中海外爆冷45.4億港元連吞兩地 料呎價可達萬元水平

上周五截標的兩幅啟德港人港地，結果昨(5)日終於揭盅，雙雙由中資背景的中國海外(0688-HK)，擊敗約16家本地財團，以合共45.4億元(港元，下同)高價奪得，平均每方呎樓面地價約5157元，貼近市場預期上限，市場料日後開售呎價可達1萬元水平，與區內二手樓價相差不大，是次兩幅地皮以高價落入中資背景財團之手，令市場原本預期，港人可以低市價購得單位的希望落空。

香港《明報》報導，中海外投得兩地，其中的啟德1H1地皮，可建樓面約41.8萬方呎，限建545伙，由於位處「單邊」，景觀較為開揚，故每方呎樓面地價達約5428元；另1H2地可建樓面約46.2萬呎，限建600伙，每方呎樓面地價約4913元。

中國海外地產董事總經理游偉光表示，連同地價及建築成本，料兩地總投資額達90億元。他指出，兩地質素佳，且最鄰近未來港鐵沙中線啟德站，故成交價合理，出價亦已反映港人港地的限制因素。

游偉光指發展將按地契條款要求，設有高低座，提供約1100伙，預計於2017年前落成。他續稱，目前附近二手私樓呎價已逾1萬元，日後開售價將按當時市而定，而未來推出的同區地皮亦會考慮競投。

發展局長陳茂波昨接受電子媒體訪問時表示，滿意兩幅港人港地招標結果，認為市場反應熱烈，但投標價是市場決定，不會評論其高低。他又稱，政府將加快推出其他港人港地，同時會積極研究就港人港地立法，成為長遠措施。他強調，港人港地措施是為了讓港人在不受外地人競爭下置業。

事實上，港人港地不但限制一手買家需為香港永久居民，不接受公司或法團購買，發展商亦不得分租單位；同時規定單位在30年內只能轉售予香港永久居民；業主分租單位的每份租約年期不得超過5年。

按揭方面只可由銀行承做，不得由私人財務公司承做，以免一旦斷供時，物業可能轉移予非永久居民。

測量師表示，兩地的成交價達到預期上限，主要由於發展商看好區內發展前景。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚稱，發展商連購兩幅相鄰地皮，可產生協同效應，預期高層單位可享有海景。兩幅地皮不但有交通優勢，加上政府銳意打造東九龍成為第二個CBD，料啟德發展區可享有未來基建效應，如郵輪碼頭等。(接下頁)

[NT:PAGE=$]

他預料，是次兩地的成交價，對於已加入賣地計劃的啟德1I1區、1I2區及1I3區3幅地皮，有參考指標的作用。

香港《文匯報》報導，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指，地皮位置理想，靠近未來鐵路站，又有啟德發展概念，一定程度「抵銷」地皮的發展限制，令造價理想。資深測量師陳東岳稱，以地皮造價計算將來出售時實用呎價將達1.2萬元，以每個單位平均500呎實用面積計算，入場費至少要600萬元，相信會主攻中產家庭市場。

業界人士相信，目前同區「譽．港灣」及「翔龍灣」等，實用呎價都過萬元，故啟德地皮日後即使實用呎價超過1.2萬元，該區亦有能力承接。

中國海外近年積極吸納土地儲備，連同剛取得的啟德地皮，3年間已斥近百億元在賣地場上吸納6幅土地，涉樓面約140萬方呎，可提供1717伙，上述數字還未計算該公司在私人市場取得的地皮。

值得一提的是，中國海外早年於本港地產市場相當活躍，但自1997年金融風暴後，公司就淡出香港轉戰內地，並成為內地數一數二的大地產商。及後至2006年才再度「回歸」香港市場，同年以4.2億元購入九龍塘牛津道1號，之後每每於拍賣場上及招標賣地都見其身影，但都以吸納細地皮為主，今次大手筆斥45.4億元買地，為多年來出手最重的一次，顯示公司在港大展拳腳的決心。

根據港府規劃，啟德發展區一帶日後私人住宅供應約1.924萬伙，扣除昨日賣出兩幅港人港地後，預計還有約1.8萬伙可供應，而本財政年度已將其中3幅啟德地盤納入賣地計劃，合共預料提供1770伙，造價相信會參考上述兩地。若不設「港人港地」條款，估計每呎地價可至6500元。