官方無法提供數據。

對於虛擬註冊地址數量有無限制？自貿區管委會裡的辦理業務的人員稱，地址現在仍很充足，沒有設限制，即便外高橋保稅區的虛擬註冊地址被大量徵用，自貿區區域還包括外高橋保稅物流園區、浦東機場綜合保稅區、洋山保稅港區，那裡還可以尋找註冊地址。

自貿區內物業租金成倍上升，樓價亦較政策發布前升4成。按照現在區內辦公樓日均每平米5元至6元租金水平，其價格已直逼上海陸家嘴甚至南京西路商圈的寫字樓。位於2號門基隆路1號的湯臣國際貿易大廈，國慶節前日均每平米租金才報3元至4元，節後馬上就漲到7元，而且很多房東更是捂盤惜租。

現場所見，外高橋自貿區內多數寫字樓都是年代已久，基本上沒有甲級寫字樓，且很多樓宇設施陳舊，辦公條件不算理想。就連自貿區管委會的大樓也是之前收購爛尾樓而來，裡面的電梯小容納人數少。當記者抱怨電梯太小時，保安回應到：「這個樓太老了，當初沒想到會有那麼多人來。」 (接下頁)

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受自貿區影響的物業主要集中在浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四地。從數據來看，外高橋板塊二手辦公樓報價均價比政策發佈前已經調高40%，區內廠房租金也有30%左右的漲幅。外高橋、祝橋、臨港新城三個住宅板塊，因受自貿區輻射影響，9月新房成交量環比8月上漲驚人，均創下年內成交量新高。其中祝橋板塊8月只有一套新房成交，而9月份一下子成交188套。業內人士提醒，目前漲價存在高度盲目性，過早、過快價格預支將架空未來價格發展空間，不建議後來者無節制跟風追漲。

雖然自貿區的負面清單明列限制投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司，但卻已吸引不少嗅到商機的中介來區內擺攤。

打從自貿區掛牌，前來打探人潮從未少過，在人頭湧湧的管委會大樓旁，偏偏空一塊土地，圍板內地基工程早打好，地面樓層正待施工，該項目的擁有者為香港捷豐集團兼其投資浦東的全資附屬公司振豐(上海)。「早於90年代初，時任浦東新區委員會主任趙啟正委派副主任李佳能來港招商到浦東發展，來找的第一個就是我！」30多年前來港發展，本身是老上海的香港捷豐集團董事長姚征滿臉興奮地說。

自貿區掛牌，姚征的興奮不亞於任何人。只因「當年外高橋還是個滯後發展區」，卻因老市長汪道涵親自邀集香港規劃測量師到滬考察，現任特首梁振英亦在其中。姚征為一份鄉情，也看到一份商機，決定以千萬美元註冊振豐(上海)進駐浦東，與市糧食局於黃埔江畔合資建成浦東第一幢外銷商品房綜合樓，更獲老市長親筆題名為良豐大廈，不覺已經20多年。

由港口空地發展至炙手可熱的自貿區，對於這塊28平方公里的土地，這位被譽為浦東老開發的港商多番提到自己「感恩卻也感慨」，感恩，作為參與推動者不言而喻；感慨的是發展來得有點遲了。因當年改革開放的春風吹綠了粵地一帶，令深圳冒起，浦東於1992年早設管委會，又有保稅區，發展卻未如前者，「就連鄧小平當年亦不無遺憾！」姚征感慨。

今番秋風送來自貿區，其項目地基已打好，準備投資數億元人民幣興建數幢商貿及商辦綜合樓，一幢將作公司新總部，其餘打算供民企或港商作基地及其他發展，未來或主動與香港貿發局、歐洲及東南亞等國商會商討，助海外華資及港商來滬投資。

姚征坦言，區內早沒商業樓空間，全被搶駐，很多企業早籌劃於區內發展。實際上，外高橋自貿區前身主打航運、貿易、物流，只有少數商業樓，樓齡也多逾10年，其集團旗下項目可成港商及海外僑資集中地。訪問當天，他透露已有港商相約他打高爾夫球，順便打聽區內文化創意、金融服務業發展及合作意向。

根據自貿區已公佈的負面清單，限制投資土地成片開發(限於合資、合作)，也限制投資高檔賓館、高檔寫字樓(辦公大樓)及國際會展中心等，但姚氏認為限制外資投資項目非等於禁止，亦屬必要，影響不大，皆因保稅區內早建有包括富豪會展公寓酒店、喜來登酒店等，商業樓亦有湯臣國際貿易大廈、國際信貿大廈等，其項目振豐大廈將待更多細則出台，微調至更佳的發展範圍。同時，捷豐集團亦於區外佈局，已與浦發集團合資加快開發外高橋自貿區附近的曹路新市鎮商業項目，期望該區效應帶動發展。

至於自貿區對香港的影響，他直指不必過慮，因為香港的國際化、法制、稅制均比上海成熟，自貿區設立只為擺脫自身瓶頸，走向自由經濟、國際化及法制化等，爭取更多制度及機制創新紅利為目的。香港無論會計、法律專業、成功企業及管理人才均為內企所渴求，故自貿區應視作中港合作，錯位互補形式發展。