警惕中國三四線城市樓市泡沫 更大的危機在醞釀中

orient capital research董事總經理安德魯-科利爾撰文指出，在全世界聚焦於中國損失慘重的救市以及人民幣貶值的同時，一場比這大得多的危機正在中國內陸地區醞釀。這篇文章具有一定參考意義。

中國的房地產泡沫在北京、上海等一線城市有所消退，但在中國內陸地區，房地產泡沫正瀕臨全面破裂。我們在四川省做了為期一周的考察，很明顯：這里的土地出讓收入、房價和交易量都在以兩位數的幅度下滑。

四川是中國內陸最大的省份之一。我們對距離重慶20公里、一個名為環球城市中心(universal city centre)的住宅項目進行了實地考察。這個總面積108萬平方米的房產項目的價格已經下滑三分之一，從4000至5800元/平方米跌至3000至4000元/平方米。

銷售中介告訴我們，該項目在當地10或15個項目中是最好的。“現在不是投資的好時機，”該中介承認。“房價回到了1997年的水平。沒人再為了投資而買房，”她說。

長壽（曾為四川省長壽縣，后升級為直轄市重慶市長壽區——譯者注）位於重慶市中心東北方向80公里處。一條新建成的高速公路通往這里，但要在崇山峻嶺中穿行數十英里。長壽是一個不起眼的小縣城，城中心一條破敗的主街道兩側排列著各色商店。

但是，在這個僅有80萬人口的小縣城，目之所及，可以看到約200棟高層建筑，每棟至少有20層樓高，容納250套住宅。在我們參觀的所有住宅樓前面都沒有停放汽車，樓里似乎都沒有住人。我們估計，這里的新建住宅面積約有400萬平方米，也就是足夠長壽區的每個家庭分到20平方米。

如今，房地產疲軟已在一些地方統計數據中表現出來。成都市的土地出讓收入已從2010年的尖峰下降至2015年的估計468億元人民幣，跌幅達三分之一。以面積（一畝或者一公頃的16%）算，成交量下降了三分之二。這一跡象表明，開發商已開始退出房地產市場。

四川農村地區的一些過度開發可以歸咎於已經落馬的重慶原市委書記薄熙來，后者在2012年因卷入丑聞而被撤職。薄熙來曾設定一個耗資1400億元人民幣的目標，要在2010年至2013年期間為200萬居民建設4000萬平方米的保障性住房。這個目標太過宏大，四川8000萬居民中，有很多人根本無力改善居住條件。

但我們相信，就農村房地產開發而言，四川並不是一個異常現象。為了支撐虛弱的農村經濟，地方政府（在2009年刺激計劃的推動下）一窩蜂地展開了造樓運動。但過度建設最終讓地方政府嘗到了自釀的苦果。2014年的土地出讓收入——房地產市場的先行指標——下降了25%，2015年上半年下降了54.8%。

但許多調查還繼續顯示出房價上漲趨勢。成都西南財經大學(southwestern university of finance and economics)的中國家庭金融調查(china household finance survey)顯示，今年8月，在被調查的100個城市中，有51個城市房價環比上漲，超過上月的46個；有49個城市房價繼續下跌，而7月則有53個。

為何土地出讓收入暴跌、而房價卻不降呢？

首先，此類數據有很大一部分是可疑的，因為地方政府和房地產開發商的既得利益驅使他們避免釋放壞訊息。其次，我們在四川進行的走訪似乎表明，銀行方面仍在滾轉開發商貸款並發放抵押貸款，以繼續支撐房價。此外，通過影子市場募集的昂貴的私人資本，正在產生疲弱市場繼續得到支撐的幻覺。

如果我們的分析是正確的，那么中國農村地區正在醞釀一場危機，房地產市場疲軟將對中國國內生產總值(gdp)和地方政府財政收入造成連鎖反應。

根據下面圖表中所顯示的分析，2014年三、四線城市在建住房達到8.6萬億元人民幣，占總量的67%、gdp的17.1%，超過一線和二線城市之和。

因為三、四線城市包括較不富裕的地區，因此，這些住宅不那么貴、戶型較小，因此此類住宅涉及更大比例的當地人口，這些人比起更大城市地區的居民擁有的財務資源更少。對於這一群體來說，任何程度的房價下跌都會對他們造成大得多的損失。

土地出讓為中國各地的地方政府提供了20%至40%的財政收入。在四川的幾個地方，我們被告知，總體而言房地產貢獻了當地gdp的80%。具有諷刺意味的是，當下的股市暴跌可能幫助緩解了這一局面。

正如西南財經大學在一份研究報告中所指出的：“然而，還有一線希望，因為中國家庭金融調查與研究中心最近進行的一項調查顯示，有跡象表明，2015年第二季度，資本正在逃離股市，轉投房地產行業。”

此番現金涌入或許會有所幫助。但由於房地產業約占全國gdp的30%、占三、四線城市gdp的17%左右，必須有一場巨大的股市拋售，才有望顯著提振中國的萎靡樓市。

譯者/陳隆祥