200億再造1/4個東莞 保利超大生態城項目模式待解

每經實習記者 葉燕婷 發自深圳

保利集團在旅遊地產上砸下重金。

近日，保利集團宣佈，將在東莞建設佔地60平方公里的超大生態城項目，面積相當於2個澳門、6個東部華僑城，投資額為200億元。

上述項目建成後，將成為「珠三角」地區最大的旅遊地產項目。據保利地產廣東公司董事長余英介紹，前三年將重點開發生態城東部，包括別墅、公園、會議中心項目，將在今年6月推出別墅板塊。

保利集團品牌部人士向 《每日經濟新聞》記者表示，在樟木頭鎮的房產供應量同比飆升5倍時推出首批別墅項目，銷售將面臨不小壓力。

遇供應高峰 首期別墅銷售壓力大/

近兩年，樟木頭地區的房產銷售額徘徊在10億元以下，銷售面積在14萬平方米左右。

但由於廣深鐵路數次升級改造、提速，樟木頭到深圳只需20分鐘，離廣州也不過40分鐘車程，進軍樟木頭的地產商普遍看好該地區「與深廣連成一片」的潛力，樓市供應不斷增大。記者查閱搜房網獲悉，今年與保利生態城一起加入樟木頭房產「大戰」的項目包括綠茵溫莎堡、中惠香樟綠洲、中惠香樟半島、香樟1號、長虹百薈、豐泰橡樹溪谷等。

保利地產方面向 《每日經濟新聞》記者表示，別墅項目最大的優勢在於價格方面，均價不過每平方米1萬元左右，僅為深圳房價的1/4至1/3。不過，《每日經濟新聞》記者發現，每平方米1萬元的均價在保利別墅項目所在地區並沒有突出優勢。搜房網顯示，保利樟木頭別墅項目所在的寶山森林公園周邊豪宅別墅項目不少，均價在8000元至12000元/平方米。而且其周邊普通住宅均價非常低廉，大多集中在1300元至4000元/平方米。

據悉，今年是樟木頭地區房產供應量爆發的一年。公開數據顯示，2013年樟木頭全鎮將推出5000餘套一手住宅，樓宇銷售面積達71萬平方米。而前年樟木頭全鎮房產銷售面積13.7萬平方米，約1400套，一年之內，待售面積竟然猛增為去年銷售面積的約5倍，因此，對於房產商的壓力較大。有業內人士表示，若不把握好銷售旺季，可能導致大量產品滯銷、資金回籠緩慢或停滯。

美聯物業研究中心主任徐楓分析，隨著代理加工等產業轉移至內地，樟木頭地區目前面臨支柱產業空缺的現狀，賣房必須吸引投資客，否則地產項目很難賣動。

做旅遊地產 項目模式目前還不明晰/

保利生態城佔地60平方公里，而東莞4個主城區約為233.5平方公里，相當於1/4的主城區面積。按照規劃，在未來6~8年時間內，保利將投資200億元打造出包括多個主題樂園（童話王國，夢幻城堡，快樂森林）、以芙蓉寺為依託的禪境養生谷、以高爾夫、會議中心、酒店為載體的高端商務休閒領地。

樟木頭鎮政府提供的資料顯示，建設保利生態城項目相當於再造一個樟木頭鎮城區，年均直接營業額將達到200億元。落成後，政府預期東莞每年能吸引600萬~800萬人次外來遊客，大大提高東莞服務業的比重。

雖然前景看起來不錯，但是業內還是表示了一些擔憂。比如東部華僑城佔地9平方公里，不足保利生態城的1/6，2004年建設至今，已耗資160億元，目前部分別墅仍在開發中。保利又如何運作這樣大的項目呢？對此，保利地產方面對《每日經濟新聞》記者表示，60平方公里中真正開發面積僅佔5%，主要依託自然生態。

還有業內人士表示，以保利生態城內童話王國、夢幻城堡、快樂森林3個主題公園為例，一般而言，這種項目對人口稠密度要求非常高，樟木頭鎮僅30萬人口，而且就近有深圳歡樂谷和東部華僑城、廣州長隆水上公園、香港海洋公園和迪士尼樂園，如此多的強大競爭者面前，如果沒有突出的特點和定位，運營前景堪憂。

深圳市綜合開發院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出，地理位置是保利生態城主題公園的劣勢之一，主題公園是投入資金大、折舊率高、運營成本也很高的項目，目前並沒有看到保利清晰的旅遊產業化趨勢和投資盈利模式，如果未能成功吸引旅客，成本不能及時收回，未來維持運營會給保利帶來負擔。

對此，保利地產方面對《每日經濟新聞》記者表示，保利生態城更側重於家庭一站式服務，用養生、樂園、體育和娛樂休閒等不同項目搭配，增強對於一個家庭的綜合吸引力，不過，周圍的主題公園確實為生態城帶來很大的競爭壓力。

事實上，要成為一個旅遊地產供應商，項目形成可複製模式是非常關鍵的。相對而言，保利的旅遊地產模式目前仍不明晰。美聯物業研究中心主任徐楓認為，保利生態城本質仍是地產項目，打著生態的概念而已，做旅遊只是為賣別墅服務，旅遊項目並不見得會做得非常成功，公司的側重也並不在此。